06/02/20 05:24 - Atualizado há 4 anos
A ocupação de síndico profissional vem, cada vez mais, se consolidando dentro do mercado de trabalho brasileiro nos últimos anos. Sua regularização legislativa pode ser uma das grandes promessas no cenário político de 2020.
Importante lembrarmos que a atuação do síndico profissional, hoje, é balizada pelo Código Civil brasileiro que permite, por força do disposto no artigo 1.357, que não condôminos possam ser votados para o cargo de síndicos por meio das assembleias: "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
Porém, por se tratarem de pessoas estranhas aos condomínios, muitas vezes estes profissionais acabam tendo sua liberdade de atuação limitada, ou, até mesmo, enfrentam dificuldades na participação de concorrências, haja vista a oscilação grande de preços entre os profissionais de condomínio. Em muitos casos pode significar uma diferença de até 80% do valor de remuneração proposto entre profissionais, tornando este mercado de trabalho cada vez mais inseguro.
Até o presente momento, o Projeto de Lei 348/2018, de relatoria do Senador Hélio José (PROS-DF) segue promissor com a sua tramitação para alteração do Código Civil no tocante à validação da profissão pela lei.
O PL objetiva, ainda, modificar a disciplina da administração de condomínio edilício, a criação de competências legais do síndico, prevendo a possibilidade de atuação do síndico profissional no condomínio, bem como, regulamenta a sua renúncia e a destituição, além de abrir a possibilidade de representação em assembleia, mediante procuração, como descrito na ementa do próprio projeto.
Atualmente, o PL está passando pela revisão das comissões de Constituição, Justiça e Cidadania para apreciação, estágio este avançado e que nos dá boas perspectivas para a transformação do projeto em lei ainda este ano, porém sem nenhuma certeza até o presente momento.
É certo que o texto do PL ainda é simples e não abrange todo o necessário para uma defesa abrangente dos direitos dos síndicos profissionais. De qualquer forma, é um sinal de que os nossos governantes percebem a existência de uma classe que tem grande potencial para movimentar a nossa economia.
Você, síndico profissional, participa de uma concorrência dentro de um condomínio, traz a sua proposta, faz uma excelente apresentação e é contratado.
No momento seguinte, os conselheiros do condomínio assinam o seu contrato, em muitos casos reconhecem firma, e pronto! Você passa a ser o síndico daquele condomínio.
O primeiro ato é troca da titularidade do síndico no banco, na Receita Federal e demais órgãos, porém, ao tentar fazer a efetiva troca, não consegue, pois este não possui a ata da assembleia de eleição, mas tão somente o contrato assinado pelos conselheiros.
Outra situação bastante comum: o síndico profissional é eleito por meio de uma assembleia, porém, na ata da assembleia apenas está determinado que o profissional será o síndico do condomínio pelos próximos dois anos.
Na ata não constam as atribuições do síndico profissional, os horários e datas de atuação dentro do condomínio, a remuneração e outras obrigações que apenas ficam escritas no contrato.
a contratação do síndico pode ter sido realizada de forma indevida, prejudicando o síndico e o condomínio.
Isto porque ainda se perdura a crença de que o contrato, por si só, tem força além do que determina a assembleia. Percepção esta equivocada e que é pouco observada na hora de se eleger um síndico profissional.
A afirmativa acima não invalida a necessidade de um contrato a ser celebrado com o síndico profissional, mas demonstra que a forma de contratação deve respeitar o que determina a lei vigente, ou seja, o Código Civil.
A legislação é clara no sentido de que o síndico, independente de ser residente ou estranho ao condomínio, será eleito por meio da assembleia, logo, esse é o único órgão condominial hábil a fazer com que o síndico ingresse efetivamente como gestor do condomínio e o represente perante a sociedade.
Sendo assim, a ata da assembleia, documento que relata as deliberações ocorridas na reunião, deverá determinar, de forma expressa:
Aliás, a convenção e o regimento interno, são, em muitos casos, ignorados no momento da contratação do síndico profissional, que deverá observar o que determinam tais documentos antes da apresentação de sua proposta, já que, após a sua eleição, ficará preso às normas da convenção e do regimento.
Em muitos casos, a convenção prevê peculiaridades do condomínio, como, por exemplo, a ausência de remuneração do síndico, sendo assim, qualquer pessoa que seja eleita para o cargo (morador ou síndico profissional) não poderá ser remunerado a não ser que haja alteração desta disposição.
Já com relação ao contrato, o condomínio deverá assiná-lo por meio de um representante para que tenha validade. Neste caso, a assembleia deverá obrigatoriamente dar poderes de representação ao conselho para que estes possam assinar o contrato.
É recomendado que o contrato seja transcrito na ata de assembleia de eleição do síndico, sob pena de possível anulação das cláusulas.Essas dicas devem ser observadas para que, tanto o síndico contratado, quanto o condomínio tenham segurança no momento da contratação do profissional e facilite a vida de ambos, no caso de eventuais descumprimentos do contrato. Lembrando que contar com apoio jurídico é recomendado para que os erros e prejuízos sejam evitados.
(*) Thiago Badaró é advogado, com atuação voltada à área condominial, pós-graduado em Direito Tributário, processual civil, imobiliário e contratual, professor de direito condominial na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB/SP) e professor de Direito Imobiliário em cursos de pós-graduação de algumas universidades, palestrante e escritor de artigos. Contato: thbadaro@nardesbadaro.adv.br