Determinam os incisos IV, V e VI do Art. 1.348 do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
É o que se chama de responsabilidade objetiva. Ou seja, em muitos casos não cabe saber se o agente – síndico no caso – agiu com dolo (quis causar o resultado) ou culpa (foi negligente, imprudente ou imperito): basta a relação causal. Relação causal é o vínculo entre uma ação (ou omissão) e a consequência: foi aquela ação ou omissão que gerou aquela consequência.
Assim, caso algum equipamento do condomínio deixe de funcionar ou funcione de modo a colocar em risco a segurança da massa condominial por falta de manutenção ou manutenção de forma adequada, responderá o síndico pelos danos, risco e consequências disso perante os demais condôminos.
Da mesma forma, se o condomínio sofrer um assalto, arrastão, invasão, ou qualquer coisa que o valha, por não estar a portaria devidamente equipada ou com funcionamento seguro, e isso se mostrar consequência de uma má gestão do síndico este poderá responder perante a massa condominial.
Claro que uma coisa é o síndico ser omisso, apenas por ser descuidado ou desprestigiar uma dada manutenção e conservação que foi aprovada em assembleia, havendo dinheiro em caixa para o reparo, conservação ou manutenção devida, isso é uma coisa. O condomínio poderá ser condenado a reparar o dano e ele, síndico, deverá responder regressivamente em caso de sinistro pela gravidade de seu ato como determina a lei e a jurisprudência de nossos Tribunais, como já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:
9223667-34.2007.8.26.0000 Apelação / Locação de Imóvel
Relator(a): Antônio Benedito Ribeiro Pinto
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/08/2010
Data de registro: 23/08/2010
Outros números: 1155978/6-00, 992.07.061047-8
Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS (finalidade residencial) - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - Transbordamento de dejetos do aposento sanitário da unidade condominial locada pelo autor, por entupimento de coluna de esgoto, comprovado - Compete ao condomínio, através de seu administrador (síndico) diligenciar a conservação e a guarda das suas partes comuns, mediante o recolhimento, administração e imputação das despesas condominiais ordinárias (taxa de conservação) - Responsabilidade civil do condomínio configurada - Reparação por danos morais mantida - Recurso não provido.
Outra situação completamente distinta é quando o dano é causado por falta de manutenção e conservação em que o condomínio não possui dinheiro em caixa para dada manutenção, simplesmente por que os condôminos em assembleia não querem aumentar o valor da cota condominial que já consideram elevada por demais. Nesses casos, o síndico e a equipe diretiva não podem ser responsabilizados. Porém, devem tomar alguma atitude para salvaguardar sua responsabilidade, não podendo, simplesmente, ficar de braços cruzados, já que possuem a responsabilidade legal, como já demonstrado.
Ora, o judiciário em São Paulo já decidiu que o aumento da cota condominial para custear as contas do condomínio, se necessário, pode se dar até sem prévia aprovação em assembleia sob pena de inviabilizar a gestão operacional do prédio. Obviamente que em situações realmente necessárias.
Isso por que há previsão legal no sentido que o condômino é obrigado ao pagamento da cota condominial, independentemente de qualquer outra “burocracia”, como se vê dos artigos 12 da lei 4.591/64 e 1.336 do Código Civil:
Art. 12 da Lei 4.591/64:
“Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.”
E Art. 1.336 do Código Civil:
“São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”.
De modo que não cabe ao condômino a “possibilidade” de contribuir ou não com a despesa, mas, a obrigatoriedade e, se não concordar com esta, deverá em juízo questioná-la, mas não, simplesmente deixar de pagá-la.
Nesse sentido:
0112704-35.2009.8.26.0100 Apelação
Relator(a): Dyrceu Cintra
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 36ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/11/2009
Data de registro: 23/11/2009
Outros números: 990.09.246414-0
Ementa: Medida cautelar. Despesas condominiais Extinção do processo sem julgamento do mérito (artigos 295, III, e 267, I, do CPC). Apelação. Alegação de irregularidade na cobrança. Falta de aprovação do reajuste em assembléia Descabimento. Possibilidade de o síndico, como administrador, realizar o rateio das despesas ordinárias efetivas. Falta de interesse processual de agir dos apelantes. Caso que era mesmo de extinção. Sentença mantida. Apelo improvido.
O desembargador relator justificou seu voto da seguinte forma:
“Ao que consta, o aumento do condomínio se deu em face dos reajustes dos custos de serviços de gás, luz, água, limpeza e manutenção (fls. 08 destes).
Ora, o síndico, como administrador, pode fazer o rateio de despesas ordinárias efetivas entre os condôminos independentemente de prévia aprovação orçamentária.
Neste sentido:
"(...) o síndico encontra-se autorizado a cobrar as despesas ordinárias, independentemente de prévia aprovação orçamentária.
Além disso, não é requisito de procedibilidade da ação [de cobrança] a prova da prévia aprovação orçamentária das despesas, principalmente porque milita em favor do condomínio a presunção de licitude na cobrança dos valores apontados na inicial" (AsR n° 645.972-00/9, rei. Willian Campos, j . em 30.07.02).
Entendimento contrário inviabilizaria o condomínio, tornando-o inadimplente perante as pessoas com quem contratou, funcionários e prestadores de serviços públicos.
Ora, se os condôminos não cumprem seu dever de pagar sua cota, a administração do condomínio fica inviável. A manutenção do edifício depende da arrecadação e não há sinal de que o valor cobrado não corresponda às necessidades.
Sendo assim, faltando aos apelantes interesse de agir, era mesmo caso de indeferir a petição inicial e extinguir a medida cautelar.
Posto isso, nega-se provimento à apelação.”
Adiante, os incisos apontados no Art. 1.348 do Código Civil, são claros ainda em determinar que cabe ao síndico cumprir as determinações assembleares e o que dispõe a convenção do condomínio, não o fazendo poderá ser responsabilizado.
Assim, caso a convenção determine, por exemplo, que as cotas condominiais sejam cobradas judicialmente, o síndico deverá fazê-lo perante os inadimplentes mesmo que incorra em alto índice de impopularidade! Claro, ser síndico não é um concurso de popularidade, como todos sabem!!!
De modo que havendo uma benfeitoria para ser feita que implique em manutenção e/ou conservação de dada área ou mesmo para segurança patrimonial de todos, pagamento de salários de funcionários com os devidos reajustes, férias, etc. e, isso implique em um reajuste da cota condominial, deverá o síndico se valer dos mecanismos previstos na lei e na convenção para cumprir e honrar tais determinações.
Se de todas as formas, os condôminos não quiserem colaborar com as despesas condominiais como devido, que renuncie o síndico, pois, não é exigível que fique com essa espada sobre sua cabeça, vinculando seu CPF pessoal as obrigações do condomínio, atreladas ao CNPJ do prédio.
Logo, a pessoa que irá se candidatar a cargo de síndico deverá pensar em todas estas repercussões e desdobramentos antes de aceitar tal encargo, visto o grau de responsabilidade que vem junto com a eleição, responsabilidades estas indeclináveis e indissociáveis.
(*)
Alexandre Marques
Advogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.