15/10/19 04:27 - Atualizado há 2 anos
É crescente o número de condomínios que passaram a contratar síndicos profissionais, geralmente alguém que não mora e nem é dono de unidade no empreendimento. Eleito em assembleia para um mandato de até dois anos, assim como um síndico orgânico, o síndico profissional estabelece uma relação estritamente profissional com o condomínio e as pessoas que ali moram e trabalham.
As razões para a busca por esse tipo de gestor são as mais diversas. Administração profissionalizada e mais robusta de empreendimentos cada vez mais complexos e bem equipados, falta de tempo ou de disposição dos condôminos em assumir as responsabilidades civis e criminais inerentes à função estão entre as principais.
De acordo com os últimos censos SíndicoNet, realizados periodicamente, o percentual de condomínios que optam pelo síndico profissional no Estado de São Paulo mais que triplicou em um intervalo de seis anos. Confira no gráfico abaixo:
Pesquisa da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), realizada em julho de 2019, revelou que subiu de 29% para 58% o percentual de administradoras de condomínios que consideram como uma tendência o aumento desses profissionais nos condomínios.
A carreira de síndico profissional se apresenta, cada vez mais, como uma oportunidade para quem tem vivência, conhecimento e muito preparo na área de condomínios. Sem contar espírito de liderança, organização, alta produtividade e gostar de gente. Mas certamente não é para todas as pessoas.
Como pavimentar um caminho de sucesso para ter bons - e satisfeitos - clientes na carteira? Quais são os pré-requisitos para ser um ótimo síndico profissional?
Para responder a essas e outras perguntas, preparamos a presente matéria. Confira!
Por lidar principalmente com pessoas, o síndico profissional deve ter características tais como:
O síndico profissional também deve ter o famoso “jogo de cintura” para tratar as solicitações dos clientes, que são os condôminos, funcionários do condomínio, fornecedores etc.
“Muitas vezes o condomínio pede por um síndico profissional porque os moradores não querem ter que lidar uns com os outros. Dar multa, acompanhar obra, essas coisas são complicadas e podem deixar os vizinhos indispostos uns com os outros”, pontua Nilton Savieto, síndico profissional paulistano.
Um condomínio envolve diversas disciplinas que um síndico profissional deve conhecer para gerenciar o empreendimento com excelência. Veja a seguir alguns pontos.
Um gestor profissional deve ter, no mínimo, conhecimentos básicos de manutenção. Aprimorar sempre seus conhecimentos nessa área é um diferencial.
A manutenção preventiva é cada vez mais aplicada em condomínios. Do subsolo ao para-raios, tudo no condomínio deve ser cuidado ou ter a supervisão do síndico.
Conhecimento dos equipamentos também é uma habilidade esperada do gestor, para que ele consiga acompanhar e argumentar com fornecedores, como empresas que cuidam da manutenção dos elevadores, portões e bombas, por exemplo.
É mandatório que o síndico profissional conheça o arcabouço de leis, regramentos e normas que afetam a área condominial. Veja abaixo as principais leis que regem os condomínios e o quanto você precisa estar informado sobre elas:
| Lei | NÍVEL DE CONHECIMENTO |
|---|---|
| Código Civil - artigos 1.331 ao 1.358 | Pleno conhecimento |
| Antiga Lei dos Condomínios - 4591/64 | Conhecimento |
| Lei do inquilinato | Conhecimento |
| CLT | Familiaridade |
| Novo Código de Processo Civil | Conhecimento de cobrança de inadimplentes em condomínios |
Da mesma forma, é importante ao síndico profissional estar muito bem informado, conseguir interpretar e fazer valer o que dizem as convenções e regulamentos internos de cada um de seus clientes.
Conhecendo bem a legislação, o síndico profissional também deve saber quais são as atribuições legais do síndico, assim como os direitos e deveres dos condôminos.
Mesmo sendo um profissional contratado, ele é responsável civil e criminalmente pelo condomínio. Por isso, vale se manter bem informado sobre novas leis federais, estaduais ou municipais que se apliquem à vida em condomínio.
Outro aspecto legal diz respeito às normas técnicas e normas regulamentadoras que afetam os condomínios. Os síndicos profissionais também devem conhecê-las e se certificar de que seus condomínios estão em conformidade a elas.
Outro aspecto que diferencia o síndico profissional é sua capacidade de elaborar um planejamento financeiro para o condomínio.
