Como realizar uma assembleia de destituição de síndico

Por Dr. Gustavo Camacho* 

Dois dos pilares da boa gestão condominial são a transparência e a comunicação eficiente, que, quando ausentes pelo gestor, redundam em apenas um resultado inevitável: a destituição, que será o tema abordado no artigo de hoje.

É certo que o procedimento para a destituição de um síndico é extremamente traumático para todos os envolvidos, sejam estes condôminos, conselheiros, administradores, síndicos e até mesmo funcionários, motivo pelo qual é importante que este processo seja o mais assertivo possível, visando a inexistência de nulidades em seu percurso. Afinal, há muito já diz o ditado: Mais vale um final horroroso do que um horror sem fim.

Pois bem.

Ao síndico compete cumprir todos os deveres do artigo 1.348 do Código Civil, sendo que a inobservância dos mesmos, mais especificamente no que diz respeito à prática de irregularidades, ausência de prestação de contas e/ou administração inconveniente, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, ¼ dos condôminos poderá, com autorização do artigo 1.355 do Código Civil, convocar assembleia geral com a finalidade específica de destituir o síndico.

requisitos que deverão estar estampados na convocação desta assembleia, a fim de que sejam evitadas potenciais nulidades, não é mesmo!?

Então vamos lá:

1. Elaboração de um “abaixo-assinado” para a convocação da assembleia geral pretendida, o qual deverá contemplar os dados a seguir especificados:

1.1. A motivação para a destituição do síndico deverá estar expressa no cabeçalho com os fundamentos do artigo 1.349 do Código Civil;

1.2. A explanação sobre a motivação deverá ser resumida, pois o cabeçalho deverá ser inserido em todas as folhas que compõem o “abaixo-assinado”, a fim de que ninguém diga, posteriormente, que “assinou o documento sem ler”;

1.3. A data, o local e o horário no qual será realizada a assembleia geral;

1.4. A perfeita identificação do condômino signatário, com a presença de seu nome completo, número de CPF e RG, número da unidade habitacional, bloco e assinatura.

2. Colhidas as assinaturas no abaixo-assinado, passa-se à análise da qualidade das mesmas, instante no qual deverão ser identificados os seguintes itens:

2.1. Se o condômino signatário é proprietário da unidade habitacional. Recomenda-se solicitar a fotocópia da matrícula do imóvel;

2.2. Caso não seja proprietário do imóvel, verificar se o signatário é procurador do titular da unidade. Se não for, a assinatura não terá validade para a finalidade pretendida e deverá ser desconsiderada;

2.3. Investigar se a unidade habitacional encontra-se em dia com suas obrigações condominiais. Se não estiver, a assinatura não poderá ser computada.

3. Superadas as etapas de número 1 e 2, ante a presença de ¼ de assinaturas válidas, prossegue-se para a lavratura e afixação do edital de convocação da assembleia geral pretendida, o qual deverá constar com os requisitos 1.1, 1.2 e 1.3, aplicáveis ao “abaixo-assinado”.

É recomendável que o edital de convocação da assembleia já preveja a eleição de novo síndico.

4. Afixado o edital, todos os condôminos deverão ser convocados para a assembleia, conforme determina o artigo 1.354 do Código Civil. Para tanto, alguns itens de absoluta relevância deverão ser observados:

4.1. A convocação para a assembleia deverá se ater ao prazo estabelecido em convenção, sob pena de nulidade absoluta do ato. É importante ressaltar que cada convenção fixa os prazos aplicáveis, não havendo uma regra geral sobre o assunto;

4.2. A forma de convocação deverá ser detidamente cumprida, também sob pena de nulidade absoluta do ato. Deve-se anotar que algumas convenções determinam a convocação por carta registrada com aviso de recebimento, ao passo que outras dispõem pela mera convocação do edital em local de grande circulação do condomínio.

5. Ultrapassados os passos 1, 2, 3 e 4, é chegado o grande dia: a assembleia geral!

5.1. Nesta oportunidade, o condômino signatário do edital ou a administradora de condomínio, deverá abrir os trabalhos no local, horário e data designados, passando-se a eleição do presidente da mesa e à escolha do secretário.

5.2. Cumpridas as formalidades do item 5.1, o presidente da mesa passará a palavra ao condômino signatário do edital, o qual iniciará a breve e objetiva exposição dos motivos pelos quais pretende a destituição do síndico. 

Via de regra, não há um tempo assinalado para isto, mas é importante que a exposição seja sucinta, a fim de que o ato não se alongue demasiadamente.

Se a convenção não dispuser nada a este respeito, o próprio presidente da mesa estabelecerá o tempo de duração da exposição.

5.3. Terminada a exposição dos motivos, o síndico poderá apresentar sua defesa, utilizando, pelo princípio do contraditório, o mesmo tempo disponibilizado ao seu “acusador”.

5.4. Posteriormente aos debates, os condôminos presentes votarão pela manutenção ou destituição do síndico.

5.5. Obtidos os votos favoráveis da maioria simples dos presentes ao ato pela destituição do síndico, este estará então destituído;

o presidente da mesa iniciará o processo de eleição de novo síndicomaioria simples dos presentes.

5.7. Finda a assembleia, visando dar publicidade e convalidar o ato perante terceiros, à administradora de condomínio ou ao presidente da mesa caberá levar a respectiva ata a registro perante o cartório de registro de imóveis competente.

Em linhas gerais, o procedimento de destituição de um síndico é assim. Não é receita de bolo, pois cada convenção possui seus pormenores, mas já é uma boa diretriz para evitar nulidades e maiores desarmonias.

De todo modo, espero ter sanado boa parte das suas dúvidas.

Até a próxima!

(*) Dr. Gustavo Camacho é advogado sócio do Karpat Sociedade de Advogados, em Santa Catarina.