04/11/22 05:18 - Atualizado há 1 ano
Se você mora em condomínio no Rio de Janeiro, que possui gás canalizado ou central de distribuição GLP em botijões, para abastecer fogões, aquecedores de água ou churrasqueiras dos apartamentos, precisa se atentar à Lei n° 6.890/14. Síndicos também cumprem um papel importante.
A legislação estadual sancionada em 2015, com modificações em 2018, obriga a autovistoria do sistema de gás das áreas comuns e unidades privativas a cada 5 anos, sob pena de ter o fornecimento interrompido em caso de irregularidades ou ausência de laudo.
Até então, os edifícios e os respectivos apartamentos construídos até 19 de março de 2018 tinham até 22 de março de 2023 para realizarem a primeira vistoria periódica no sistema de gás. Mas o prazo foi alterado em 06/03/2023.
A Agência Reguladora de Energia e Saneamento Básico (Agenersa), a Defensoria Pública (DPRJ) e o Ministério Público do Rio de Janeiro (MPRJ) assinaram, nesta segunda-feira (6), um termo de ajustamento de conduta (TAC) que prorroga por mais três anos o prazo para fazer a inspeção (Veja mais detalhes ao final da matéria).
Já os empreendimentos novos, edificados a partir de 20 de março de 2018, nada muda. Terão cinco anos, a contar da data da instalação, para providenciar a inspeção.
Para saber quais as providências que proprietários e síndicos devem tomar a partir de agora, bem como os riscos à segurança e as sanções a que estão submetidos, esta matéria é imprescindível. Confira abaixo.
A lei nº 6.890/14 do estado do Rio de Janeiro determina a obrigatoriedade da inspeção de segurança nas instalações de gás das unidades residenciais e comerciais a cada cinco anos.
Desde sua edição, a legislação passou a confundir muitos consumidores, pois já existia outra lei, antiga mas sem revogação expressa, que também trata do mesmo assunto: o Decreto n° 23.317 de 1997.
O impasse jurídico se deve aos critérios técnicos de vistoria em que se baseiam as normas. Enquanto o Decreto Estadual nº 23.317/97 remete ao RIP (Regulamento de Instalações Prediais de Gás Canalizado), por sua vez aplicado para concessão do Habite-se, a Lei Estadual nº 6.890/14 se submete às Normas Técnicas da ABNT 15.923 (Instruções Normativas 47, 48 e 55).
Nesse cenário, usuários, mesmo em conformidade com a lei, estavam sendo notificados por cumprir uma determinada norma em detrimento da outra.
Muitas empresas inspetoras não consideravam válido o padrão RIP, impondo, assim, o padrão ABNT. Isso provocou um grande volume de autuações, além de onerar os custos ao consumidor com adequações desnecessárias.
Dessa forma, a Agenersa (Agência Reguladora de Energia e Saneamento Básico do Estado do Rio de Janeiro), o Ministério Público e a Defensoria Pública do estado criaram o primeiro TAC (Termo de Ajustamento de Conduta) para modificar a Lei 6.890/14.
Além de adiar o prazo inicial, esse acordo permite que o consumidor escolha o padrão de fiscalização a ser adotado em sua unidade. Isso foi possível pois o termo reconhece claramente que, tanto o RIP quanto a ABNT, atendem aos requisitos de segurança das instalações a gás.
"Quase 1 milhão de consumidores estariam sujeitos a uma despesa de alguns milhares de reais para a adequação de suas casas, mesmo cumprindo a Lei. O TAC corrige este equívoco jurídico, ao mesmo tempo em que resguarda a segurança de todos os consumidores de gás do Estado do Rio de Janeiro", destaca Eduardo Chow De Martino Tostes, subcoordenador do Núcleo de Defesa do Consumidor da Defensoria.
Na prática, segundo a síndica profissional Marcia Montalvão, o que estabelece a qual lei a inspeção periódica nos equipamentos a gás deve se basear é o ano de construção do condomínio.