Mais do que a previsão orçamentária - que engloba todas as contas recorrentes, manutenções ordinárias e obrigações anuais - que o condomínio deve ter no exercício, o síndico profissional deve gerenciar a inadimplência e prever para o longo prazo benfeitorias pelas quais o condomínio deverá passar para manter-se atualizado, seguro e valorizado, como reforma de fachada, impermeabilizações, equipamentos etc.
É importante que o interessado em ser síndico profissional tenha alguma vivência na área antes de se tornar o gestor maior de um condomínio.
O ideal seria conhecer a administração condominial o máximo possível: ter atuado como conselheiro, subsíndico, síndico do próprio condomínio, gerente predial etc. Tudo isso é conhecimento e vivência para se tornar um bom gestor.
“Já teve gente que ficou como ‘sombra’ meu por um tempo, observando como trabalho para aprender”, conta o síndico profissional Nilton Savieto.
Não acredite que após um ou dois cursos uma pessoa totalmente leiga em vivência condominial estará apta a administrar um condomínio.
Investir a fundo em capacitação e viver a realidade do dia-a-dia de um condomínio para conhecê-la detalhadamente é um grande diferencial no mercado.
Quando um síndico profissional gerencia mais de um empreendimento, é recomendável que tenha a habilidade para gerir bem a sua agenda, organizar visitas, tenha planos de ações bem estruturados e monte uma boa equipe em cada condomínio, que funcione bem na sua ausência.
VISITAS PRESENCIAIS
Condomínios de grande porte ou estilo ‘clube’ pedem mais atenção por parte do síndico profissional, em alguns casos dedicação exclusiva e presencial. Isso vai depender e variar muito de caso para caso, já que esse tipo de empreendimento conta com diversas áreas comuns e emprega uma série de profissionais diferentes. O recomendável é calcular duas horas diárias, ou mais, devido às demandas diversas.
Já condomínios de médio e pequeno porte pedem menos tempo do síndico in loco. Geralmente são condomínios com uma torre, apenas.
Deve-se considerar também se o empreendimento não está passando por nenhuma grande obra - algo que sempre demanda mais a presença do síndico – e não enfrenta problemas graves de inadimplência.
Para esse segundo tipo de condomínios calcula-se, no mínimo, 2 horas por semana.
EMERGÊNCIAS
É fundamental, porém, que o síndico profissional esteja sempre disponível para qualquer eventual emergência, como um portão quebrado de madrugada, por exemplo.
CONTRATO
Ainda sobre a presença física do gestor no condomínio, é importante que o período estipulado esteja claramente previsto em contrato.
Os honorários de um síndico profissional acompanham algumas variáveis, como:
Levando isso em consideração, um síndico profissional de um condomínio médio, de uma torre só, entre 40 e 60 unidades, salão de festa, piscina e churrasqueira, pode cobrar entre 2 e 3 salários mínimos.
Além do parâmetro do salário mínimo, há síndicos que trabalham com uma tabela própria de honorários, que encarecem proporcionalmente à sua experiência. Já outros síndicos profissionais cobram um percentual sobre a arrecadação mensal.
Experiência acumulada e metodologia de trabalho podem permitir ao síndico profissional ter mais de um condomínio como cliente e isso aumentará substancialmente seus ganhos. Há síndicos profissionais que afirmam ganhar até R$ 30 mil. No entanto, a partir de um determinado número de condomínios administrados, o profissional começa a montar uma equipe de apoio.
Um condomínio de pequeno a médio porte, que não esteja passando por nenhum grande problema, pode ser um ótimo primeiro cliente para quem está entrando no mercado como síndico profissional e ainda trabalha em outra função.
Um local assim demandaria uma hora por dia de trabalho, contando que nem todos os dias o gestor precise estar presente no local.
Segundo o censo SíndicoNet de 2018, 30% dos síndicos profissionais iniciantes preferem iniciar na profissão como uma atividade paralela, ou seja, sem abrir mão do seu emprego atual.
Segundo especialistas, essa prática, porém, não é recomendada para profissionais que queiram seguir uma carreira de sucesso e ter mais de um cliente em sua carteira.
No caso de aspirantes ao cargo de síndico profissional, esse tipo de prática pode ser uma estratégia aceita para adquirir experiência, mas desde que feita com muito cuidado, com condomínios de pequeno porte e que não estejam passando por grandes obras ou tenham problemas crônicos.
