09/04/18 03:33 - Atualizado há 6 anos
Falar sobre prostituição, drogas, ligações clandestinas, jogatina etc., é sempre muito delicado, ainda mais quando estes crimes são praticados dentro de um condomínio.
É preciso, no entanto, falar sobre eles para prevenir que aconteça no seu condomínio ou para combatê-los antes que o problema piore!
O artigo 1336, inciso IV, do Código Civil é muito claro quando diz que são deveres dos condôminos “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Em condomínios, a prática mais comum é cogitar a aplicação de advertências e multas ao condômino infrator, sempre resguardado o direito de defesa do mesmo. E caso este seja um inquilino, o proprietário do apartamento será responsabilizado e autuado até tomar uma providência.
Entretanto, para situações mais polêmicas e delicadas como estas apresentadas no início da matéria, o gestor precisa cercar-se de alguns cuidados e, se necessário, acionar a polícia.
De acordo com o advogado especializado em condomínios, Marcio Rachkorsky, o síndico tem a obrigação de envolver a polícia para manter a ordem e a segurança no condomínio, caso seja constatado que há um crime ocorrendo nas dependências.
“No ponto vista administrativo e jurídico, o síndico precisa deixar claro para o infrator que no condomínio existem regras, que a engrenagem jurídica funciona bem e que se continuar com os atos ilícitos, ele será responsabilizado judicialmente. Além disso, o síndico precisa entender que ele não é super-herói ou justiceiro. Ou seja, síndico tem que aprender a ligar para o 190. Crime quem resolve é a polícia. Percebeu alguma coisa fora do comum, está na eminência de que vai acontecer um crime, aciona o 190 porque é a polícia quem vai decidir o que fazer neste caso”, assegura Marcio.
Veja abaixo o que considerar e como agir diante de cada situação:
É muito importante entender a lei antes de tomar qualquer atitude sem fundamento.
Segundo o advogado criminalista e sócio do escritório Euro Filho e Tyles Advogados Associados, Gabriel Huberman Tyles, o síndico precisa estar por dentro da legislação penal brasileira para evitar problemas e, principalmente, processos por danos morais. Ele explica que sobre prostituição, por exemplo, a legislação não pune o ato exercido pelo homem ou pela mulher. O que a legislação brasileira pune é o cidadão que vive à custa da prostituição alheia, explorando as prostitutas e incentivando o comércio sexual.
“Sendo assim, o fato de a pessoa receber em seu apartamento ‘clientes’ para ‘prostituir-se’ não motiva o chamamento da polícia, pois, efetivamente, não há crime”, afirma ele.
Por outro lado, se no apartamento ocorrer ‘exploração sexual’, ou seja, se houver notícia de que na unidade do condomínio funciona um local onde há exploração sexual, neste caso a polícia poderá ser acionada, tendo em vista, por exemplo, os crimes descritos nos artigos 228 e 230 do Código Penal Brasileiro.
ENTRADA E SAÍDA DE CLIENTES
Fora isso, o ato de receber vários clientes pode configurar infração, já que o exercício de atividades comerciais em condomínios residenciais não é permitido por lei para preservar o sossego, saúde e salubridade dos que ali coabitem, e ainda para que não ocorra o desvio de finalidade da edificação, conforme determinam os artigos 1.335, inciso II, e 1.336, inciso IV, do Código Civil.
LEGISLAÇÃO
Com relação ao comércio de entorpecentes, o síndico poderá chamar a polícia que, compreendendo que há o crime de tráfico de drogas, poderá prender em flagrante o condômino responsável.
Contudo, quando se fala em tráfico de entorpecentes é preciso muito cuidado para não confundir o usuário de drogas com o traficante.
Enquanto para o tráfico a lei determina uma pena bastante pesada, que pode variar de cinco a 15 anos de reclusão, o porte de drogas para consumo pessoal estabelece pena branda, como, por exemplo, “advertência sobre os efeitos das drogas, prestação de serviços à comunidade; medida educativa de comparecimento a programa ou curso educativo” (vide artigos 28 e 33 da Lei 11343/06).
