13/12/24 02:52 - Atualizado há 31 dias
Se ao menor sinal de chuva já dá aquela piscada nas lâmpadas e o nobreak apita no seu condomínio, quando vem temporal com ventos fortes você tem duas certezas: vai faltar luz e não se sabe quando ela vai ser restabelecida.
Apenas para relembrar, em menos de um ano o estado de São Paulo foi vítima de apagões em pelo menos três momentos, deixando milhões de pessoas no escuro: 3 de novembro de 2023, 21 de março de 2024 e 11 de outubro de 2024.
Este último foi uma combinação de temporal e ventos fortíssimos que ultrapassaram 100 km/h, deixando sete mortos e mais de 2 milhões de imóveis sem energia, sendo alguns por até 4 dias, desencadeando nova crise na concessionária Enel.
Isso sem falar dos prejuízos: alimentos estragados e perda de medicamentos por falta de refrigeração, interrupção no uso de aparelhos para monitoramento e tratamento médico, e aparelhos elétricos queimados.
Por isso, conhecer cases de condomínio à prova de apagão é tão importante para se informar sobre equipamentos, tecnologias, protocolos e planos de ação, identificar o que está faltando no seu condomínio e começar a agir, nem que seja aprovar em assembleia um fundo de benfeitorias para viabilizar as melhorias necessárias para no futuro, enfim, enfrentar as tempestades com bem menos preocupações.
O SíndicoNet entrevistou síndicos orgânicos e profissionais, administradoras, engenheiras e colheu informações de incorporadoras que já entregam empreendimentos equipados para oferecer segurança energética ao condomínio, conforto aos moradores e tranquilidade ao síndico para fazer uma gestão de crise.
Confira abaixo os cases e boas práticas, além de um checklist exclusivo para síndicos e zeladores saberem como agir!
O síndico profissional Marcelo Ardito, sócio-diretor da Ardito SindPro, atua há seis anos em um condomínio no bairro dos Jardins, em São Paulo, que já foi entregue pela incorporadora, há 10 anos, com gerador a diesel para áreas comuns.
"Depois fizemos upgrade para atender todo o empreendimento, incluindo as unidades privativas por completo. Tudo é suprido pelos geradores", comemora Ardito.
O condomínio de alto padrão possui uma torre com 24 andares, sendo uma unidade por pavimento. São dois tanques com capacidade de 200 litros de diesel, que suprem demanda de 36 horas. A média de gasto é de 320 a 400 litros/ano.
"No apagão de 2023, o prédio foi atingido e levou 2,5 dias até a energia ser restabelecida. Como os tanques suprem 1,5 dia, eu e o zelador ficamos atentos ao consumo e já deixei combinado com o fornecedor para repor o diesel no dia e horário previstos para o tanque chegar em 50%, garantindo o abastecimento. Também pedi a colaboração dos moradores para fazer uso racional e assim 'render' mais o combustível", relata.
Ardito estima que as despesas com combustível e manutenção dos geradores representam até 3% da cota ordinária deste empreendimento, cujo orçamento mensal é de R$ 100 mil.
O preço do diesel é um capítulo a parte. Em dezembro de 2024, quando esta matéria foi escrita, o preço do litro comprado com fornecedor estava entre R$ 11,00 e R$ 13,50, já contando o serviço de entrega e abastecimento do tanque no condomínio.
Em situações de apagão, quando a demanda aumenta exponencialmente, o preço é inflacionado e pode subir para até R$ 18,00 o litro.
Já nas bombas de postos de combustível, o preço do litro do diesel é na casa de R$ 5,40. Porém, há toda a questão de manipulação, transporte e abastecimento de tanque que não pode ser feito de forma amadora.
Vanessa Munis é síndica profissional de um condomínio de 336 unidades na Vila Mascote, Zona Sul de São Paulo, que ficou três dias sem energia no apagão de outubro de 2024. O empreendimento conta com geradores a diesel e ficou 100% abastecido graças à atuação na linha de frente da gestora.
"A minha estratégia foi ter um plano de contingência com contatos de várias empresas de abastecimento de diesel, um galão de 50 litros para que eu pudesse dar suporte caso não conseguisse a contratação, contatos de caminhão pipa, caso faltasse água e comunicação em tempo real com os moradores nas listas de transmissão", compartilha.