Estar em dia com todas as demandas do mercado condominial é fundamental. O esperado é que o síndico profissional esteja sempre frequentando cursos e eventos voltados para a sua área. Assim ele estará se reciclando continuamente e com um networking cada vez maior, o que também é muito importante.
Não apenas cursos de gestão condominial, mas também de assuntos correlatos, como de manutenção predial, de combate à inadimplência, direito imobiliário etc.
Como a carreira de síndico profissional não é regulamentada, é importante que o gestor tenha certificados de cursos de naturezas diversas.
“Quanto mais conhecimento, mais base o profissional terá para fazer frente aos desafios do cotidiano da administração de um condomínio”, argumenta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Há cada vez mais cursos presenciais Brasil afora, e os cursos online, como os do SíndicoNet, são uma ótima maneira de se manter sintonizado no mercado de qualquer ponto do nosso país.
O ideal é que o síndico profissional abra a sua própria empresa. Fica mais fácil emitir uma nota fiscal para o condomínio, do que o condomínio emitir um RPA (Recibo de Profissional Autônomo), algo que nem todos os condomínios fazem.
Vale frisar que, mesmo com o CNPJ da empresa, é o número do CPF a ser registrado na Receita Federal quando uma pessoa se torna síndica.
Porém, quando o profissional está começando e, por exemplo, ainda atua em outra área, ele pode sim trabalhar como autônomo e pedir para o condomínio emitir um RPA.
Uma das medidas mais importantes que um síndico profissional deve tomar é amarrar um bom contrato de prestação de serviços.
Apesar de ser um cargo que demanda extenso conhecimento e experiência, um síndico profissional não precisa de um escritório físico e nem de uma grande estrutura.
O fundamental é contar com um computador, internet e smartphone pelo qual os condôminos e funcionários dos condomínios possam ter fácil acesso ao profissional.
Também é necessário que o mesmo conte com um carro (ou moto) que o ajude a chegar rapidamente aos seus clientes, caso aconteça algum imprevisto.
Apesar de haver uma demanda cada vez maior por síndicos profissionais, há também cada vez mais interessados em atuar nesse meio.
Por isso, o profissional precisa de diferenciais para se sobressair, como em toda área de atuação. Veja alguns pontos importantes para dar aquele up na carreira:
“Também vale estar presente em todos os canais possíveis. Cadastre-se em locais que anunciam síndicos profissionais. Aproveite as oportunidades que surgirem para escrever artigos sobre o mercado, assim como pedidos de entrevistas. Aparecer como fonte de matérias é uma ótima maneira de se destacar”, ensina Nilton Savieto.
Mesmo sendo indicado pela administradora, o síndico deve poder gerir o condomínio com isenção, evitando que interesses se misturem por ter sido indicado pela empresa.
Infelizmente, muitos síndicos profissionais não são escolhidos para um segundo mandato no condomínio onde trabalharam. No levantamento realizado pela AABIC junto a administradoras de condomínio associadas, de 2018 para 2019, subiu de 47% para 65% o número de administradoras que afirmaram que houve rotatividade de síndicos externos no mesmo empreendimento nos últimos dois anos. A pesquisa foi feita sobre condomínios residenciais.
Geralmente, o motivo é a falta de sincronia entre as necessidades do condomínio e a habilidade/capacidade do gestor em atender a esse rol de pedidos dos condôminos.
Segundo a entidade, ainda falta experiência e especialização para que alguns profissionais consigam atender bem os condomínios e terminar o mandato antes de serem dispensados.
"O mercado tem bons profissionais, mas o condomínio também precisa se precaver para fugir dos aventureiros", diz o diretor de Condomínios da AABIC, Omar Anauate.
Outro problema bastante reportado é quando o síndico só trabalha com certos fornecedores, o que acaba levantando dúvidas sobre a transparência da gestão, o que não é bem visto atualmente.
“O melhor caminho para manter os clientes é trabalhar de modo a fortalecer o condomínio. Montar uma equipe forte com os funcionários do local, instruí-los a trabalhar cada vez melhor. É, de certa forma, deixar o condomínio menos dependente possível do síndico. Você se esforça para ele funcionar muito bem sem você – que é, no final das contas, o que um bom profissional deve fazer quando está gerindo um condomínio”, ensina Nilton Savieto.
Fonte: Gabriel Karpat (administradora GK), Nilton Savieto (síndico profissional), Omar Anauate (AABIC).