As duas condutas (tráfico ou porte de drogas para consumo pessoal) são consideradas “crimes”, mas, de acordo com o advogado, existe um abismo entre as duas condutas, considerando-se a gravidade e quantidade da pena aplicada.
Nos termos da legislação para entorpecentes (11.343/06), para determinar se a droga destinava-se a consumo pessoal, o juiz deve analisar a natureza, a quantidade da substância apreendida, o local e as condições em que se desenvolveu a ação, às circunstâncias sociais e pessoais, bem como à conduta e aos antecedentes do agente.
CONSUMO DE DROGAS NAS UNIDADES
O uso de drogas nas unidades gera muita polêmica. Segundo o advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, um dos problemas mais recorrentes está no uso de drogas nas unidades, onde as mesmas são área privativa, o que dificulta fiscalização.
Mas mesmo nestas áreas, havendo uma reclamação fundamentada, o assunto poderá ser tratado pelo síndico.
Assim, caso mais de um morador reclame por conta de cheiro excessivo, por exemplo, o caso passa a ser uma questão da administração do condomínio.
Nesta situação, é recomendável que seja feita uma reunião reservada com o morador ou responsável, e repassada as queixas ouvidas, assim como indicar as implicações legais e criminais do uso de drogas ilícitas.
Esta abordagem deve ser feita, no entanto, sem ameaças, pois isto pode prejudicar o ambiente condominial.
Caso o morador esteja apresentando algum comportamento antissocial relacionado ao uso de drogas, ou represente ameaça aos outros membros da família ou aos outros condôminos, o síndico pode chamar a polícia, mesmo que de forma anônima.
REGRAS
Não há a necessidade de incluir na convenção a questão do consumo de drogas especificamente, já que qualquer outra atividade ilegal não pode ser feita no condomínio. É importante, no entanto, que ela defina regras para o descumprimento de leis federais, estaduais ou municipais – como a aplicação de multas em caso de descomprimento, por exemplo.
Está sendo muito abordado nos tribunais o “furto de energia”, pois, atualmente, a justiça tem entendido que a “energia” descrita no terceiro parágrafo do Código Penal é equiparada ao sinal de TV a cabo.
De acordo com o advogado Gabriel, para punir o condômino infrator que pratica a conduta de furtar o sinal da tv a cabo, por exemplo, deve-se, inicialmente, saber se existe alguma infração que possa ser imputado a ele, na própria convenção de condomínio.
Havendo ou não a previsão na convenção de condomínio, o próprio síndico deve conversar com o infrator para descobrir se ele realmente sabia daquela “ligação” clandestina.
Se for o caso, o síndico deve denunciar ou comunicar a própria “empresa – vítima” para desligar as conexões (exemplo: se estavam “furtando” sinal da Net, então a empresa é vítima, pois estava deixando de auferir lucro em razão da ligação clandestina).
O síndico também pode comunicar o fato às autoridades policiais, tendo em vista que a conduta (se for dolosa) é prevista como crime pelo Código Penal Brasileiro, em seu artigo 155, terceiro parágrafo.
Já no que se referem à outras atividades ilícitas, como jogatinas, bingos e jogos de azar, os procedimentos e postura do síndico são parecidos.
Ou seja, havendo certeza e, se possível, provas de que há realmente a ocorrência de atos criminonos no condomínio, a polícia deve ser acionada ou uma denúncia anônima deve ser feita. Veja no final dessa matéria alguns casos reais e o que foi feito pelo síndico.
Antes de tornar pública a questão, ou até mesmo ao abordar o possível infrator, o síndico deve ter em mente se tais atos são mesmo graves (criminosos) ou não, e se há certeza ou provas do fato, sob a pena de se criar um constrangimento para o infrator ou todos do condomínio.
“O síndico deve ter cautela para resolver qualquer problema que envolva os moradores, funcionários, prestadores de serviços e outros. Deve ter a consciência de que, para qualquer situação, não pode agir de forma indiscriminada e, quando necessário, buscar a orientação do advogado. Casos com excesso no trato têm fulminado em danos morais que chegam algumas vezes aos patamares de R$ 10 mil. E quem arca com esse valor nem sempre é o prédio, se o causador dos atos (danos) for o síndico agindo em excesso ao exercício de sua função”, destaca Karpat.
