31/03/20 06:23 - Atualizado há 2 anos
Por Rodrigo Karpat*
Como comentado algumas vezes, o condômino pode dispor de sua unidade conforme melhor lhe convir, que é um direito que lhe assiste por força do art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal, por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito.
Tal limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (art. 1.277 e1.336, IV, do CC).
E ainda na Teoria da Pluralidade dos direitos que é a limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daqueles condôminos (em geral) diante do direito individual de cada condômino.
Isso sem contar com a discussão de que aplicativos de hospedagem estão disciplinados na Lei 11.771/08, e como tem finalidade comercial, seria proibida em condomínios residenciais por desvio de finalidade, salvo se constar da convenção do condomínio ou do ato de instituição.
Tendo isso em mente, numa situação como essa que estamos passando, antes de se discutir as questões legais que envolvem o formato de hospedagem por diária nos condomínios residenciais, é preciso focar naquilo que a OMS (Organização Mundial da Saúde) e os governos vêm dando como orientação e que já foram tão amplamente divulgado nos meios oficiais.
Sendo assim, como comentado anteriormente, é de extrema importância que junto às regras de higiene e cuidados a fim de conter a pandemia, o síndico passe um comunicado sobre o adiamento das assembleias, assim como o fechamento das áreas comuns, proibição de obras não essenciais, dentre outras resoluções.
Porém, voltado para essa questão dos aplicativos de hospedagem, como alguns condomínios já estão fazendo, é preciso que o síndico proíba essa prática durante esse período, para proteger a massa condominial da livre circulação de pessoas no condomínio, principalmente provenientes de outros lugares que não daquela pequena comunidade.
Neste sentido, a 40ª Vara Civil do Foro Central de São Paulo, nos autos do processo número 1026377-84.2020.8.26.0100, atendendo súplica de Condomínio Residencial no Município de São Paulo.
“Diante do exposto, DEFIRO A TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA para que os requeridos se abstenham de realizar as locações por hospedagem, devido à situação de pandemia pelo vírus COVID-19, até quando durar a referida pandemia, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00, limitada a R$ 20.000,00”.
Em situações extremas como a que estamos vivendo, é um direito que assiste ao síndico, com o embasamento em seu poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns, Art. 1.348, V do Código Civil, tomar medidas como o fechamento de áreas de grande circulação e restrição no uso dos elevadores.
Situações que são muito mais do que diligências e guarda das áreas comuns, são uma questão de saúde pública e proteção ao direito à vida Art. 5º da Constituição Federal.
E o caso de hóspedes no condomínio, neste momento, se torna imperioso o cuidado com essa questão e a sua imediata proibição.
Em relação ao temor daqueles “anfitriões” e “hóspedes” que tinham reservas agendadas, o próprio site do Airbnb soltou uma nota apontando os caminhos e as formas de cobertura voltados para o período estipulado na nota.
De qualquer forma, qualquer problema que o “condômino anfitrião” tenha na plataforma por conta dessas sanções, o condomínio está desobrigado a ter qualquer relação com essa questão, não competindo a esse os problemas provenientes da relação condômino/plataforma.
Compete ao condomínio, com ponderação e análise de cada caso concreto, tomar as medidas necessárias para proteção da vida e da saúde neste momento único que estamos vivendo.
(*) Dr. Rodrigo Karpat é advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em Direito Imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site SíndicoNet, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como "É de Casa", "Jornal Nacional", "Fantástico", "Programa Mulheres", "Jornal da Record", "Jornal da Band", entre outros. Também é apresentador do programa "Vida em Condomínio", da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios (PROAD).