30/09/19 06:14 - Atualizado há 4 anos
Por Ricardo Karpat*
Para ganhar tempo, maior eficiência e economia, muitos condomínios estão aderindo à modernidade e à tecnologia, substituindo a realização de suas assembleias presenciais por assembleias virtuais.
Por meio de plataformas e sistemas eletrônicos que asseguram idoneidade no processo, à distância, condôminos conseguem tomar as mesmas importantes decisões para a administração condominial que tomariam nas assembleias que, até então, tinham como exigência a presença física.
Apesar de ser algo recente no segmento condominial, a assembleia virtual já é algo recorrente em empresas que constituem Sociedade Anônima (S.A.). Elas possuem regulamentação para reunião de todos os acionistas através de plataforma eletrônica, para evitar que as pessoas se desloquem para a empresa para alguma deliberação.
Até o momento não existe nenhuma legislação em vigência que trate do assunto para o segmento condominial. Porém, no dia 14/08/2019, a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou o Projeto de Lei que permite o uso do voto eletrônico nas assembleias de condomínios. Entretanto é importante ressaltar que ainda existem etapas a serem cumpridas. No momento encontra-se na Câmara dos Deputados.
O projeto de lei trata especificamente de votação eletrônica em condomínios. A proposta permite que, quando o quórum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião. Desta forma, a assembleia ocorreria no formato chamado de "Híbrido".
A tendência é que a regulamentação seja aprovada. Contudo, enquanto não há essa aprovação, a posição jurídica majoritária é de que a assembleia virtual pode ser utilizada em condomínios que já a tenham contempladas em suas convenções. Isso já é realidade, principalmente nos imóveis mais novos.
Seguindo este entendimento, nos condomínios mais antigos, o uso da assembleia virtual só é permitido a partir da alteração da convenção. Essa mudança deve ser aprovada por pelo menos 2/3 dos condôminos.
A convenção deve, ainda, estabelecer de forma clara os trâmites para que ela aconteça, incluindo detalhes do sistema e da tecnologia a serem utilizados.
A objetividade é vista como um dos pontos fortes para a implantação da assembleia virtual nos condomínios. Hoje, é comum os condôminos fugirem das assembleias presenciais, muitas vezes marcadas pelas discussões intermináveis. No ambiente virtual, a pauta seria acatada de maneira mais objetiva, na ordem do dia da assembleia, sem fugir do assunto, o que poderia garantir um quórum maior de participantes.
Outro ponto que pode agregar maior quórum na assembleia virtual é o fato de que, atualmente, há muitos proprietários de imóveis que não residem no próprio condomínio. Se presencialmente eles não poderiam comparecer, por meio da assembleia virtual é possível marcar sua participação.
Como pontos negativos desse modelo de assembleia, estão as variáveis existentes da internet. A instabilidade da rede e o risco de ataque de vírus são alguns fatores que podem fugir do controle da administração condominial, o que não acontece no ambiente físico.
Para que a assembleia virtual seja legitimada, ou seja, considerada válida, ela deve obedecer algumas regras básicas. Uma das principais diz respeito à convocação de todos os condôminos, o que deve ser feito na forma e no prazo previstos em convenção.
O cômputo de votos também deve ser respeitado. A lei determina que, senão previsto diferente em convenção condominial, seja obedecido o critério de fração ideal. Ainda que virtualmente, essa exigência deve ser acatada. A plataforma eletrônica escolhida pelo condomínio deve permitir esse tipo de cômputo.
A segurança nesse tipo de assembleia também é fator primordial. A plataforma escolhida pelo condomínio deve ser amplamente segura e idônea. O ideal seria que os condôminos usassem a certificação digital. Porém, como envolve custo e um processo burocrático, é difícil de exigir.
Para superar essa questão, uma alternativa eficaz e segura é oferecer um usuário e senha para o condômino acessar a plataforma e, assim, viabilizar sua participação na assembleia e na tomada de decisões.
Enquanto a legislação começa a abordar o tema, ainda que de forma específica e não de forma geral, o que facilitaria a vida dos gestores e lhes garantiria maior segurança jurídica, na prática, muitos condomínios já passam a utilizar a tecnologia e a modernidade como recursos para envolver ao máximo a comunidade condominial.
No entanto, a aplicação dessas ferramentas deve ser acompanhada de muito critério e, se possível, contar com o apoio de assessoria especializada, sob o risco de cometer equívocos na execução do processo, seja na questão jurídica, seja na questão de segurança eletrônica, o que comprometeria o resultado e a lisura necessária da assembleia. Com cautela e segurança, a tecnologia está no nosso dia a dia e deve sim ser introduzida nos condomínios em prol de condôminos, gestores e da própria edificação.
(*) Ricardo Karpat é diretor da Gábor RH e referência nacional na formação de Síndicos Profissionais.