17/04/13 11:37 - Atualizado há 4 anos
A falta de uma cultura de manutenção das edificações em nosso país chamou muito a atenção nos últimos anos. Da marquise que desabou e matou um operário em Porto Alegre, aos dois prédios que caíram no centro do Rio de Janeiro do ano e deixaram onze vítimas – ambos os acidentes no ano passado- muito se falou na imprensa. Da responsabilidade do síndico que não cuidou, da prefeitura que não fiscalizou, ou mesmo dos condôminos que viram, no dia-a-dia, a falta de cuidados com a edificação, no caso da tragédia do Rio de Janeiro.
Foi pensando nesses casos que as prefeituras dessas capitais brasileiras já obrigam seus condomínios a realizar as autovistorias. No Rio de Janeiro, a obrigação vale para todo estado, e outros estados, como São Paulo, já tem o seu projeto de lei encaminhado, mas falta sua votação e aprovação. Projetos de lei do tipo circulam também no Congresso e no Senado brasileiro, esperando a sua vez de serem discutidos e aprovados.
Em linhas gerais, a ideia de todos esses projetos de lei é fazer com que edificações passem regularmente por uma vistoria geral, seja na parte de estrutura, de instalações elétricas, cuidados contra fogo, etc. E que essas verificações sejam de responsabilidade dos moradores e síndicos.
Da vistoria é gerado um laudo, assinado por um engenheiro ou um arquiteto especializado, atestando se o empreendimento está dentro do que se considera adequado para uma construção. Caso não esteja, o profissional contratado deve mostrar as melhorias a serem executadas, com prazo para que sejam feitas.
O documento é também uma forma do síndico dividir a responsabilidade caso, de repente, aconteça algo de inesperado com a edificação. Assim, o responsável pelo condomínio tem mais segurança para afirmar se a estrutura do prédio está realmente adequada.
A inspeção seria como uma bateria de exames completa para a edificação. Dessa forma, o que se espera é que surja uma cultura de manutenção predial, e não que só a cada cinco anos os síndicos e moradores se empenhem nos cuidados com a estrutura e respeitem as normas técnicas de segurança para condomínios. Assim, se a opção for por negligenciar a manutenção por esse período, a comunidade daquele empreendimento sabe que terá um prazo para “colocar ordem na casa”.
Os condomínios que optarem por não fazer a autovistoria ficariam sujeitos à multa, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção – o que já acontece atualmente, mas que ganharia mais força devido à lei.
O esperado é que haja impacto, sim, nas taxas condominiais, principalmente nos condomínios mais antigos. Afinal, são eles quem demandam mais cuidados na parte de manutenção – que deverá ser feita o mais breve possível. Mas no longo prazo, é possível que haja uma diminuição no valor médio da cobrança do condomínio, já que os cuidados com a edificação estarão sempre em dia, evitando sustos e a diminuindo bastante a necessidade de obras emergenciais.
Ainda se debate qual seria a melhor forma de fiscalizar se os condomínios estão com a sua vistoria em dia. O mais comum nesses casos é que a prefeitura faça parcerias com os estados para colaborar no processo. O que se teme, porém, é que haja uma “indústria de laudos”, em que os condomínios pagam para profissionais apenas emitirem os documentos, sem que haja nenhuma melhora para a edificação.
Para quem mora nas cidades ou estados onde a autovistoria já está regulamentada, o síndico não precisa de aprovação assemblear para contratar um engenheiro especializado para executar o serviço – mas deverá prestar contas sobre o tema na próxima assembleia.
Reparos que sejam urgentes também poderão ser justificados posteriormente. Aqueles que não demandam urgência podem esperar por três orçamentos, mas devem ser executados por se tratar do cumprimento da lei. No RJ ainda se debate o prazo para que os condomínios apresentem o laudo de que a edificação está ok. Por isso, o recomendável é que os síndicos comecem o mais breve possível com a autovistoria. Dessa forma, haverá tempo hábil o suficiente para se efetuar os reparos necessários.
Fontes consultadas: André Luiz Junqueira, advogado da Schneider advocacia, Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Secovi-SP, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet e Rosely Schwartz, consultora de condomínios e professora de administração condominial na EPD.