Aprovação de obras em assembleia de condomínio

Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras, a ABNT publicou uma nova norma com regras para obras em condominíos, a chamada ABNT 16.280, também conhecida como NBR 16.280. O regramento para alterações feitas no condomínio começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015.

Com ele, qualquer alterações e obras feitas nas edificações – inclusive as executadas dentro das unidades - devem ser comunicadas ao síndico. A ABNT 16.280 vale para condomínios verticais. Seu objetivo é mudar principalmente a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio.

O primeiro passo é identificar o tipo de obra ou benfeitoria a ser realizada, que, segundo o artigo 1.341 do Código Civil, pode ser caracterizada como Necessária, Útil ou Voluptuária.

É com esses parâmetros - apesar de não serem os mais fáceis de interpretar - que a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento, e podem inclusive serem requisitadas por moradores. Veja abaixo:

Obras necessárias

O que são? As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*

Exemplos:

• Pintura de fachada sem trocar a cor
• Impermeabilização de laje por causa de infiltração
• Reparos elétricos e hidráulicos
• Troca de para-raio, interfone, CFTV, etc.
• Restauração do jardim
• Instalação de corrimão em escadas de emergência
• Adequação do playground às normas da ABNT
• Obras de acessibilidade
• Modernização do sistema do elevador
• Substituição dos equipamentos de ginástica

Votação mínima:

• Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação (saiba mais)
• Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia (50% + 1)
• Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos

Obras úteis

O que são? As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*

Exemplos:

• Instalação de coberturas no estacionamento
• Implantação e medição de água individual
• Instalação de sistema de segurança
• Instalação de grades no perímetro do condomínio
• Construção ou ampliação de sala de ginástica
• Obras para aumento da garagem
• Instalação de grupo gerador
• Compra de um novo equipamento de ginástica

Votação mínima:

• Maioria de todos condôminos (50% + 1)

Obras voluptuárias

O que são? As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*

Exemplos:

• Restauração ou pintura da fachada com cor diferente
• Embelezamento da cabina do elevador
• Novo projeto paisagístico do jardim
• Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito
• Fechamento de varandas com projeto específico
• Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições
• Decoração de áreas comuns

Votação mínima:

• 2/3 de todos condômino

(*) Definições do dicionário Aurélio

Exemplos que merecem atenção

Não é sempre que a mesma obra será classificada da mesma maneira. Tudo vai depender do condomínio e das condições do local no momento da benfeitoria. Veja alguns exemplos abaixo:

• Troca dos aparelhos da sala de ginástica: Se for apenas para substituir os atuais que não estão em boas condições, a benfeitoria é considerada necessária. Se for para trocar visando modernizar o local com equipamentos mais avançados, a melhoria é voluptuária
• Reforma no salão de festas: Caso o local esteja em péssimas condições de uso, arrumá-lo e deixá-lo de acordo com as condições originais para o uso dos condôminos é uma benfeitoria necessária. Porém, se a obra tiver como objetivo deixar o local mais bonito, com acabamentos finos e mais caros, será considerada voluptuária
• Implantação de sistema de gás: Quando houver legislação local sobre o assunto, a obra é considerada necessária. Mas se for da vontade dos condôminos instalar o sistema, a benfeitoria será útil
• Impermeabilização da laje: Se houver um vazamento na área comum e que esteja comprometendo a estrutura, a obra é necessária. Se a situação for uma impermeabilização preventiva, a benfeitoria é considerada útil
• Troca do projeto paisagístico do jardim: Se o local estiver sem condições de uso atual, pode ser uma melhoria necessária. Se for para apenas para deixá-lo mais bonito, será uma benfeitoria voluptuária.

Veja o que diz a Lei sobre aprovação de obras em condomínios

Código Civil, artigos 1341, 1342 e 1343

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Aumentos no orçamento que já fora aprovado

O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia?

Depende. Se o incremento de custo for alto, não emergencial e fugir ao escopo do projeto que fora aprovado, deve-se convocar nova assembleia para aprovação do custo extra.

Entretanto, em algumas situações, o síndico pode, sim, aprovar gastos extras caso a obra se mostre mais cara que o previsto. 

Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma e que, se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores.

Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de contratar o serviço.

Outro caso é quando o síndico tem uma certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra.

O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados e depois ratificados.

Veja também

• Quais são as depesas ordinárias e quais são as extraordinárias
• Qual a autonomia do síndico para gastos sem aprovação em assembleia
• Tabela com os quóruns de assembleias de condomínios
• Guia SíndicoNet sobre obras em condomínios
• Cote com empresas de pequenas reformas e reparos, reformas completas, construção de novos espaços e execução de retrofit.

Fontes consultadas: João Paulo Rossi Paschoal, advogado e instrutor da Universidade Corporativa Secovi-SP, Marta Cristina Pessoa, assessora jurídica do Secovi-SP, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK e colunista do SíndicoNet, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora da EPD, Nilton Savieto, síndico profissional e Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet