quarta-feira, 29 de janeiro de 2014
Protel dá dicas de como otimizar e organizar as assembleias ordinárias
Virada de ano. É hora de convocar os condôminos para as assembleias ordinárias, que costumam acontecer no primeiro trimestre. A Protel Administradora dá dicas de como preparar, divulgar, convocar os moradores e registrar tudo o que foi dito durante as reuniões.
"É importante o morador participar dos encontros porque nessa ocasião são tomadas decisões importantes que tornam-se regras do condomínio, só podendo ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia", explica a gerente geral da Protel Administradora, Cristiane Salles.
Prazos e formas de convocação, distribuição do edital, itens da pauta, critérios estabelecidos de votação e quórum mínimo necessário constam na convenção e seu cumprimento é obrigatório.
"Por lei, deve ser feita pelo menos uma assembleia ordinária por ano, para aprovação de verbas para as despesas do novo exercício, prestação de contas do exercício anterior e eleição de síndico, subsindico e conselho fiscal, salvo quando o mandato previsto na convenção for de dois anos. Eventualmente, em caso de renúncia ou vacância nos cargos da administração interna, se mostra necessária a convocação de assembleia extraordinária especifica para regularização de tais cargos ", acrescenta.
O edital de convocação deve enviado ao condômino por carta registrada com aviso de recebimento ou, no caso de quem mora no prédio, a entrega deve ser protocolada, obedecendo o prazo mínimo determinado na convenção. As assembleias podem ser convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos com antecedência, conforme previsto na convenção.
A administração do condomínio deverá manter em seus arquivos cópias dos pareceres assinados pelos membros do Conselho Consultivo Fiscal, para apresentar, se houver algum questionamento.
O que levar em conta na hora de organizar uma assembleia
O Quórum, quantidade mínima de condôminos que devem votar para que as deliberações tomadas em assembleia tenham validade, é estipulado na lei ou na convenção de condomínio.
Os Artigos 1352 e 1353 do Código Civil estabelecem que, exceto quando exigido quorum especial pela lei ou pela convenção, as decisões da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes, que deverão representar pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, a decisão será tomada pela maioria dos votos dos presentes.
Os condôminos também podem votar através de procurador, bastando que este apresente procuração com firma reconhecida.
Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembleias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar em questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio, bastando, para isso, apresentar cópia do contrato de locação.
Receitas e despesas - a previsão orçamentária deve ser feita uma vez por ano e aprovada em assembleia. As despesas de condomínio são rateadas entre os moradores dentro do critério e prazo estipulados na convenção.
As despesas do ano anterior devem ser consideradas durante a previsão orçamentária, fazendo os reajustes contratuais e calculando a média dos aumentos das contas públicas e dissídios coletivos.
Também devem ser consideradas as despesas sazonais, como o décimo terceiro salário e outros. O orçamento deve considerar ainda o fundo de reserva conforme convenção.
Quando as despesas ultrapassam o valor mensal proposto, são consideradas extraordinárias, como é o caso das benfeitorias úteis, aquelas que aumentam a utilidade do bem, como, por exemplo, a instalação de equipamentos de segurança; e as benfeitorias voluptuárias, que se destinam ao mero embelezamento do condomínio, como colocação de granitos importados, objetos ornamentais etc. As despesas extraordinárias devem ser aprovadas em assembleia geral ou de acordo com o disposto na convenção do condomínio.
Fundo de reserva - muitos condomínios arrecadam, além da cota normal, um valor extra para o fundo de reserva, em geral definido como um percentual da cota ordinária, definido na convenção ou em assembleia.
O objetivo do fundo de reserva é poupar um valor para que o condomínio não seja surpreendido com alguma despesa inesperada, podendo ser utilizado de acordo com o disposto na convenção do condomínio ou conforme determinado em assembleia.
Quem pode votar em assembleia
O direito de votar em assembleia ordinária ou extraordinária é exercido livremente pelo condômino, que pode manifestar sua posição em relação às matérias em discussão.
Os votos são proporcionais às frações ideais de cada unidade, a não ser que haja alguma regra diferente determinada na convenção de condomínio.
Os condôminos podem dar o seu voto pessoalmente ou podem ser representados por alguém, condômino ou não, que deve apresentar uma procuração por escrito, em geral com firma reconhecida. Vale lembrar que deve ser observado na convenção do condomínio se existe limitação de representação, por procurador, por número de unidades.
Caso o proprietário não compareça às assembleias, o inquilino poderá votar em questões que envolvam as despesas ordinárias de condomínio, bastando apresentar cópia do contrato de locação.
Se a pauta da assembleia incluir outras matérias a serem votadas, além das despesas ordinárias, no momento em que se for definir essa última o inquilino consigna seu voto, omitindo-se quanto às demais. Votando em assuntos fora deste limite, a decisão da assembleia poderá ser anulada caso este voto seja decisivo.
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