O síndico profissional Marcelo Ardito também compartilhou seu Plano de Contingência que envolve ações preventivas e ações práticas para o caso de falta de energia, que pode ser aplicado, em geral, em muitos condomínios:
Ações preventivas
Ações práticas para quando falta energia
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O condomínio Edifício Marquês de São Vicente, localizado no Itaim Bibi, conta com um gerador a gás desde 2021. E o equipamento é só elogios para o síndico orgânico, o administrador Pedro Rocha Monteiro Lima, que assumiu a gestão há um ano.
Abastecido pela concessionária Comgás, o prédio residencial de 50 anos, com 17 pavimentos e 32 unidades, instalou o gerador em área aberta da lateral frontal. É pouco barulhento, pois possui carenagem silenciada (modelo Generac RH 045), que dispensou isolamento acústico.
"O gerador abastece 100% a demanda de energia de áreas comuns, elevadores, portões, CFTV, bem como tomadas nos andares dos apartamentos para plugar geladeira dos apartamentos, por exemplo", explica Pedro.
A manutenção é feita mensalmente, a um custo de R$ 380,00 e a conta de gás, nos últimos 12 meses, foi em média R$ 133,00 somente do uso do equipamento, seja quando é acionado uma vez por semana na preventiva, seja na falta pontual de energia.
"O valor é considerado baixo por nós, representando 0,76% da arrecadação para cobrir as despesas ordinárias", comenta o síndico.
A motivação para a escolha do gerador a gás, ao invés do equipamento a diesel, foi por satisfazer três critérios:
À essa lista, a engenheira civil Kelly Ramos acrescenta mais algumas vantagens:
“É muito bom, muito prático, não dá nem para comparar. A energia acaba com muita frequência no condomínio e nem sofremos, porque o gerador entra quase imediatamente e o trabalho segue ininterrupto”, afirma Kelly.
Ela foi síndica por quatro anos deste condomínio comercial, o Vista Verde Offices, formado por 5 torres de 4 andares, com aproximadamente 220 salas, além de 39 vilas comerciais (sobrados). Nele, Kelly é proprietária da sala comercial onde funciona a Vistum Consultoria.
O empreendimento fica na avenida Queiroz Filho, próximo ao Parque Villa Lobos, na Vila Hamburguesa. "Estamos localizados no fim de linha da Enel, que sofre muito com queda de energia. Falta luz umas três vezes por semana", explica.
O condomínio já tinha dois geradores a diesel, que atendem todas as áreas comuns.
"Mas temos muitos condôminos que são dentistas e fazem cirurgias. A falta de luz complicava e comprometia os atendimentos. Então decidimos instalar gerador para abastecer todas as salas", conta a engenheira.
Quatro torres aprovaram a instalação do gerador a gás, ficando uma torre e a vila, que estava descapitalizada e disse que não tinha necessidade, porque achava que havia estabilizado as constantes quedas de energia elétrica. "O resultado é que vivem sem energia até hoje".
Na ocasião (2019), o condomínio gastou ao todo R$ 2 milhões: os 4 geradores, materiais, projetistas, cabeamento, mão de obra. Cada torre arcou com R$ 417.500,00, custando, em média, R$ 7 mil por sala comercial.
"Embora custe cerca de 30% a mais que o gerador a diesel, o gerador a gás só tem vantagens, principalmente para condomínio comercial. É melhor para o meio ambiente, tem continuidade de combustível o que elimina interrupção de trabalho, não há risco de reclamação trabalhista. O preço é mais alto, mas traz custo-benefício vantajoso", conclui Kelly Ramos, que também é idealizadora do CondoCapacita.
Ela ainda aproveitou a estrutura oferecida pelo condomínio comercial quando houve o apagão de 11 de outubro. "O prédio onde eu moro ficou sem luz por cinco dias, então eu praticamente 'morei' no condomínio comercial, tomava banho no vestiário e só voltava para casa para dormir", relata.
Uma opção para condomínios que não têm como comprar o próprio gerador, seja por falta de espaço ou de dinheiro, são empresas que oferecem por comodato ou alugam sob demanda, informa a engenheira civil Raquel Bueno, responsável pelo Centro de Atendimento Técnico da Lello Condomínios.
Este é o caso do condomínio onde Mariana Lima é conselheira, na zona Sul de São Paulo.
