10/12/10 04:20 - Atualizado há 6 anos
A inadimplência podia ser um dos principais problemas do condomínio, já que, antes do Novo CPC (Código de Processo Civil), a demora para finalizar uma ação de cobrança poderia superar vinte anos.
Isso mesmo: vinte anos tentando receber de uma ou mais unidades devedoras – o que acabava onerando bastante os outros condôminos.
O novo CPC, que entrou em vigor em 2015, trouxe diversas alterações que impactaram positivamente na rapidez das cobranças dos atrasados em condomínios.
“Se antes, muitas vezes os condomínios nos olhavam com espanto depois de anos tentando receber atrasados sem sucesso, hoje o advogado precisa ter muito cuidado para não perder prazos”, compara a advogada especialista em condomínios Maria Estela Capeletti.
Ela estima que hoje esse prazo não extrapole dez meses.
Outro ponto positivo elencado pela profissional é o fato dos processos serem digitais agora, o que teria também contribuído pala a celeridade da ação de execução.
"Com os resultados mais rápidos dos processos, muita gente tem preferido resolver o problema da inadimplência condominial na fase amigável, evitando a via judicial", como explica a gerente de marketing da Lello, Angelica Arbex.
Com o novo regramento, a fase de conhecimento – onde era necessário provar que aquela pessoa estava realmente devendo o condomínio, que a taxa de condomínio era aquela mesmo – não existe mais.
“O processo já começa mais adiantado, o que é uma facilidade a mais para os condomínios”, assinala Luiz Eduardo Caracik, diretor da empresa de cobrança Êxito.
“É lógico que o devedor tem seu tempo para se defender, prazos para comprovar caso estejam lhe cobrando algo que seja abusivo. Mas a discussão passou do ‘deve ou não deve’, para ‘como vai pagar?’”, analisa ele.
A praxe do mercado é esperar o vencimento de três cotas condominiais para que se inicie a ação de execução. Mas nem sempre é a regra.
“Onde a taxa condominial é mais baixa que o custo de se iniciar um processo, que custa no mínino R$ 128, 50 ou 1% do valor da causa, pode valer a pena esperar um pouco mais antes de se entrar com a ação”, assinala o advogado Fernando Zito.
Importante lembrar que o condomínio não precisar ter nenhuma regra específica sobre quanto tempo precisa esperar para entrar com a ação de execução contra o inadimplente.
“É dever do síndico manter as contas do condomínio em dia e cobrar de quem deve. Mesmo o local não contando com regras específicas sobre o tema, ele pode sim acionar judicialmente o devedor a partir do primeiro boleto atrasado. Já se o local conta com regras específicas, aprovadas em assembleia, o gestor deve segui-las”, explica Rodrigo Karpat.
Mesmo com esse "mínimo" do mercado de três meses, o ideal é que a dívida não demore para ser cobrada.
"O ideal é cobrar a dívida enquanto ela ainda é pagável para o condomínio. Por isso não recomendamos esperar demais para entrar com a ação, até para preservar o interesse desse condômino", pesa Angelica Arbex.
Outro custo envolvido é o do perito judicial que irá avaliar o imóvel a ser leiloado, que depende de uma porcentagem do imóvel.
"Já vi casos que cobraram R$ 3 mil para avaliação, e outro caso, R$ 7 mil", enumera Fernando Zito.
Além desses custos, ao entrar com uma ação o condomínio deve pagar uma taxa de procuração, que é de R$ 22,17, taxa de impressão, R$ 0,7 por folha de processo (sim, mesmo sendo digitais, ainda há a necessidade, e a taxa de diligência do oficial de justiça: R$ 77,10 por "viagem" feita pelo profissional
HONORÁRIOS
O advogado do condomínio, ao iniciar o processo, combina uma porcentagem que o mesmo irá receber quando o empreendimento receber os atrasados, que giram em torno de 10%.
Uma outra porcentagem poderá ser recebida por este advogado, a ser paga pela parte devedora e estabelecida pelo juiz: são os honorários de sucumbência, que podem variar entre 10% a 20% do valor da causa.
"Existem também outros formatos de pagamento, como o advogado combinar uma entrada com o condomínio para entrar com a ação. Também é possível que o advogado atue com uma consultoria para o condomínio. Nesse caso, há um pagamento mensal e o advogado recebe a sucumbência, por exemplo. Em outros casos, o profissional pode atuar apenas com o valor da sucumbência", exemplifica a advogada Maria Estela Capeletti.
Desde que foi possível protestar os inadimplentes, essa opção gera controvérsias entre advogados e outros especialistas do mercado de condomínios.
Atualmente é possível entrar com o protesto contra o inadimplente junto com a ação de execução, pagando, em São Paulo, cerca de R$ 15.
“Não recomendo o protesto de devedores, pois sempre há a possibilidade de se protestar a pessoa errada. Tenho conhecimento de ações de danos morais que a pessoa prejudicada recebeu 20 vezes o valor da ação. Além do quê, não ajuda a pessoa efetivamente a pagar, ou a pagar mais depressa”, opina Luiz Eduardo.
Já Maria Estela Capeletti acredita que o protesto pode, sim, ser uma boa ferramenta para o condomínio pressionar o devedor.
“Acho válido protestar os inadimplentes, é mais um mecanismo para que o condomínio recupere esse crédito que é seu”, analisa.
Fontes consultadas: Fernando Zito, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Maria Estela Capeletti, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Angelica Arbex, gerente de marketing da Lello condominios, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Luiz Eduardo Caracik, diretor da empresa de cobrança Êxito.