"Edificado até 2014, aplica-se o RIP (Decreto nº23.317/97); a partir disso, vale a ABNT (Lei 6.890/14). Não há legislação mais vantajosa que a outra, apenas a mais adequada", resume.
Todos os consumidores que utilizam gás canalizado, seja em fogões, aquecedores de água ou churrasqueiras, são obrigados a fazer a vistoria quinquenal nos equipamentos e portar um laudo atestando que o sistema está em dia.
Isso quer dizer que a responsabilidade pela autovistoria do gás é individual, portanto, do proprietário da unidade que possui gás encanado; e não do condomínio.
Vale lembrar que o prédio tem, sim, a obrigação de manter em segurança as instalações de gás, no entanto, apenas da parte considerada de uso comum, ou seja, da rua até o PI de gás (ponto de inspeção onde ficam os medidores).
A vantagem para os condomínios é que, na maioria das vezes, muitos já realizam vistorias periódicas, e até já possuem um atestado das instalações de gás das áreas comuns. É um cenário diferente para os moradores, que dificilmente têm o costume de realizar manutenção preventiva dentro de suas unidades.
No entanto, mesmo na posse de um atestado ou com a manutenção do gás em dia, o condomínio terá que solicitar a autovistoria, pois, somente ela emitirá um laudo em atendimento às diretrizes das lei nº 6.890/14 ou 23.317/97.
As inspeções nos equipamentos a gás em condomínios deverão ser realizadas somente por empresas acreditadas pelo Inmetro, conhecidas como OIA (Organismo de Inspeção Acreditada).
As empresas devem possuir técnicos inscritos no CREA-RJ (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio) ou no CAU/RJ (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro), para devida assinatura do laudo.
Os condomínios podem encontrar uma lista de fornecedores acreditados para inspeção dos sistemas a gás no próprio site do Inmetro, buscando pela classificação "Organismo de Inspeção - Instalações Prediais de Gás Combustível".
É importante frisar que essa visita não é de reparos. Se as instalações estiverem em conformidade com a lei, os profissionais das companhias acreditadas emitirão um laudo e fixarão um selo de validade no imóvel.
Caso constatem alguma irregularidade, que não importe risco imediato, os técnicos notificarão a unidade ou o prédio (áreas comuns) para que sejam feitas as adequações em determinado prazo.
Com isso, condomínios ou proprietários terão que contratar outra empresa, desta vez para fazer as correções apontadas pela companhia que fez a vistoria prévia. Esta retornará para conferir tudo e aí sim emitir o laudo final.
Se as adequações não forem realizadas no prazo estipulado, os técnicos emitirão um laudo reprovando os equipamentos e, ainda, poderão interromper o fornecimento de gás.
Os responsáveis técnicos das empresas credenciadas devem vistoriar todos as instalações e peças de aparelhos que utilizam gás combustível, como fogões, aquecedores de água, churrasqueira, etc.
A Agenersa listou os principais pontos analisados na vistoria do gás, confira:
Pela segunda vez, o prazo para a autovistoria de gás em apartamentos e áreas comuns dos condomínios do Estado do Rio de Janeiro foi adiada.
O último prazo definido para a primeira vistoria de gás terminaria no próximo dia 22 de março de 2023, mas muitos moradores e síndicos estavam com dificuldades para agendarem a inspeção por conta da alta demanda pelo serviço e do número reduzido de empresas credenciadas pelo Inmetro e aptas para realizá-lo.
Dessa forma, Agenersa, Defensoria Pública do Rio e MPRJ, assinaram, novamente, outro TAC, que prorroga para mais três anos o prazo para autovistoria do gás. Ou seja, proprietários de apartamentos e síndicos terão até 22 de março de 2026 para regularizem os imóveis.
De acordo com o advogado especializado em direito condominial André Luiz Junqueira, caso o prazo não fosse prorrogado, praticamente todos os proprietários de imóveis, bem como condomínios, seriam punidos por perda de prazo. Isso quer dizer que cerca de 500 mil usuários corriam o risco de corte de fornecimento.