Por isso, vale ressaltar mais uma vez, que somente em último caso o síndico deve envolver e comunicar abertamente todo o condomínio sobre estes tipos de problemas, e não acusar ou identificar publicamente o infrator.
A primeira coisa a se trabalhar é a postura do síndico. Ele deve ser firme e agir com bom senso e rigor para tornar o ambiente condominial controlado e bem regrado. É fundamental que essa sensação de ordem seja transmitida a todos que habitam ou visitam o condomínio.
Mas além disso, o gestor deve valer-se de recursos e procedimentos para coibir tais atividades. Veja o que dizem nossos especialistas:
CONTROLE DE ACESSO
Para tentar combater as atividades criminosas dentro dos condomínios, o síndico ou administradora pode pedir para que os porteiros passem a exigir identificação completa de todos os visitantes do condomínio, como, nome completo, nome do morador e unidade que pretendem visitar.
A identificação costuma afugentar aqueles que procuram o anonimato ou ainda detectar um possível “nome de guerra” do condômino infrator.
Para isso, o síndico precisa aprovar a questão em assembleia e mudar o Regulamento Interno. Segundo o advogado Alexandre Marques, caso algum condômino atual ou futuro se negar a obedecer a regra, pode ser advertido e na reincidência multado. A aprovação deve se dar pela maioria simples dos presentes em assembleia, regra geral do Artigo 1.352 e 1.353 do Código Civil.
O advogado e colunista do SíndicoNet, Zulmar José Koerich Junior, explica que o fator segurança pode servir de pretexto para o síndico tomar tais providências.
“Nas situações em que me deparei com casos envolvendo exploração sexual e tráfico de drogas, busquei conjugar a segurança do condomínio com uma solução efetiva ao problema, sugerindo a adoção destas medidas administrativas, coibindo o ingresso indiscriminado de pessoas sem identificação nas dependências do condomínio, e isso acabou surtindo resultado”, aponta Zulmar.
MONITORAMENTO
Outra maneira de tentar descobrir um comércio ilegal, segundo Roberto Piernikarz, diretor da BBZ Administradora, é ficar de olho no tempo de permanência dessas visitas. Os usuários de drogas, por exemplo, costumam fazer visitas rápidas para adquirir o produto ilegal e sair. Se esse tipo de fluxo for recorrente em uma unidade, é preciso ficar atento.
Além disso, é primordial a instalação de câmeras de segurança, principalmente em áreas de difícil acesso ou pouco fluxo de pessoas, e de luzes automáticas, que acendem quando seus sensores detectam movimento.
É aconselhável ainda, principalmente em condomínios maiores, que os funcionários da noite realizem rondas frequentes pelo condomínio e, caso seja verificado um problema em maior escala, deve ser analisada a ideia de contratar um segurança particular ou terceirizado.
O fato de o síndico ser omisso não significa que é a favor do crime. Ou seja, criminalmente ele não responde por nada. Entretanto, se a atividade ilícita for comprovada, os moradores pedirem providências e o síndico não tomar nenhuma atitude, ele pode responder civilmente pelos prejuízos que essa omissão causar a título de danos materiais e morais para o condomínio.
“Obviamente, essas questões dependem de uma análise do caso concreto para tentar mensurar a extensão dos danos, o grau de omissão e as circunstâncias em que essa se deu, para somente depois lançar um juízo de reprovabilidade sobre a conduta do síndico”, comenta Zulmar.
O síndico pode ligar diretamente no 190 ou, caso queira fazer uma denúncia anônima, verificar qual o número do Disque Denúncia da sua região.
Outra opção é ir diretamente a uma delegacia, formular a denúncia ou termo circunstanciado e, se necessário, pedir para que não haja a identificação do informante, querelante ou queixoso. A anonimidade depende muito da situação, o Delegado poderá aceitar ou não a condição de “anônimo(a)” de quem faz a denúncia.
Em geral, isso só ocorre quando a “vida” de quem está denunciando estaria sujeita a grave ameaça ou perigo iminente.
