Assembleia de condomínio Ordinária ou Extraordinária

Por Inaldo Dantas

Assim como nas taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias, ocorrem também dúvidas com relação às assembleias gerais. Igualmente se persiste a dúvida: ordinária ou extraordinária, como definir?

A assembleia ordinária

É aquela  realizada uma vez no ano,  prevista em lei ( Art. 24 – Lei 4.591/64 e 1.350 ) e bem definida em convenção, tendo data certa para se realizar e nela além das demais matérias constantes da pauta.

Deve prever a aprovação das verbas para as despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto delas, bem como manutenção de seus serviços, além da aprovação das contas do exercício anterior. Também nesta assembleia pode-se eleger o novo síndico como também o seu conselho fiscal e subsíndico.

É nesta assembleia também que se permite a participação do inquilino com direito a voto desde que o assunto em pauta não seja relativo  a obras de benfeitorias, e nela o proprietário não se faça presente.

A assembleia extraordinária

Assembleia extraordinária, também chamada de reunião extraordinária, é aquela assembleia que não tem periodicidade pré-determinada ou definida. Nela, todo e qualquer assunto pode ser tratado, inclusive os que já foram objeto de pauta nas ordinárias. A convocação da assembleia extraordinária é feita sempre que haja necessidade. Nela não se permite a presença do locatário.

Modo e Forma de Convocação

O art. 1.350, do CC, explica que a convocação para a assembleia que ali especifica, portanto, a assembleia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção. E para a assembleia geral extraordinária, deve ser obedecida a mesma regra, em razão de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembleias sem distinção em deferência à espécie, como acima se procurou identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas.

Quanto à forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembleia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto a forma de convocação das assembleias, deverá ser objeto de tratativa na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos.

14.3. Quórum para Deliberações

Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determinado quorum para a sua aprovação, dela apurando-se a exigência de:  

• a) subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;
• b) votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;
• c) votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;
• d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;
• e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;
• f) votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
• g) votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;
• h) votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;
• i) votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;
• j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembleia, em primeira convocação, salvo quando exigido quórum especial;
• k) votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembleia, em segunda chamada, salvo quando exigido quórum especial.
• l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto à reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.

Observação

Salvo disposição diversa na convenção do condomínio, os votos serão tomados em proporção às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra incerta no parágrafo único, do art. 1.352, do CC. Nesse aspecto, aborda Lopes, com propriedade que, "assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembleias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina "maioria de um só" (10). Para solução desse impasse, sugere o autor o recurso à via judicial para " pôr cobro à situação anômala como essa."

Diante desse alerta, urge que os condôminos, quando da aprovação da convenção do condomínio, tenham plena consciência desse ditado legal, fazendo às vezes da exceção que dele próprio emana, então ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.

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(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.