Como fazer Inspeções contra vazamentos em apartamentos

Conservar a saúde da parte hidráulica do condomínio é importante não apenas para manter o valor da conta de água baixo, mas também para contribuir para o uso racional desse insumo cada vez mais valioso.

Você sabia que através de inspeções frequentes contra vazamentos, as contas de água do seu condomínio podem chegar a diminuir 20% - e a economia nas unidades pode ser de até 30%?

Foi pensando nisso que o SíndicoNet preparou as orientações abaixo, para que você possa implantar um esquema de inspeções periódicas no seu condomínio. Veja como fazer isso:

Quem deve fazer a inspeção?

As inspeções podem ser feitas por algum funcionário do condomínio - de preferência um zelador capacitado - ou por uma empresa especializada neste tipo de serviço.

Se feita por funcionários, costuma ser uma inspeção mais informal e menos eficiente. Porém, se bem executada, não deixa de identificar boa parte dos vazamentos, além de não gerar custos adicionais ao condomínio. 

• Baixe aqui cartilha com instruções para o funcionário que irá se encarregar da tarefa

No caso da inspeção ser feita por empresas especializadas, o resultado final é naturalmente melhor, pois a análise é mais aprofundada e as técnicas e aparelhos utilizados são mais específicos para este fim.

O ponto negativo é que acarreta custos adicionais ao condomínio, mas que, por outro lado, são facilmente revertidos - na grande maioria dos casos - devido à economia gerada na conta d´água.

A recomendação dos especialistas é que se realize inspeções de rotina a cada 3 meses pelos funcionários, e se contrate uma empresa para inspeções anuais ou semestrais.

Mas, logicamente, isso vai depender do porte do condomínio, da capacitação dos funcionários e das características de cada empreendimento.

Primeiros passos:

1. Em assembleia, discuta a necessidade de se implementar inspeções periódicas contra vazamentos.
2. Argumente sobre os possíves ganhos em economia e sobre toda a questão ambiental que envolve o assunto.
3. Ofereça treinamento adequado aos funcionários do condomínio (veja cartilha aqui) ou contrate uma empresa especializada na busca e resolução de vazamentos
4. Mande circulares aos condôminos lembrando da inspeção, que deve oferecer a possibilidade de agendamento e de visita aos sábados. (veja modelo de circular aqui)
5. A inspeção nas unidades deve acontecer, no mínimo, a cada seis meses, e deve sempre ser acompanhada do zelador ou de um funcionário do condomínio, no caso de empresa contratada
6. Caso algum condômino, depois de reiteradas tentativas, não permita a entrada da empresa, ou do funcionário do condomínio, pode-se pedir que o advogado da administradora redija um termo de responsabilidade em que o morador se responsabilize por qualquer problema futuro proveniente da sua unidade

Principais itens a serem verificados nas unidades:

1. Vazamentos em caixas acopladas: após um período, ela pode não vedar corretamente e permitir o desperdício de água
2. Vazamento em válvulas hidra: sem cuidado preventivo, a válvula pode se desregular e soltar um pequeno fio de água o tempo todo
3. Torneira pingando: devido ao uso, algumas peças da torneira ficam mais soltas ou pedem troca, caso do "vedante"
4. Registros: devem estar em perfeito estado pois comandam partes da tubulação
5. Infiltrações provenientes de box: falhas no rejunte sem manutenção adequada em geral são responsáveis pela infiltração no apartamento de baixo
6. Cotovelo do vaso sanitário: como há passagem de muita água por ali, é importante que esteja sempre em perfeitas condições

Principais problemas no condomínio:

• Caixa d'água sem vedação correta
• Vazamento na linha de água do condomínio. Como essa parte do encanamento fica enterrada, pode ser difícil localizar o desperdício
• Vazamento no trecho da prumada dos hidrantes até o registro de recalque dos hidrantes. Também fica enterrado

Como o zelador pode monitorar o consumo no condomínio?

1. Deve ser feita medição no hidrômetro do condomínio pelo menos uma vez ao dia, sempre no mesmo horário. Assim, fica mais fácil de descobrir se há vazamento (veja aqui como ler o hidrômetro)
2. De noite, um vigia ou porteiro deve descer até o último piso e "ouvir" as prumadas. Com o silêncio é possível saber se há vazamento em alguma prumada
3. Manutenção periódica deve incluir troca de pequenas peças no momento da visita à unidade
4. Caso a tubulação seja de ferro, evite a substituição por peças de cobre. Essas aceleram a corrosão das partes de ferro
5. Atente às paredes das áreas comuns. Inchaço nessas estruturas pode ser sinal de infiltração ou vazamentos

Material de apoio

• Instruções para realização da inspeção (entregue ao responsável por realizar a inspeção)
• Circular para enviar aos moradores ou afixar no elevador
• Cartaz para moradores checarem seus banheiros
• Serviço: Empresas especializadas

Casos Práticos

"Depois de perceber que a conta do condomínio havia aumentado cerca de 15% em quatro meses, conversei com os moradores e decidimos chamar uma empresa que visitasse as áreas comuns do nosso prédio e também os apartamentos. A primeira vista, não foi muito barato, mas houve bastante economia tanto para o condomínio quanto nas unidades. Achamos os pequenos vazamentos e infiltrações que estavam encarecendo a conta. Agora chamamos a empresa pelo menos duas vezes por ano. Acabou se tornando um bom investimento." Cláudio Albuquerque, síndico

"Nosso condomínio é novo e os condôminos gostam de pensar em manutenção preventiva. Por isso procuramos uma empresa especializada em inspeções no prédio. Os cuidados com a tubulação são muito importantes, já que quando um vazamento acontece temos que arcar com muitos gastos – daí a importância em evitá-los. Nosso fornecedor também troca algumas peças de válvulas de descarga nas unidades, e os moradores pagam seu preço de custo. Essa contratação tem sido uma boa medida, já que sabemos que o condomínio não gasta nada além do necessário com água." Jorge de Souza, síndico 

Fonte consultadas: Eng. Velloso, da VIP Inspeções Prediais; Rosely Schwartz, consultora de condomínios; Nilton Savietto, síndico profissional; Mario Borba, da Canuman, empresa de gestão de água em condomínios; Luiz Antonio Rodriguez, gerente predial; Mauricio Lopes, da Itambé; Conteúdo SíndicoNet