Benfeitorias no condomínio

Todo condomínio passa por benfeitorias. É normal aquele sentimento de que “as obras aqui nunca acabam”. Afinal, para manter o local sempre em dia, com boa manutenção, é importante que todos os cantos estejam bem cuidados.

E, claro, para manter tudo em ordem, há a necessidade de investimento. Por isso, estar bem informado para realizar o processo de aprovação em assembleia, de forma correta e dentro da Lei, é essencial. Assim evita-se problemas futuros e dores de cabeça, caso algum condômino venha questionar a legitimidade da benfeitoria aprovada.

O primeiro passo é identificar o tipo de obra ou benfeitoria a ser realizada, que, segundo o artigo 1.341 do Código Civil, pode ser cartacterizada como Necessária, Útil ou Voluptuária.

É através dessas classificações - apesar de não serem claras e fáceis de interpretar - que a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento, e podem inclusive serem requisitadas por moradores. Veja abaixo:

Benfeitorias Necessárias

As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. São benfeitorias com características de manutenção ou conserto. Aqui também se enquadram melhorias que precisam ser feitas em decorrência de alguma obrigação legal, como a instalação de corrimão nas escadas de emergência.

Quórum

• Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação (saiba mais)
• Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos
• Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia

Exemplos

• Restauração ou pintura de fachada sem trocar a cor
• Impermeabilização de laje
• Obras de acessibilidade
• Reparos elétricos
• Reparos hidráulicos
• Troca de sistema de para-raio, interfone, sistema de segurança, etc.
• Instalação de corrimão em escadas de emergência
• Adequação do playground às normas da ABNT
• Novo projeto paisagístico do jardim (se o local estiver sem condições de uso)
• Obra de manutenção da área da piscina
• Modernização do sistema do elevador, se o atual estiver obsoleto ou deteriorado
• Substituição dos equipamentos de ginástica antigos (em más codições de uso) por novos modelos

Benfeitorias Úteis

As que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, a instalação de hidrômetros individuais ou sistema de segurança. Ou seja, benfeitorias que adicionam benefícios ao imóvel, ampliando assim a sua utilidade.

Quórum Maioria de todos condôminos (50% + 1)

Exemplos:

• Instalação de coberturas no estacionamento
• Implantação e medição de água individual
• Instalação de sistema de segurança
• Instalação de grades ou construção de muros no perímetro do condomínio
• Restauração ou pintiura da fachada com troca de cor
• Construção ou melhoria de sala de ginástica
• Obras para aumento da garagem
• Instalação de grupo gerador
• Compra de um novo equipamento de ginástica  

Benfeitoria Voluptuária

As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Um exemplo de obra do tipo é a pintura da fachada com troca de cor, ou a colocação de mármore importado nos elevadores.

Quórum 2/3 de todos os condôminos

Exemplos:

• Restauração ou pintura da fachada com cor diferente
• Embelezamento da cabina dos elevador
• Novo projeto paisagístico do jardim
• Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito
• Fechamento de varandas com projeto específico
• Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições
• Decoração de áreas comuns

(*) Definições do dicionário Aurélio

Veja também

• Quais são as depesas ordinárias, que cabem ao inquilino, e quais são as extraordinárias, que são do proprietário
• Qual a autonomia do síndico para gastos sem aprovação em assembleia
• Tabela com os quóruns de assembleias de condomínios

Fontes consultadas: João Paulo Rossi Paschoal, advogado e instrutor da Universidade Corporativa Secovi-SP, explica Marta Cristina Pessoa, assessora jurídica do Secovi-SP, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK e colunista do SíndicoNet, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Rosely Schwartz, especialista em condomínios, professora da EPD, Nilton Savieto, síndico profissional e Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet