Atas assembleares

Por Marcelo Alvarez Meirelles*

Em minha estreia aqui no SíndicoNet, preparei uma matéria que vai ajudar os condomínios a não terem problemas em suas demandas judiciais de execuções extrajudiciais, a nova forma, mais rápida, de cobrar as cotas de inadimplentes em condomínios. Espero que gostem! 

O novo Código de Processo Civil, em vigor desde 18/03/2016, colocou as cobranças de condomínio como títulos executivos extrajudiciais. 

Tal mudança traz profundas alterações na forma como hoje se cobram as cotas condominiais em aberto. Em vez de entrar com uma ação de cobrança, que dependerá de uma sentença - a qual, em regra, demora bastante tempo - para, depois, iniciar uma execução - que é o ato de constrição do devedor, culminando em penhora do imóvel e consequente leilão, o condomínio poderá iniciar, diretamente, a citada execução.

O que muda, na prática: não é necessária uma sentença. O devedor é citado não mais para responder e se defender, mas, para pagar. É claro, poderá se defender por meio de embargos à execução. Mas, na prática, entendo que se abreviam uns dois bons anos de processo.

É grande a diferença.

Entretanto, a lei processual foi clara em determinar:

Seção I - Do Título Executivo

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Vejam que as cotas de condomínio são títulos executivos extrajudiciais, mas DESDE QUE sejam documentalmente comprovadas. Os títulos executivos extrajudiciais devem ter TRÊS elementos básicos: CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. Vamos entender cada um deles.

• CERTEZA - É o elemento de veracidade do título. Sua básica validade. É certo um título sobre o qual não pairem dúvidas. No caso de uma cobrança de condomínio, a cota é CERTA quando decidida nos termos do quórum legal, quando relatada em ata condominial, quando emitida pelo condomínio ou por sua administradora contratada. Não pode haver dúvida alguma sobre a CERTEZA do título.
• LIQUIDEZ - O título deve ter um valor. Líquido é um título que exprime um valor de forma direta e, se indireta, de fácil verificação. No caso do condomínio, são líquidos os títulos que exprimam os valores aprovados em assembleia. Assim, como se verá adiante, as atas DEVEM conter o valor aprovado da cota condominial, de forma expressa.
• EXIGIBILIDADE - O mais simples de entender: deve estar VENCIDO, ou seja, podemos exigir seu pagamento. No caso de condomínios, novamente, a ata condominial deve ser clara em dizer que a cotas vencem em determinados dias.

Qual o objetivo desse singelo texto, que não pretende, de forma alguma, esgotar o tema, mas trazer orientações bastante simples para os condomínios, os síndicos, os secretários de assembleias, os gerentes de administradoras, enfim, para todo aquele condomínio que não queira ter problemas na execução de seus títulos de cotas condominiais.

As atas, desta forma, a partir de agora, DEVEM EXPRESSAR OS TRÊS ELEMENTOS DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. A ata deve traduzir a CERTEZA, a LIQUIDEZ e a EXIGIBILIDADE, para que o juiz, em uma execução, possa dar eficácia ao referido débito.

As assembleias que aprovem valores, devem assim proceder: colocar claramente que houve quórum legal ou convencional para a citada aprovação (isso é de essencial substância, mormente para cotas extraordinárias); deve ser escrito que a assembleia aprovou o novo valor da cota ordinária que passa a ser a de TANTOS reais (por unidade, se não houver diferenças entre elas ou a ser dividido pela fração-ideal). 

Deve, igualmente, dizer, expressamente, que foi aprovado o valor de fundo de reserva (se esse existir no prédio) que é o determinado pela convenção, de XIS por cento da cota, e no valor de TANTOS reais, (novamente, por unidade, se não houver diferenças entre elas ou a ser dividido pela fração-ideal).  E, se há cota de água ou outro item de consumo em separado ou, ainda, outra cota, deve ser a mesma bastante explicitada.

Por fim, a ata deve conter a DATA DE VENCIMENTO da cota, mencionando que a mesma se dá dentro da regra convencional.

Tenho aproveitado para inserir uma informação pretérita, ou seja, colocando na ata que a cota (e as demais cobranças) era de TANTOS reais desde a aprovação da assembleia do ano anterior. Isso, por claro, faz com que se aproveitem os valores do ano pretérito, alçando-os à categoria de títulos extrajudiciais.

As cotas antigas, por não terem atas tão detalhadas - o que não era de preocupação, quando apenas se mencionava que a cota teria aumentado em XIS por cento, o que não traduz liquidez - não são títulos extrajudiciais, devendo ser cobradas na forma antiga: ações tradicionais de cobrança, visando uma sentença, ou seja, demandando mais tempo para uma solução.

Por fim, menciono que as multas infracionais devem ser cobradas à parte, em regulares ações de cobrança, pois sempre haverá alguma incerteza sobre elas.

Para ajudar, coloco um breve ‘modelo’ de ata para que seja ajustada ao novo sistema processual. Segue o texto que é uma sugestão para que o mesmo faça parte de suas atas de condomínio, quando houver aumentos de condomínio:

Para fins de demonstração e atendimento ao Novo Código de Processo Civil, declara, esta assembleia, que a cota integral existente entre abril de 2017 e março de 2018, era de R$ 00,00 (xxxxx reais e centavos), mais o fundo de reserva de 10%, ambos os valores rateados pela fração-ideal.

Assim, considerando o aumento agora aprovado, de xx%, a cota ordinária que passa a estar em vigor a partir do mês de abril de 2018, a ser rateada conforme determina a convenção, ou seja, pela fração-ideal, é de R$ 00,00 (xxxxx reais e centavos), mais o fundo de reserva convencional, de xx%, este no valor total, a ser rateado pela fração-ideal, de R$ 00,00 (xxxxx reais e centavos), tudo com cobrança no dia xx (extenso) de cada mês.

Além da cota ordinária e da cota de fundo de reserva, serão cobrados em separado e na mesma boleta, por ser determinação assemblear e convencional, a água medida (consumo individual), o rateio da água das partes comuns (que varia mês a mês, conforme a apuração) e o valor da taxa de medição da água individual.

A preocupação com a redação das atas a partir de agora será de fundamental importância. Quem não fizer dessa forma, corre o risco de ajuizar uma execução, não conseguir mostrar os três elementos do título e perder tempo e dinheiro, para, anos depois, ter de entrar com uma simples ação de cobrança, começando do zero.

* Marcelo Alvarez Meirelles é sócio do Rocha Meirelles Advogados, professor universitário na área de Direito Civil, Direito Imobiliário e Direito Empresarial, advogado militante em advocacia empresarial, com ênfase em direito civil, direito empresarial, direito do trabalho e direito imobiliário, pós-graduado em Direito da Empresa pela UGF-RJ, pós-graduado em Processo Civil e Gestão Jurídica pelo IBMEC-RJ, mestrando em direito civil pela Universidade UMSA de Buenos Aires, vários cursos de extensão em Direito Imobiliário e Direito Civil pela PUC-RJ, professor de curso de especialização em Direito do Condomínio e Direito Imobiliário. Seu e-mail é marcelo@rochameirelles.com.br