Assembleia extraordinária

Por Alexandre Marques*

Para a massa condominial e, mesmo perante terceiros, a convenção condominial é lei, aliás, costumo dizer que está para os condôminos como está a Constituição Federal da República para nós, cidadãos, ou seja, é a lei maior.

Supletivamente as disposições legais contidas na convenção, o Código Civil, Lei Federal nº 10.406/2002 em seu Capítulo VII “DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO”, a partir do artigo 1.331 ao artigo 1.358-A, fornece o arcabouço das regras jurídicas que regulam a matéria condominial sob o enfoque legal.

Determina o artigo 1.355 do Código Civil: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”. 

O texto legal comporta algumas considerações, primeiro, a prerrogativa primeira da convocação é do síndico, isso está claro no texto e, da mesma forma previsto no inciso I do Artigo 1.348 do mesmo diploma legal: “Art. 1.348 Compete ao Síndico: I - Convocar as assembleias dos condôminos”. 

Há quem defenda a tese de que apenas na omissão culposa ou mesmo dolosa do síndico, representante legal máximo do condomínio, a massa condominial estaria habilitada a convocar a assembleia e, para tanto haveria a necessidade de se cientificar de forma inequívoca o síndico da necessidade da realização da assembleia, e, apenas diante de sua recusa formal, expressa ou tácita, os condôminos estariam habilitados a fazê-lo nos moldes do Artigo 1.355.

Como seria essa cientificação inequívoca? Através de uma notificação extra ou judicial, por exemplo, uma carta protocolizada em mãos, mesmo um telegrama com cópia e confirmação de entrega, enfim, algum meio que, se necessário, se provasse que o síndico foi provocado no sentido de convocar a assembleia. Mas, essa é a parte mais fácil da questão!

O abaixo assinado necessário à convocação da assembleia deve seguir um formalismo mínimo, sob pena de ser nulo ou anulável nos termos da lei, por exemplo, deve trazer em seu corpo uma reprodução da convocação da assembleia, com data, local, horário da primeira e segunda chamada e, principalmente a pauta a que se refere a assembleia, além das advertências de praxe quanto a participação de inquilinos, procurações, participação do inadimplente, etc.

Deve ainda ser entregue ao síndico e/ou administradora do condomínio em uma data tal, em cumprimento a previsão na convenção quanto a data mínima de convocação da assembleia, geralmente entre 8 e 15 dias da divulgação da assembleia. 

Lembramos que o inadimplente, ao contrário do que muitos imaginam, pode sim, assinar o abaixo assinado, pois, entre a data da assinatura do documento que em geral, entremeia a data prevista exigida pela convenção para a convocação da assembleia, ele, devedor, pode ter quitado seu débito condominial ou mesmo feito acordo com o condomínio, e, poderá votar e ser votado, inclusive.

Logo, não se deve obstar a participação do devedor no abaixo assinado.

E agora, voltemo-nos para o foco principal deste breve artigo, como se dá o procedimento do abaixo assinado para que tenha respeitado o legalismo necessário? Deve necessariamente ser feito no papel? Ou poderia ser feito de forma eletrônica, virtual (remota) ou mesmo verbal? 

A questão é de singular interesse dado o avanço tecnológico que estamos vivendo a cada dia. 

Por exemplo, teria validade um “abaixo assinado” encaminhado ao síndico, via e-mail, onde cada um dos copiados, confirmasse a solicitação de uma assembleia nos moldes do e-mail originalmente enviado? Imagino que sim, pois, o texto legal do artigo 1.355 do Código Civil apenas determina: “...poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”, não menciona ou traz qualquer limitação quanto a “forma” da convocação, aliás, destaque-se, sequer faz menção ao termo “abaixo-assinado”, isso é um procedimento praticado há anos que virou o padrão, usos e costumes para esse tipo de convocação feita pelos comunheiros (Artigos 112 e 113 do Código Civil), mas não há nada na lei “instruindo” como deve se dar a comprovação da vontade desse quarto de condôminos na convocação da assembleia. Interessante, não?

Assim o e-mail como mencionamos, se reproduzir a manifestação livre da vontade de 25% dos condôminos, atendido o formalismo mínimo das informações necessárias a realização da assembleia, legitima os moradores a convocação.

Da mesma forma a manifestação feita em um grupo de comunicação instantânea, página eletrônica da rede mundial de computadores, aplicativo de celular ou mesmo, gravação de vídeo, com as informações necessárias, supriria o formalismo do “abaixo-assinado” de papel. Desde que elaborado de forma a se garantir a comprovação de seu conteúdo, quem aderiu a convocação e a cientificação das informações todas necessárias. 

Caberia a direção do condomínio ou mesmo a administradora, se o caso, suscitar as dúvidas ou esclarecimentos necessários no caso de suspeita de fraude ou manipulação na elaboração do documento ou arquivo eletrônico apresentado. 

Na dúvida, poderia sim, o síndico, exigir, desde que diante de fundada suspeita, que a convocação fosse realizada pela forma “tradicional”, ou seja, através de “abaixo-assinado” em papel, colhidas as assinaturas de porta em porta, porém, repisamos, salvo melhor juízo apenas no caso de fundada suspeita de fraude ou manipulação do procedimento efetuado; do contrário nada justificaria o apego exacerbado ao formalismo pelo formalismo, cada dia menos prestigiado pelo judiciário, diga-se de passagem! 

Por derradeiro, lembramos que somos da opinião que o síndico, diante da manifestação ainda que por um diminuto grupo de condôminos da vontade de realização de uma assembleia, deveria fazê-lo, pois, quem não deve não teme, por mais desgastante que seja a situação o bom diálogo e a troca de ideias em assembleia – ainda mais se convocada voluntariamente pelo síndico – continua sendo a melhor forma de resolver conflitos e questões condominiais, que, em última análise, interessa a todos, inclusive ao Síndico mesmo!

(*) Alexandre Marques é consultor, advogado militante e professor na área de direito condominial; Mestrando pela FADISP, Coordenador do curso de Pós-graduação em Direito Condominial da FAAP/SP, especialista em Processo Civil pela PUC-SP, com cursos de extensão em Direito Imobiliário e Direito Civil; membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), palestrante do Departamento de Cultura e Eventos da OAB-SP; coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”; articulista dos programas “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM; “Edifício Legal” da rádio CBN-RO , “A hora do povo” da rádio Capital-SP e “Dito e Feito” da Rádio Nacional; sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.