Comentários sobre o PL nº 1.179/20 no âmbito condominial

Por Alexandre Marques*

O Projeto de Lei nº 1179/2020 de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD/MG), dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19), abrange as relações jurídicas de Direito Privado em caráter emergencial e excepcional por conta do momento social atual.

aprovado pelo Senado Federal, em 03/04/2020, e que seguirá, ainda, para a Câmara dos Deputados. 

Trata, entre outras coisas, da suspensão de prazos prescricionais e decadenciais a partir da vigência da Lei até 30 de Outubro de 2020 e isso, interessa aos condomínios na medida das ações de execução de débitos condominiais e vícios construtivos, só para citar dois exemplos. 

Menciona expressamente a suspensão das assembleias presenciais para as associações, como é o caso das associações de moradores de loteamentos, condomínios e desmembramentos, podendo as reuniões serem feitas por meio eletrônico. 

Flexibiliza a Resilição, Resolução e Revisão dos Contratos, mesmo à luz da legislação consumerista, isso poderá ter impacto nos contratos com os diversos prestadores de serviços, permitindo o fim da relação contratada sem a incidência de cláusulas penais e outras sanções, observado caso-a-caso. 

Importante destacar que a aclamada teoria da imprevisibilidade lastreada pela força maior ou caso fortuito merece melhor avaliação, a simples menção dos institutos, que, diga-se de passagem, confundem-se, fundem-se, hodiernamente na doutrina e jurisprudência, pois, segundo entendimento do magistral Professor José Simão, não seria o caso nem de uma coisa, nem de outra, já que a COVID-19 passará, não terá efeito permanente, logo, não podendo ser invocada como fator de força maior ou caso fortuito, importaria mais avaliar a questão do contrato sobre as regras gerais da lei. 

No campo das locações, não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020. Restringindo o parágrafo único à aplicação da medida às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020. 

Já em relação aos condomínios edilícios prevê a lei entre os artigos 15 e 17: 

Dos Condomínios Edilícios

Art. 15. Em caráter emergencial, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.

Art. 16. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Art. 17. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

O desejo do legislador está claro, o texto legal é autoexplicativo e dispensa maiores elucubrações, porém, alguns dos temas propostos merecem uma reflexão mais contida. Vejamos:

1. A lei amplia e flexibiliza o poder do síndico nesse período e lhe dá autonomia para uma série de medidas excepcionais atinentes à saúde pública daquela comunidade, direito patrimonial (relativizado a função social da propriedade), com efeitos perante terceiros inclusive, porém, a medida serve apenas para Condomínios “Edilícios” nos termos do texto legal, ou, se aplicaria igualmente ao Condomínio Horizontal inserido recentemente no artigo. 1.358-A do Código Civil (Lei nº 13.465, de 2017))? 
2. Se aplicaria ao Loteamento (Lei Federal nº 6.766/79)? Pois, segundo enunciado 89 das Jornadas de Direito Civil: “Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.”
3. As assembleias em caráter emergencial, poderão acontecer na forma virtual e terão para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial, porém, qual critério se adotará para a rubrica “emergencial” para a realização virtual da assembleia? A mudança da convenção poderia ter esse caráter? E se fosse para fazer constar da convenção parte das medidas adotadas em caráter definitivo, antevendo um eventual questionamento judicial das restrições e exceções adotadas? Correria o risco a massa condominial de ver parte das questões pendentes de interesse da comunidade incluídas em uma pauta como “emergenciais” objetivando uma forma de aprovação que, em tempos normais não ocorreria. 
4. O texto legal prevê, inclusive, a possibilidade de destituição do síndico por assembleia virtual e que não preste contas de seus atos de administração, a cautela aqui é de rigor, pois, se prorrogado o mandato do síndico para um período posterior, com o intuito de uma assembleia presencial, a regra elencada não o atingiria. 

Como se vê são vários os aspectos que merecem detida reflexão, antes mesmo do texto legal entrar em vigor, o que ocorrerá com a imediata publicação da lei na imprensa oficial. 

Recomendamos aos síndicos, conselheiros, moradores, administradores e demais partícipes do teatro condominial que consulte um advogado especializado antes de tomar decisões precipitadas ou na base do “ouvi falar” ou “meu vizinho fez assim”, pois, os reflexos jurídicos de uma decisão equivocada, poderá gerar a chamada responsabilidade extracontratual do cargo de síndico (e aqui, o termo não tem em absoluto relação apenas com o síndico profissional), que perdurará por dez anos, regra do Artigo 205 do Código Civil. A melhor ferramenta para uma gestão segura, ainda é a prevenção e informação. No mais, desejamos a todos uma gestão, saudável! 

(*) Alexandre Marques é consultor, advogado militante e professor na área de direito condominial; Mestrando pela FADISP, Coordenador do curso de Pós-graduação em Direito Condominial da FAAP/SP, especialista em Processo Civil pela PUC-SP, com cursos de extensão em Direito Imobiliário e Direito Civil; membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), palestrante do Departamento de Cultura e Eventos da OAB-SP; coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”; articulista dos programas “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM; “Edifício Legal” da rádio CBN-RO , “A hora do povo” da rádio Capital-SP e “Dito e Feito” da Rádio Nacional; sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.