“Além da falta de atenção ou cuidado dos consumidores, a carência de prestadores de serviço aptos para a vistoria e a falta de divulgação da lei contribuíram para isso”, ressalta o advogado.
O Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (MPRJ), inclusive, instaurou um inquérito para investigar as empresas credenciadas por prática abusiva e má prestação do serviço.
Apesar da prorrogação, Junqueira alerta: “Com mais alguns anos de prazo, o consumidor, seja proprietário ou condomínio, não deve "relaxar" com a questão. Mais importante do que simplesmente cumprir a lei, ele deve preservar a sua segurança e saúde, bem como a de seus vizinhos”, completa.
Para o gerente de Novos Negócios da Cipa, Bruno Queiroz, outro ponto que a assinatura do TAC deixou em aberto é em relação aos contratos de seguro em caso de ocorrência de sinistro.
"Nossa preocupação é que a prorrogação do prazo da autovistoria gere insegurança jurídica nesse sentido, pois os contratos de seguro dos condomínios não foram colocados nessa discussão. Havendo sinistro, tememos que muitas unidades fiquem descobertas", ele enfatiza.
De todo modo, estes são os novos prazos para que apartamentos e condomínios realizem a autovistoria do gás:
Condomínios construídos até 19 de março de 2018 - Inspeção até 22/03/2026.
A Lei 6.890/2014 não define uma faixa de preço para a prestação do serviço da vistoria obrigatória, por isso, o proprietário deve fazer as tratativas diretamente com a empresa. De maneira genérica, o valor vai se basear na quantidade de unidades e no local.
Em uma breve pesquisa no mercado, os valores para a vistoria variam de R$ 250 a R$ 400 por unidade.
Já o custo das adequações é difícil de prever, pois depende da necessidade de cada caso.
Além de solicitar a autovistoria do gás para as áreas comuns do condomínio, o síndico também precisa se envolver para que os moradores cumpram com a legislação dentro de sua unidade. Está em risco a segurança patrimonial e a vida das pessoas.
Isso porque, instalações inadequadas nas unidades privativas podem causar vazamentos, que têm alto índice de provocarem explosões ou até morte por asfixia caso alguém inale o produto.
Por isso, o síndico deve alertar e conscientizar os moradores sobre a Lei 6.890/14, os prazos e a importância de cumprir a legislação por questões de segurança.
O advogado André Junqueira explica que o ideal é que essa comunicação do síndico aos moradores seja feita em assembleia. É uma forma de registrar formalmente que ele fez sua parte, eximindo-o, assim, da responsabilidade em caso de acidentes que por ventura aconteçam dentro das unidades.
Para Marcia Montalvão, o síndico também pode ajudar os moradores ao negociar com as empresas um melhor custo x benefício, fechando o serviço por volume e abrangendo todas as unidades. Reunir os demais prédios da rua também pode ser uma boa estratégia.
Importante reforçar que se tratam de dois serviços distintos, de empresas diferentes: as que fazem a vistoria (credenciadas pelo Inmetro) e as que realizam os reparos, se assim houver necessidade.
A recomendação é para que a vistoria seja feita por uma empresa para todo o condomínio, compreendendo áreas comuns e unidades privativas. Fechar esse "pacote" pode gerar economia para o bolso de todos.
Quanto aos reparos que possam ser necessários após a vistoria prévia, vale realizar de forma separada, para que cada condômino escolha o prestador de serviço de sua preferência.
Segundo Marcia Montalvão, o estado do Rio de Janeiro tem em torno de um milhão de unidades com instalação de gás canalizado, mas nem a metade emitiu o certificado de inspeção.
"A grande maioria está programando esse gasto para o início de 2023", complementa André. Então mãos à obra, síndicos e proprietários!
Fontes consultadas: Marcia Montalvão (síndica profissional e sócia da Sindmar Gestão Condominial); André Junqueira (advogado condominial) e Bruno Queiroz (gerente de Novos Negócios da Cipa) | Referências: Agernesa e Defensoria Pública do Rio de Janeiro.