Assembleia de Condomínio: para que serve, por que participar e como se comportar

A premissa básica de um condomínio é manter a ordem e o funcionamento do local. Pois independentemente da quantidade de unidades que o compõem, o condomínio deve ser uma extensão do lar.

Desse modo, deve haver um espaço democrático para discutir e tomar decisões sobre questões que envolvem o condomínio em conjunto, de forma democrática. Por isso, são feitas as assembleias de condomínio.

E, se você pensa que fazer uma assembleia é fácil ou é chato e não serve para nada, engano seu. A assembleia é prevista em lei para resolver diversas questões do condomínio.

Por isso, para te ajudar a entender o que é uma assembleia de condomínio, para que ela serve, quem pode participar e como se comportar, separamos esse artigo cheio de dicas para você.

Continue a leitura e confira!

O que é uma assembleia de condomínio? Também conhecida como assembleia condominial, esse encontro é uma reunião onde os condôminos discutem questões relacionadas ao condomínio.

Como: regras, problemas, aprovação de contas, obras, feedback do síndico, rateio, eleição de síndico e conselho e por aí vai.

Essa reunião está prevista no Código Civil e é o momento exclusivo para que todos os condôminos (proprietários) participem e deem a sua opinião.

Por isso, uma assembleia deve seguir algumas regras, pois qualquer desalinhamento com a lei, ela pode ser invalidada pelos próprios condôminos.

Tipos de assembleias de condomínio Existem três tipos de assembleia: a de instalação, a ordinária e a extraordinária.

Assembleia Geral de Instalação do condomínio, ou AGI, é uma das mais importantes, pois é nela que o empreendimento imobiliário se transforma em um condomínio. Depois dela é que vem a entrega das chaves aos condôminos, aprova-se a Convenção, o Regulamento Interno, elege-se o primeiro síndico e os condôminos poderão se mudar, vender ou alugar a unidade.

Já a Assembleia Geral Ordinária (AGO) é obrigatória e deve acontecer uma vez no ano. Nela são discutidas questões como: prestação de contas do ano anterior, previsão orçamentária para despesas do próximo período, e, se for o momento de eleição de síndico, ela deve ocorrer na AGO.

Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é feita quando é preciso discutir algo específico ou que surgiu no momento, como a criação de medidas contra o coronavírus ou um rateio extra de manutenção emergencial.

E, falando de coronavírus, a pandemia intensificou a realização de uma modalidade de assembleia: a virtual.

Assembleia presencial ou virtual?

No Brasil, a tradição é sempre realizar as assembleias condominiais de forma presencial. A forma online já existe desde 2011, veio ganhando força com o passar dos anos e foi largamente adotada em 2020 por causa da pandemia e do isolamento social, sendo a solução para os condomínios cumprirem suas obrigações legais.

E finalmente no dia 08/03/2022 foi sancionada a Lei nº 14.309, que permite a realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual. A nova lei é resultado do Projeto de Lei do Voto Eletrônico, da senadora Soraya Thronicke, apresentado em meados de 2019.

A assembleia virtual segue o mesmo padrão da convencional, só que ao invés de presencial, ela é feita pela internet. Além disso, todos os atos são seguidos à risca também, como:

Convocação, pelo art. 1.354 do Código Civil; Uso de procuração continua valendo; Assinatura virtual da lista de presença, seja por certificado digital, autenticação de IP, sistema criptografado ou qualquer outro método escolhido pelo condomínio; Eleição de síndico online; Deliberação e execução dos itens da pauta da assembleia.

E ainda há uma vantagem: a assembleia digital fica gravada.

Tipos de assembleia virtual A assembleia virtual pode ser feita de algumas maneiras diferentes a depender das necessidades de cada condomínio. Desse modo, separamos os principais tipos, para assim você entendê-los quando seu condomínio utilizar um deles para fazer a assembleia.

São eles:

Online: neste modelo acontece a reunião ao vivo por meio de uma ferramenta de videoconferência. Digital: o modelo digital pode durar mais de um dia, como se fosse uma assembleia aberta, onde os condôminos acessam a plataforma dentro do prazo para debater ou votar em algum assunto. Híbrida: é aquele tipo de assembleia presencial que também acontece online simultaneamente para aqueles que não podem estar presentes.

O que diz a lei sobre a assembleia? De acordo com o Art. 1.350 do Código Civil, o síndico deve convocar anualmente reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção. Assim, essa reunião deve servir para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e, eventualmente, eleger o substituto do síndico entre outros assuntos.

Ou seja, a lei determina que o síndico é a voz escolhida para ser o representante do condomínio em todas as esferas. Desse modo, ainda no Art. 1.350, fala-se sobre:

Se o síndico não convocar a assembleia, 1/4 (um quarto) dos condôminos pode fazê-lo; Se a assembleia não acontecer, o juiz pode decidir a requerimento de qualquer condômino.

Já o Art. 1.351 diz a respeito da alteração da convenção do condomínio, que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, que precisam da aprovação por unanimidade dos condôminos.

O Código Civil ainda determina outras questões relacionadas às assembleias, como quóruns específicos para determinadas decisões.

