Fechamento ou envidraçamento de sacadas
É alteração de fachada? Quais as regras e quórum para aprovação?
Não é novidade para ninguém o fechamento ou envidraçamento de sacadas. Dessa forma, a unidade ganha um pouco mais de proteção contra o frio e o vento – além, é claro, de alguns metros quadrados a mais.
Porém, ao se decidir pelo fechamento, alguns cuidados devem ser tomados:
O primeiro é aprovação em assembleia, já que tal intervenção, dependendo de como for feita, pode ser caracterizada como alteração de fachada. O segundo, é justamente aproveitar a votação para definir uma padronização da estrutura que será aplicada, como caixilhos, vidros, modelo, etc., evitando-se assim, que cada um faça do seu jeito.
E não é só isso. Muitos condomínios vêm enfrentando problemas e desentendimentos internos, pois se esquecem de definir regras sobre o que será permitido ou não ao explorar este espaço, que - diga-se de passagem - continua sendo a fachada do prédio, mesmo tendo sido fechado com vidros.
Será que será permitido o uso de insul film ou colocar quadros ou pendurar cortinas? Mudar a cor da parede?
Por isso, é importante que o condomínio decida também a respeito da padronização desses chamados acessórios internos. Dessa forma, mantém-se a fachada do edifício harmônica e evita-se possíveis questionamentos e conflitos de interesses entre os condôminos.
Caso o condomínio ainda não tenha uma norma sobre o tema, é interessante votá-la o mais breve possível para oficializar a questão e evitar a proliferação de sacadas diferentes para cada unidade, e o consequente decréscimo no valor do imóvel.
É importante também que haja grande grau de detalhamento sobre o tema. Deve-se votar o tipo de vidro escolhido e sua cor – geralmente, opta-se pelo incolor que aletra menos a fachada -, se haverá película protetora, e a cor dos perfis. Também deve entrar no debate se o envidraçamento será para todos e se será estipulado um prazo para que os condôminos contratem o serviços.
Tipos de vidro
A grande discussão atual é pela escolha entre os vidros temperados e laminados. Cada tipo tem seus prós e contras.
O vidro temperado aguenta até 400 km/h de vento, uma resistência bastante alta. Porém, ao ser quebrado, esse vidro se estilhaça e gera fragmentos, o que pode ser perigoso caso ele se solte. Para evitar esse problema, muitos condomínios escolhem pela instalação do vidro com película.
Vale lembrar que nesse caso os vidros devem ser trocados a cada dez anos, já que nesse período de tempo a película resseca e perde sua eficácia.
Já o vidro laminado tem menor resistência à força do vento: aguenta “apenas” 200 km/h. Apesar disso, quando quebrado, ele apenas trinca, não soltando nenhum tipo de fragmentos. O laminado comum é pouco mais caro que o temperado. Caso se opte pela película, chega a ficar até 15% mais caro que o seu equivalente do vidro temperado.
Não há diferença de peso entre os dois materiais.
Cuidados prévios
Principalmente em condomínios antigos, um engenheiro contratado pode estudar se a estrutura do local aguentará o aporte de peso.
Também é importante se assegurar que a empresa dará a garantia de praxe para a construção civil, que é de cinco anos – como ainda não há uma norma da ABNT ou um selo Inmetro para esse tipo de produto, vale procurar por empresas com boas indicações e tradição, e não apenas com o menor preço. Existem casos de vidros que se soltaram com o vento, devido à má qualidade do serviço prestado. Portanto, é um assunto sério e exige toda atenção na hora da contratação.
Se a empresa oferecer ainda laudos técnicos sobre a qualidade dos vidros oferecidos, melhor.
Quórum para a provação
O ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais. Para alterar a convenção são necessários 2/3 dos votos de todos os condôminios.
Entretanto, na prática e no dia-a-dia do condomínio, alterações na convenção não são fáceis de se conseguir, e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças, cada vez mais comuns, diretamente na assembleia. Vale ressaltar, porém, que tal procedimeto não é recomendado, pois isso não isenta o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.
De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns. - Veja aqui os quóruns para cada tipo de votação em assembleia
Vídeo: opinião dos especialistas
O que fazer em caso de infrações
Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.
Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.
Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).
É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes. - Veja aqui como aplicar Multas e Advertências em condomínios
Redes de proteção
Especialistas entendem que redes de proteção podem ser caracterizadas como alteração da fachada, entretanto, por ser um item de segurança, não há necessidade de aprovação em assembleia. Mas a cor ou padrão da tela a ser usada, recomenda-se que seja definida em assembleia.
Serviço
- Empresas especializadas em fechamento ou envidraçamento de sacadas (SP)
Fontes consultadas - Conteúdo SíndicoNet; Rosely Schwartz, especialista em administração condominial; João Paulo Rossi Paschoal - Departamento Jurídico - SECOVI-SP; Claudio Luis Acedo, diretor da Mansuer Vidros
