Falhas na passagem de bastão na implantação de condomínio
Para colunista, incorporadoras e construtoras deveriam reavaliar a forma como transferem para administradoras e síndicos profissionais a responsabilidade pelo empreendimento
A ansiedade é companheira de quem adquiriu um apartamento na planta e aguarda por meses até que a obra esteja pronta. Para muitos compradores, essa não será a estreia num condomínio, mas, para parte relevante deles, será a primeira vez a enfrentar uma implantação.
Para que os desencontros acumulados desde a decisão de compra não se tornem um novo ingrediente a afetar a fase inicial do condomínio, incorporadoras e construtoras deveriam reavaliar a forma como transferem para administradoras e síndicos profissionais a responsabilidade pela gestão dos produtos que desenvolveram para seus clientes, possibilitando uma transição mais tranquila.
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Os empreendimentos imobiliários estão cada vez mais complexos, pelo porte e pelos inúmeros recursos tecnológicos que possuem, mas também pela diversidade de modelos de imóveis congregados num único condomínio. Nem sempre o comprador sabe em que cenário se insere a unidade que ele adquiriu ou o que ela agrega de benefícios e limitações.
Se o condomínio é só de apartamentos, poderá haver diferença de interesses dos proprietários no uso dos imóveis, como os que tem unidades para locação por aplicativo e os que adquiriram apartamentos para morar com a família.
E mesmo entre estes, há visões diferentes entre os de unidades menores e maiores, ou ainda aqueles localizados em torres entregues por fase.
Noutra situação, quando o condomínio também possui salas comerciais e lojas, logo necessitará de soluções específicas de controle de acesso, por exemplo.
Essa complexidade aflora nas reuniões de conselho - geral ou de subcondomínios - quando se detalha a previsão orçamentária, e nas assembleias de condôminos, que buscam validar regras de uso, aprovar despesas e definir investimentos.
Como capim, essas discussões brotam de todos os lados durante a implantação, quando começam a ser aplicadas rotinas operacionais e administrativas do condomínio e período em que os condôminos passam, de fato, a compreender a dinâmica do ambiente e quem serão seus vizinhos.
Nessa fase se vê, na prática, princípios estabelecidos na convenção de condomínio, documento que a maioria não lê ao adquirir um imóvel.
É no turbilhão dessa transição, que a gestão dos conflitos passa a ser feita pelos síndicos profissionais e administradoras, nem sempre com a participação dos empreendedores.
Nesse momento delicado, em geral, os mediadores são tratados pelos condôminos como se estivessem atuando em favor das construtoras e incorporadoras. Na verdade, os gestores têm de aplicar o que a legislação determina e, no que couber, buscar a conciliação de interesses, ajustando pontos em que houver consenso.
Além de informar sobre o andamento da obra, na fase de construção, os empreendedores deveriam reforçar as orientações aos seus clientes sobre como funciona a vida em condomínio, direitos e deveres dos condôminos, funções do síndico, do conselho e da administradora de condomínio, e dos próprios empreendedores, depois que a obra for concluída e entregue.
Muitas incorporadoras já adotam ações nessa direção, o que deve ser elogiado. Mas, tendo como referência os inúmeros casos de problemas que os novos modelos de condomínio enfrentam, em especial nas grandes cidades, como São Paulo, é certo que é hora de unir cada um dos envolvidos e treinar adequadamente a passagem do bastão, como numa prova de revezamento de atletismo.
O incorporador quer que o conceito do empreendimento seja preservado, como apresentado no lançamento. Por isso, deve apoiar quem administrará o condomínio, alinhando todos os detalhes que possam refletir no atendimento dos seus clientes.
A construtora desenvolve uma obra complexa, elabora manuais que recomendam a manutenção preventiva, mas nem sempre realiza o treinamento dos times contratados para operar o condomínio, o que já abre discussões sobre a garantia.
Num cenário como o da cidade de São Paulo, em que, em média, pelo menos 10 novos condomínios estão sendo entregues por semana, as administradoras e os síndicos profissionais, de sua parte, necessitam conhecer agora o que está sendo desenvolvido pelo mercado e que será concluído nos próximos anos.
Nessa relação, resguardados os interesses e responsabilidades de cada um, todas as partes têm de atuar em parceria, unidas para que o condomínio seja implantado com sucesso, o que determinará seu bom funcionamento e a valorização do imóvel.
(*) Roberto Viegas é jornalista e palestrante especialista em mercado imobiliário e condomínios. Como diretor de Assuntos Corporativos, realizou mais de 200 implantações de condomínio pelo Brasil numa das maiores incorporadoras do País, onde foi responsável pelo relacionamento com clientes e pela seleção de administradoras de condomínio e de síndicos profissionais. Também é consultor de Comunicação, gerenciamento de crise e sustentabilidade. E-mail: roberto.viegas@3rgt.com.br
