Como fica a flexibilização da quarentena nos condomínios

Por Diego Basse*

Diante das notícias, notas emitidas pela Prefeitura do município de São Paulo e dos municípios da Região Metropolitana, síndicos e condôminos estão com muitas dúvidas, as quais responderemos a seguir: 

1. O síndico pode reabrir as áreas de uso comum, observando o Plano São Paulo do Governo do Estado e os decretos municipais?  

Em primeiro lugar, o síndico deve sempre analisar o perfil do seu empreendimento e combinar os anseios dos condôminos com a real necessidade de resguardo da saúde dos moradores e colaboradores. Além disso, precisa observar, especialmente, a curva de contágio dentro do próprio condomínio (seja comercial ou residencial). 

2. Quais as responsabilidades e poderes do síndico nesse momento, diante do veto presidencial do artigo 11º do Projeto de Lei 1179/2020?

A princípio, devemos esclarecer que o síndico tem deveres irrenunciáveis em relação à massa condominial e aos colaboradores, entre eles, o de proteger a integridade física daqueles que estão sob sua responsabilidade por força do mandato, conforme prevê o artigo 1348 do Código Civil, que prevê: 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Ou seja, diante do cenário pandêmico, restou aos síndicos, vetarem o uso das áreas de uso comum, bem como impor restrições de acesso ao condomínio, com o objetivo diminuir o fluxo de pessoas e aglomerações para impossibilitar o contágio pela COVID-19. Isso sem perder de vista as orientações governamentais.  

• Entenda o veto presidencial no PL do Direito Privado

O veto presidencial diz respeito apenas à vedação do uso das áreas comuns e de organização de festas nas unidades autônomas. 

Na prática, isso não tem nenhum efeito direto, considerando que já estamos na fase de organização da flexibilização do uso das áreas comuns e outras medidas. 

3. Quais medidas os síndicos e condôminos devem adotar para iniciar a flexibilização?

Como mencionado, a flexibilização deve considerar as características individuais de cada empreendimento e a curva de contágio interna dos condomínio, além das instruções governamentais. 

Cabe ao síndico em conjunto com o corpo diretivo e, se possível, chancelando por meio de consulta (enquete) junto aos condôminos, promover a abertura de forma faseada, sem perder de vista a premissa maior: o cuidado com a saúde, criando um protocolo de segurança para promoção da abertura. 

4. Quais os protocolos recomendados?

Na condição de consultores jurídicos, não cabe aos advogados indicarem protocolos. O síndico pode utilizar como referência o Plano São Paulo e implementar cuidados, a citar:

• Organizar o ingresso de prestadores de serviço, ainda de forma controlada e utilizando obrigatoriamente EPI’s e atenção redobrada com a higienização;
• Profilaxia rigorosa dos elevadores e outros acessos de trânsito de pessoas;
• Possibilidade de promover atividades nas áreas abertas, restringindo a pessoas da mesma família, sem aglomeração e com uso de máscaras; 
• Liberação de obras nas unidades autônomas, contudo, com horário e números de pessoas nas unidades de forma reduzida, considerando que muitos moradores ainda estão em sistema home office e os estudantes ainda estão recebendo aulas em casa; 
• Manter a restrição nos espaços que podem ter aglomerações, como salão de festas, churrasqueira e festividades no interior das unidades;
• A utilização de academias e espaços afins, bem como piscinas, por hora, considerando as premissas do Plano São Paulo, ainda não há segurança suficiente para evitar o contágio nesses espaços. Considerando que o contato físico e a consequente proliferação do coronavírus podem ocorrer nesses espaços. Entendemos que a abertura desses espaços pode ser promovida em fase posterior.  

5. E os condomínios comerciais?

O síndico de condomínios comerciais devem observar as liberações governamentais e traçar plano de controle nos acessos ao condomínio. 

Deve ter cuidado redobrado com a higienização dos espaços comuns. 

Os condomínios que possuem centro de eventos é recomendável não liberar os referidos espaços nessa fase de flexibilização por conta da natural aglomeração e proliferação do vírus. 

6. Caso o síndico promova a flexibilização e a curva de contágio aumente, é possível rever o plano? 

É possível, cumpre ao síndico resguardar os interesses da massa condominial e não perder de vista que a saúde é um dos nossos bens mais valiosos. 

7.  O que trata o Projeto de Lei 1179/2020, no tocante aos condomínios?

Lembrando que o veto parcial feito pelo Presidente da República devolve o Projeto de Lei ao Senado, que em conjunto com a Câmara dos Deputados. Dessa forma, conforme a Constituição Federal, os parlamentares (251 deputados e 41 senadores) poderão derrubar o veto e aprovar o texto original (artigo 11º  da PL 1179) .  

Recomendações adicionais

• Em momentos excepcionais, baseado na legislação vigente, cabe ao síndico, de forma colegiada (com apoio do corpo diretivo) e enquete junto aos condôminos (quando possível), adotar as medidas que protejam a saúde dos condôminos e atendam suas necessidades; 
• Traçar plano de abertura, se possível, ouvindo os anseios dos condôminos, a opinião do corpo diretivo, observando as premissas basilares de seguridade e proteção à saúde. 
• O plano de abertura deve considerar as ordens governamentais e a curva de contágio entre os condôminos. 

Lembramos a todos, que não há respostas prontas diante da tipicidade do momento vivenciado por toda a população mundial e que ao síndico cabe ouvir sua população local e, de forma ponderada, adotar medidas que tragam conforto, segurança, sem perder de vista o bem maior de todos, que é a VIDA! 

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(*) Diego Gomes Basse (OAB/SP 252.527) é palestrante e sócio titular da Banca de Advogados Gonçalves, Basse & Benetti Advogados (escritório associado à AABIC e ao SECOVI/SP.). É também consultor e advogado especialista em Direito Condominial; militante na área há mais de 15 anos. Basse é ainda presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB /SP da Comarca de Barueri; e consultor e colaborador do Instituto Cacau Show.