Ata de assembleia de condomínio: tenha tudo por escrito!

Por Jaques Bushatsky*

O que foi combinado na assembleia de condomínio? O que, exatamente, o síndico deverá fazer para cumprir “as determinações da assembleia”, como manda o artigo 1348 – IV, do Código Civil? Quais exatamente as “deliberações da assembleia” na qual o condômino votou (art. 1335 – III, do Código Civil)? 

Ainda se encerram assembleias de condomínio ou reuniões sem que se registre o acertado. Essa omissão – movida por ignorância, má fé ou preguiça é desastrosa: mais que esquecidas, palavras sem registro são distorcidas, ignoradas, mal entendidas, engrandecidas ou apequenadas. 

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O historiador Andrew Roberts identificou interessante memorando que Churchill mandou ao Gabinete de Guerra, em julho de 1940, certamente atarantado o líder inglês com o que se dizia – ou se fazia – abusivamente em seu nome:

“Que fique muito claro e entendido que todas as ordens emanadas de mim são dadas por escrito ou serão confirmadas por escrito imediatamente depois, e que não aceito responsabilidade por questões referentes à defesa nacional em que se considere que eu tomei decisões, a menos que estejam registradas por escrito”. 

Como se vê, o problema nem é novo, nem inusitado, nem imune a circunstâncias gravíssimas, como a 2ª Guerra Mundial em que se pensa, todos estariam irmanados contra o inimigo comum. 

Ora, embora seja situação muito, muito mais prosaica, no condomínio edilício as confusões – por uma ou outra razão – também proliferam quando as definições não são escritas.

Por isso, ao se encerrar a reunião, há de ser registrado o que se definiu e “ata” é, exatamente, o registro, o resumo do que tenha ocorrido ou se tenha decidido na reunião (etimologicamente, do latim, “acta” é o conjunto de atos, de coisas feitas).

Sem ata? Instauração da bagunça!

E se nada for registrado? A par da instauração da bagunça, certamente do dissenso, serão desrespeitadas aquelas Convenções de Condomínio que contêm a previsão de redução dos acontecimentos a uma ata, um resumo.

dificilmente se poderá impor alguma decisão porventura alcançada. Por exemplo:

• Como se demonstraria a aprovação de um novo orçamento e o estabelecimento do valor do rateio de despesas?
• Como se provaria a eleição – ou a destituição do sindico?
• Como o adquirente de unidade saberia das decisões tomadas anteriormente?

E assim por diante.

• Leia: Como deve ser a ata de assembleia condominial
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não teria valor qualquer decisão mais profunda, que alterasse a Convenção. Afinal, o Condomínio Edilício, é constituído por Convenção (art. 1.333, do Código Civil), que deve atender ao disposto no art. 1.334 do Código Civil, e deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 

quanto mais perfeita a redação da Convenção, mais simples será a sua leitura e, objetivo óbvio de sua existência, o respeito ao convencionado.

À imposição legal e à praticidade de se colocar tudo por escrito, deve se acrescentar que é assim, mesmo, que as pessoas costumam agir, escrevendo as resenhas, as atas. Realmente, não é usual estabelecer decisões da comunidade condominial apenas verbalmente, e aí deve ser recordado o previsto no artigo 113, do Código Civil, ao dar validade aos “usos do lugar”.

Em resumo: deixar tudo por escrito (e bem escrito!)  evitará problemas, respeitará a Lei, atenderá ao que se faz usualmente e, mais relevante: permitirá que o decidido seja implementado, acatado, respeitado. 

(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da UniSecovi; integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP; sócio correspondente da ABAMI (Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário para S. Paulo); coordenador da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.