Conciliação e despejos

Jaques Bushatsky*

O estímulo do Código de Processo Civil à solução dos conflitos pela mediação ou conciliação foi recebido pela sociedade com esperança, mas nem sempre cabe ou convém essa possibilidade. É o caso dos despejos por falta de pagamento.

De início, é importante pontuar que a mediação ou a conciliação não devem ser obrigatórias nas ações locatícias. A audiência prévia de conciliação e mediação prevista para a generalidade das ações judiciais pelo atual Código processual, cujo parágrafo 2º do artigo 1046 foi suficientemente claro ao impor a aplicação da lei das locações às ações que decorrerem dessas relações. Trata-se de certeza que a jurisprudência já declarou.

De outro lado, o CPC exige que se distribua a Justiça com a velocidade possível. Realmente, proclama solenemente que as partes têm direito de obter em prazo razoável a solução integral da questão, inclusive no que se refere à satisfação, isto é, a execução da decisão judicial.

Sobre a efetividade de eventual audiência, a experiência tem nos mostrado que só promovem ações de despejo por falta de pagamento os locadores que esgotaram as possibilidades de acordo. A prova está na reduzida quantidade de ações distribuídas em relação às locações existentes e pela evidência de que nas ações costuma ser indicado o inadimplemento de dois ou três alugueis, isto é, só findaram propostas depois de meses de tentativas de acordo.

Em outras palavras: nesses casos, os acordos já foram tentados e não ocorreram e quem devia três aluguéis dificilmente poderá compor a liquidação de mais que isso, dali a alguns meses. No mais, acordos são sempre incentivados pelas imobiliárias, independentemente de audiências. Esta é a prática deste mercado.

Sob o aspecto da demora na solução, percebe-se que mais rápido do que aguardar por meses uma audiência na qual se tentaria um acordo, será proceder à comunicação da ação ao réu, possibilitando-lhe defender-se ou pagar o devido. Ao autor, necessitado dos valores como ocorre com a maioria dos locadores residenciais, a urgência é absoluta; assim como a posição dos fiadores é óbvia.

E, infelizmente, ainda é preciso que muito se invista nos setores dedicados aos acordos, seja para que se cumpra a lei, seja para que se viabilizem tais soluções. A impossibilidade material de realizar as audiências tem motivado os juízes em São Paulo a não as designarem em ações de despejo por falta de pagamento.

Alguns exemplos são colhidos no dia a dia forense, sempre ponderada a designação ante a efetividade e velocidade do processo judicial. Num caso, foi decidido que “a sobrecarga dos mecanismos e o necessário alongamento da pauta teriam o efeito de prejudicar a célere fluência processual, em direto prejuízo, ainda, dos processos em que há maior potencial de que seja positiva a autocomposição.”

Em outro, “considerando que o Cejusc da Comarca apenas disponibiliza a designação de quatro audiências por semana para cada Vara Cível, e considerando que o número é insuficiente para atender a demanda (...), pois compete ao juiz velar pela duração razoável do processo, o que certamente não ocorreria se os autos fossem encaminhados ao Cejusc para o agendamento da audiência. Não há motivo para aguardar mais de três meses para a designação da audiência.”

Dentre tantos exemplos, percebe-se que ainda não se conseguiu implantar a estrutura imprescindível à realização das audiências, que parecem só ocorrer graças ao empenho pessoal de magistrados, conciliadores, funcionários e voluntários. Logo, somam-se as demais razões à dura certeza de que não existem, ainda, meios materiais para a realização das audiências.

As audiências em datas longínquas somente adiariam o desenlace dessas ações, culminando em despejos e aumentando o prejuízo dos envolvidos, afrontando a distribuição da Justiça tão buscada, mais do que pela lei, pela sociedade.

*Jaques Bushatsky é advogado, sócio da Advocacia Bushatsky. Integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP. É especialista nas áreas de condomínio, locação, compra e venda de imóveis.