"Neste último ano, precisamos alugar gerador em quatro ocasiões, mas conseguimos três vezes. Uma das empresas parceiras realmente cumpriu o prazo de 2 horas para entregar o equipamento desde a solicitação. O custo varia, mas é em torno de R$ 4 mil a R$ 5 mil por locação. Da última vez, que não era caso de apagão geral na cidade, conseguimos negociar e pagar R$ 3,5 mil. E é cobrada uma taxa de 30% se a luz voltar antes do gerador ser instalado", explica.
O condomínio fez orçamentos para compra de um gerador próprio, discutiu em assembleia, colocou em votação e a decisão foi por não comprar, visto que o condomínio sofre mais em épocas de chuva.
"O custo da compra é muito alto, sem contar a obra de adequações necessárias. Além disso, aumentariam os gastos ordinários fixos, como a manutenção mensal e a folha de pagamento, pois precisaria incluir adicional de periculosidade para os funcionários que ficam perto ou manuseiam o equipamento. Para a nossa realidade hoje é proibitivo", afirma.
Os orçamentos, realizados no primeiro semestre de 2024, somente da compra do equipamento com instalação variaram de R$ 164 mil a R$ 380 mil, de acordo com a potência, o tipo de combustível e o fabricante.
Pensando em outras medidas, equipamentos e tecnologias preventivas, a engenheira Kelly Ramos recomenda a adoção de busway na parte elétrica dos condomínios.
"Busway é um barramento blindado que permite a chegada de energia mais 'limpa' para a distribuição interna e a mantém mais estável, sem oscilação. É mais usado em hotéis, shoppings e condomínios comerciais. É bem mais caro, uns 50% acima do convencional, mas vale muito a pena", afirma.
É uma benfeitoria que o síndico pode avaliar para quando for fazer alguma obra elétrica, como reforma, adequação, aumento de carga ou retrofit.
Outro recurso também para proteger contra oscilações de energia, acrescentado por Raquel Bueno, da Lello, é o DPS (Dispositivo de Proteção contra Surtos). Segundo ela, o item, instalado nos quadros elétricos, não é tão caro.
O síndico profissional Maicon Guedes, diretor da Informma, adota nobreaks como contingência do gerador para CFTV e controle de acesso.
"O gerador leva alguns segundos para entrar em funcionamento, às vezes falha, então até reiniciar, o nobreak 'cobre' esse tempo e impede que caia o sistema de câmeras e controle de acesso", explica.
Em condomínios menores, que não tem fôlego financeiro para bancar um gerador, os nobreaks são uma ótima pedida para manter em funcionamento, por exemplo, câmeras de monitoramento, portões e todo sistema de portaria remota por até 8 horas.
Um condomínio que não tenha grupo gerador e queira o equipamento, seja porque realmente precisa devido à queda de energia regular, como é o caso dos condomínios de Kelly Ramos e Marcelo Ardito, seja porque os condôminos desejam ter conforto e segurança energética, deve começar pelo planejamento.
Kelly recomenda como etapa inicial chamar um projetista para avaliar a viabilidade técnica do condomínio:
O próximo passo é fazer um estudo com tipos diferentes de gerador: potência, modelos, tipo de combustível (diesel ou gás) para entender qual o melhor para o seu condomínio.
Com essas etapas feitas, monta-se o projeto, abre-se a cotação e leva-se para deliberação em assembleia, como o condomínio de Mariana Lima. Os condôminos devem avaliar as propostas e decidir se querem ir em frente ou não com o projeto.
Em caso de aprovação, entra-se a parte financeira: avaliar quanto o condomínio tem em caixa, se é preciso fazer um fundo específico para o gerador e de quanto será esse valor de arrecadação e por quanto tempo para então realizar a benfeitoria.
A depender da urgência e necessidade, o condomínio pode verificar com o fornecedor escolhido sobre parcelamento ou financiamento ou buscar linha de crédito, que são meios de viabilizar a compra e instalação do gerador de imediato.
A engenheira Raquel Bueno comenta que percebeu um aumentou na demanda por geradores nos condomínios administrados pela Lello.
"Traz conforto aos moradores e valorização do empreendimento. Mas é meio no 'calor da emoção'. É comum, depois que passa a temporada de chuva, esquecerem o orçamento e acabarem não indo em frente com compra do gerador. Só lembram no próximo verão."