Separamos alguns problemas ocorridos nos condomínios para que sirvam de exemplo. Confira:
1 – PEDOFILIA
Este primeiro caso conta o fato de um morador de 20 anos, pedófilo, que foi pego se masturbando dentro da brinquedoteca olhando as crianças brincarem. Uma babá viu e contou para os patrões que foram atrás das imagens das câmeras do local. Foi feita uma reunião extraordinária no condomínio no mesmo dia porque as pessoas queriam matar o rapaz.
Na assembleia estava presente quase a unanimidade dos proprietários. No encontro ficou combinado entre os moradores e o advogado que o ideal era chamar a polícia. A polícia foi ao condomínio porque todo mundo informou que tinha uma ameaça, mostraram as imagens para o delegado, que abriu um inquérito.
No dia seguinte já tinha um posto policial para fazer o recolhimento das testemunhas e iniciar todo Processo Jurídico. O condômino foi processado por vários pais.
Por fim, o morador foi obrigado a sair do condomínio mesmo sendo proprietário do apartamento. Todos os demais proprietários se reuniram para comprar o apartamento dele para ele nunca mais voltar, mas não foi preciso, ele conseguiu vender a unidade e saiu de lá.
2 - JOGATINA Recentemente, o morador de um condomínio subiu uma mesa de carteado para o seu apartamento e passou a receber de 30 a 40 pessoas durante três vezes por semana.
Diante disso, foi investigado o funcionamento de um cassino no imóvel. O primeiro passo do síndico foi notificar o morador. Agora o proprietário precisa explicar o que de fato está acontecendo em seu apartamento.
Por enquanto, o processo está aguardando uma resposta do infrator. Mas o próximo passo será autuar e acionar a polícia, se a questão não for resolvida.
3 – ROUBO DE SINAL DE TV POR ASSINATURA
Em outro caso, o síndico estava preocupado com uma unidade que estava se aproveitando de um sistema de conexão que puxava o sinal de televisão a cabo de uma outra unidade condominial.
De fato, inicialmente, a unidade que estava se aproveitando não sabia da existência daquela ‘conexão’, mas estava ligada e funcionado.
Realmente, a preocupação do síndico estava correta, pois, a conduta do condômino poderia configurar ‘furto de energia’ do artigo 155, terceiro parágrafo do Código Penal.
Assim, o recomendável foi o imediato desligamento daquelas conexões para que não houvesse qualquer responsabilidade criminal da unidade condominial.
4 - DORMINDO COM O INIMIGO
Em um condomínio localizado na Grande São Paulo estava ocorrendo furtos dentro de carros, pneu e um monte de outros itens estavam sendo roubados. Para resolver o problema, o condomínio instalou mais câmeras para descobrir o que estava acontecendo nas suas dependências, uma vez que da rua não estava ocorrendo nenhum crime.
E então o síndico descobriu que quem estava roubando eram dois moradores que estavam dentro de uma unidade locada e usavam aquele ponto para poder roubar todos os veículos dentro do empreendimento.
O síndico tomou uma atitude muito correta e chamou a polícia. Em razão dos vídeos realizados, das provas, os dois meliantes foram presos.
Nos Estados Unidos, por ser uma reunião de Estados confederados, existem diversas formas de regulamentação acerca do assunto moradia.
Lá, por excemplo, há muita ênfase e prestígio às regras internas adotadas pelas associações de moradores, e é muito comum - e legal - a exigência de submeter o candidato a novo morador ou inquilino a uma “entrevista” para ser aceito, ou não, no condomínio. Segundo o advogado Zulmar, no Brasil não há possibilidade de realizar esta sabatina antes do ingresso de alguém na coletividade dos condôminos.
Roberto, diretor da BBZ Administradora, também compartilha da mesma opinião.
“Aqui, este cuidado é do proprietário do imóvel. Já tivemos casos de alguns donos que preferiram pular etapas importantes do processo de locação, como a de realizar uma análise mais criteriosa na documentação do novo inquilino, porque estavam com pressa para fechar o negócio. Quando isso acontece e um criminoso ocupa o apartamento, o locatário é notificado e multado até que tome uma atitude”, afirma Roberto.