Como lidar com morador antissocial no condomínio

Morador pode ser expulso do prédio por conduta antissocial

“Aquele condômino que, reiteradamente, pratique ou provoque infrações, sendo um sério transtorno à vida social, à segurança, sossego, saúde e, até ao equilíbrio financeiro do conjunto habitacional e de outros moradores, não pode ser excluído pelo condomínio, mas pode sofrer limitação ao direito de usar, gozar e fruir do seu bem”, diz Rodrigo Karpat, Advogado de Direito Imobiliário e Condominial

Viver em sociedade não é nada fácil, e quando um vizinho faz barulho no andar de cima, a situação tende a piorar.

Cada vez mais, este problema tem sido comum pelo alto número de moradores que tem ido viver em condomínios. Estima-se que metade da população no Município de São Paulo, ou mora ou trabalha em condomínios.

Tais desavenças podem fazer o morador perder o direito de posse do apartamento.

“O morador não pode perder a propriedade, não é obrigado a vender ou ter a unidade vendida por um leilão judicial. Mas pode ser privado direito de uso dele, o que tornaria uma privação da posse, e não do direito de propriedade. A posse é usar, emprestar, usar diretamente alguma propriedade. Já o Direito de Propriedade é ser o dono, proprietário do bem. Ele não ser impelido a  perder o direito de ser o dono e ser obrigado de vender o apartamento. Mas pode ter os direitos restringidos. Sendo obrigado a locar ou emprestar o bem, e não mais residir no local".

Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário e Condominial, prossegue em sua explicação:

“A Constituição Federal garante o direito de propriedade, mas existem mecanismos legais para que o condômino antissocial seja obrigado a respeitar os limites da boa convivência e dos bons costumes em comunidade. Aquele condômino que, reiteradamente, pratique ou provoque infrações, sendo um sério transtorno à vida social, à segurança, sossego, saúde e, até, ao equilíbrio financeiro ao condomínio e de outros moradores, não pode ser excluído pelo condomínio, mas pode sofrer limitação ao direito de usar, gozar e usufruir o seu bem” diz o advogado.

Lembra o advogado, que “o Código Civil, prevê a aplicação de multas que podem chegar a 10 vezes o valor da cota condominial.

Porém, será necessário o voto de 3/4 dos condôminos restantes, não é tão simples, mas possível, e já vi acontecer”

Como podemos verificar na decisão abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO. POSSIBILIDADE. Verossimilhança dos fatos alegados, tendo em vista que o agravado comprova, de forma inequívoca, o comportamento antissocial do demandado a impedir a convencia pacífica com os demais moradores. Receio de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que a permanência do réu no condomínio coloca em risco à segurança e à integridade dos demais moradores. Manutenção da decisão que deferiu a tutela antecipada de exclusão do condômino, nos termos do art. 273, I, do CPC. NEGARAM SEGUIMENTO ao recurso, por decisão monocrática. (Agravo de Instrumento Nº 70065533911, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 13/08/2015).

(TJ-RS - AI: 70065533911 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 13/08/2015,  Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/08/2015)

Karpat comenta que existe uma regulamentação que ilustra como devem ser as atitudes dos moradores, para que não ocorram tais ações antissociais: “A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada pela Convenção de Condomínio e Regimento Interno, e decisões em assembleia que estabelecem regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade”, diz Karpat.

Como em qualquer regulamentação, o advogado mostra que existem penas para quem não seguir as regras:

“Esses desentendimentos muitas vezes são consequência de excessos cometidos em áreas comuns ou na própria unidade. Por esse motivo, são criadas as regras para a utilização saudável do condomínio. E quem transgredir as normas poderá sofrer sanções, sendo desde uma simples notificação, multas, até a restrição ao uso da unidade, este último somente poderá ocorrer por sentença judicial”, completa.

Pelo Código Civil, dois artigos – Art. 1.336 e Art. 1.337 - punem com multa o infrator de condutas antissociais. Algo que pode chegar a dez vezes o valor do condomínio.

“Esses artigos estabelecem multas pesadas àqueles condôminos que não cumprem, de forma reiterada, seus deveres perante o condomínio em casos de condutas antissociais. A aplicação dessa multa está condicionada à aprovação de assembleia, com quórum de 3/4 dos condôminos restantes. O condomínio que, após receber as multas previstas na Convenção e também no Código Civil, não cessar com as condutas antissociais, poderá propor ação que culmine na abstenção por parte do infrator de determinado ato ou, até mesmo, que o prive do uso pessoal de sua unidade, com base no artigo 461 do Código de Processo Civil”, conclui Rodrigo Karpat.