Raquel Bueno, responsável pelo Centro de Atendimento Técnico da Lello, faz um alerta importante para os condomínios que já têm grupos geradores, mas pecam pela falta de manutenção periódica preventiva mensal no equipamento com empresa especializada e no abastecimento do tanque de combustível.
"O condomínio só percebe que o gerador não está funcionando adequadamente ou o tanque não está cheio quando acaba a energia", relata.
A Lello administra 796 condomínios que têm gerador com contrato ativo de manutenção com empresas especializadas, ao custo médio mensal de R$ 521,19.
Então, para o empreendimento que já fez o esforço e o investimento para ter o equipamento, que é a parte mais difícil e onerosa, o contrato de manutenção periódica mensal “é uma despesa insignificante perto do conforto e segurança que traz para o condomínio”, afirma a engenheira.
Sobre o abastecimento de geradores à diesel, Raquel Bueno orienta os condomínios a terem contrato com fornecedores que garanta abastecimento dentro de um SLA (acordo de nível de serviço), ou seja, que a partir da solicitação, a empresa tem XX horas para entregar o combustível.
"Claro que em caso de apagão, o combustível vira escassez. Mas ter um contrato claro com o fornecedor ajuda a assegurar o abastecimento e, caso não cumpra, pode recorrer e exigir o SLA, ou uma multa se estiver estipulada no documento", orienta.
Raquel Bueno também comenta que é muito comum encontrar condomínios que não se atentam ao SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosférias), ou para-raios.
"Estão fora de conformidade ou inoperantes porque o condomínio não faz a inspeção periódica e só descobre quando há descarga elétrica (raios) com danos. Se os síndicos se atentassem à essa obrigação, o número de sinistro seria menor junto às seguradoras", alerta a engenheira da Lello Condomínios.
Outro problema de falta de manutenção que só é percebido por síndicos quando chove é infiltração na fachada.
"E não dá para fazer o serviço em época de chuva. Síndico tem que se preocupar na estiagem para se resguardar no verão", pontua.
Ser síndico e morar em um condomínio que já é entregue pela construtora com recursos que reduzem os impactos dos apagões e trazem eficiência energética é o sonho de muitos. As construtoras Patriani, R. Yazbek e Paulo Mauro estão entre elas.
A inclusão de geradores de energia em condomínios residenciais vem sendo uma prática da Patriani, garantindo conforto e segurança para os moradores, especialmente em regiões propensas a interrupções frequentes no fornecimento de energia.
Em alguns desses condomínios da construtora, os geradores instalados não apenas mantêm as áreas comuns operacionais, mas também estendem o benefício dentro dos apartamentos, garantindo o funcionamento de equipamentos essenciais, como geladeiras e redes Wi-Fi, com tomadas estratégicas abastecidas pelos geradores.
No que tange à eficiência energética, o condomínio onde Marcelo Ardito é síndico, citado no começo da matéria, o sistema de água quente é de aquecimento a gás da caldeira. Com o intuito de reduzir a despesa com gás, a incorporadora R. Yazbek entregou o prédio com sistema fotovoltaico que contribui com até 15% do aquecimento da caldeira.
Segundo Ardito, cerca de 70% do topo da torre é coberto por aproximadamente 20 placas de captação de energia solar. Este sistema auxiliar demanda manutenção mensal, que inclui limpeza, no valor de R$ 600/mês, com troca de peças, quando necessário, à parte.
O Condomínio Barão 305, administrado pela Lello, foi entregue, em 2020, pela construtora Paulo Mauro com sistema de aquecimento de água por luz solar usada nos chuveiros das unidades. Isso proporciona economia na conta de gás de até 20%, estima o síndico do condomínio Caio Natividade Gonçalves.
Localizado na Pompeia, o condominio de uma torre com 19 andares e 38 apartamentos, tem o custo fixo mensal de manutenção do sistema de R$ 550,00.
Se você quiser saber como funciona energia fotovoltaica em condomínio, é só clicar aqui e ler a matéria completa.
Fontes consultadas: Caio Natividade Gonçalves (advogado e síndico orgânico), Kelly Ramos (engenheira), Maicon Guedes (síndico profissional), Marcelo Ardito (síndico profissional), Mariana Lima (conselheira), Patriani (incorporadora), Pedro Rocha Monteiro Lima (síndico orgânico), Raquel Bueno (Lello), Vanessa Munis (advogada e síndica profissional).