Sobre os votos, a lei diz que eles serão proporcionais às frações ideais de cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Assim, as assembleias devem acontecer de acordo com a lei e a convenção.

Quem pode convocar uma assembleia e como a convocação deve ser feita? Quando se decide fazer uma assembleia, o síndico é a pessoa responsável por convocar as pessoas para participar.

Seja colocando uma cópia da pauta para cada condômino na portaria mediante assinatura de protocolo de recebimento; seja mandando cartas por correio para os que não moram atualmente no condomínio e/ou enviando e-mails avisando e lembrando da assembleia.

Ou seja, de acordo com o artigo 1350 do Código Civil, o síndico é obrigado a convocar a AGO. Entretanto, se ele não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazer isso.

Como funciona uma assembleia? Uma assembleia funciona a partir de etapas, como: criação da pauta, convocação, escolha da modalidade (online, presencial ou híbrida), do local (se for presencial), data etc.

Para cada decisão a ser tomada, um quórum é pedido para fazer valer a decisão.

Caso os condôminos faltantes da assembleia não concordem com a decisão, podem entrar na justiça para tentar revogar a decisão.

Por que participar de uma assembleia? Por isso, é importante participar das assembleias do seu condomínio. Pois esse é o momento onde os condôminos são ouvidos e podem votar a favor ou contra as situações apresentadas pelo síndico.

Um exemplo prático da importância de participar de uma assembleia é a discussão de vagas da garagem. Se os condôminos comparecem e votam, o que foi decidido ali é legalmente aceito.

Agora, se um condômino não compareceu e não concordou com a decisão, dificilmente conseguirá revogar.

Ou seja, se ele tivesse comparecido, poderia ter votado e quem sabe conseguido uma vaga melhor!

Assim, para não ter confusão, abaixo separamos o quórum necessário para os seguintes casos:

Aprovação de contas em geral: maioria dos presentes. Obras necessárias: a maioria dos presentes na assembleia.

Clique aqui e saiba mais sobre aprovação de obras em assembleias

Alterações na convenção: aqui a votação necessária é de 2/3 de todos os condôminos.

Para saber mais sobre a alteração da convenção, clique aqui.

Quem vota nas assembleias? Bom, agora que você já sabe como funciona uma assembleia e os quóruns, a questão é: quem vota?

Nesses casos, quem tem direito de voto são os condôminos, ou seja, as pessoas que são donas dos imóveis, residindo ali ou não.

Embora a lei não seja clara, há quem acredite que os inquilinos também têm direito a votar, de acordo com a Lei 4.591, quando forem assuntos ordinários. Caso o dono do imóvel não puder comparecer, sem necessidade de procuração. Mas o mais seguro é sempre portar uma procuração do proprietário.

Outra situação é quando os condôminos são idosos ou o local é de veraneio. Nesses casos, um representante também pode participar da assembleia com uma procuração.

Já no caso de cônjuges, eles não precisam de procuração para representar o condômino na assembleia. Lembrando que eles devem estar casados em regime de comunhão total de bens ou em comunhão parcial.

Agora, em caso de morte, é preciso abrir o inventário e ver quem vai ficar responsável pelo imóvel em questão.

Dicas de como se comportar em uma assembleia Quando se trata de assembleias e reuniões de condomínio, é importante se comportar, tratar as pessoas com educação e evitar brigas.

Por isso, separamos 4 dicas para você seguir e se sair bem em uma assembleia.

1. Leia o edital de convocação Quando o síndico convoca uma assembleia, ele deve apresentar uma pauta onde consta: o dia, local, horário e os assuntos que serão tratados na reunião. Desse modo, ao receber o seu edital, leia com atenção, informe-se sobre os assuntos que serão discutidos e lembre-se de que, na realização da assembleia, outros temas não poderão ser debatidos.

2. Não peça a palavra para debater assuntos fora da pauta Como falamos acima, quando a pauta da assembleia é definida, só podem ser debatidos e deliberados os assuntos que foram anteriormente informados no edital.

Por isso, não peça a palavra para debater outros temas e mantenha o foco na reunião.

Outra dica, é desligar o celular e cortar todos os meios de desvio de atenção.

3. Seja paciente e levante a mão antes de falar Por lei, todo condômino tem direito a voz se o assunto tiver a ver com o que está sendo discutido e estiver na pauta da assembleia.

Desse modo, quando você quiser se pronunciar, levante a mão e espere o presidente da mesa chamar seu nome.

Ter paciência nessas horas é sinônimo de educação. Por isso, espere sua vez e fale em tom baixo e respeitoso.

4. Como exercer o direito de voto? O voto é seu e ele é intransferível, ou seja, você tem total autonomia para concordar ou discordar.

Não tenha vergonha e deixe claro seu ponto de vista. Só tome cuidado com as palavras. Em vez de dizer: “Eu não concordo com isso de jeito nenhum”, diga: “Meu voto para essa decisão é contra”.

Lembre-se também que os outros condôminos não têm obrigação de seguir a sua opinião. Por isso, mantenha a calma e respeite o voto deles, mesmo que sejam contrários ao seu.

Pronto, agora que você sabe para que serve e como funciona uma assembleia de condomínio, coloque as dicas em prática e lembre sempre de seguir as regras.

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