Condomínios falidos

Por onde começar a recuperar as finanças do condomínio?

• Imediatamente efetue cortes de despesas desnecessárias e/ou horas extras de funcionários;
• Em seguida revise os contratos de manutenção, negocie junto ao fornecedor, ou troque de fornecedor se necessário, mas lembre-se que bons prestadores de serviço devem ser mantidos;
• Paralelamente, acione a equipe de cobrança, a qual deverá ser ostensiva, convocando os devedores para comparecer em data agendada para oportunidade de acordo no próprio condomínio;
• É importante que não seja descontado nenhum acréscimo legal (multa, juros), até porque não são de propriedade do síndico, mas sim daqueles que suportaram a inadimplência;
• Não comparecendo o devedor, telefonemas freqüentes são uma boa alternativa; caso contrário, ajuizar ação de cobrança imediata, para que não acumule mais a dívida e nem esmoreça a credibilidade da cobrança;
• Na seqüência, efetue cortes de serviços do condomínio que não sejam essenciais, mas se não houver essa possibilidade, não haverá outra alternativa senão um reajuste de taxa condominial;
• Por fim, é importante que problemas que exigem manutenção freqüente sejam reparados de forma definitiva, e não com consertos pequenos e constantes;

 

Organização contra inadimplência

Relaciona-se os devedores em uma lista de inadimplência em andamento:

1.Lista de acordos; 2.Lista de ações de cobrança; 3.Divisão entre casos graves, casos negociáveis e casos em atenção

• Cada caso deve ser analisado por uma série de fatores, que vão do tamanho do condomínio até a situação financeira do condômino devedor. Em condomínios pequenos, um único condômino devedor pode causar um desequilíbrio financeiro;
• Existem dois tipos de devedores, o devedor constante, e o devedor esporádico; porém a classificação depende da realidade de cada condomínio, e do conceito do síndico e equipe gestora (conselheiros);
• De modo geral, se há acúmulo de três cotas condominiais não pagas por um condômino, pode-se considerar como um Caso Grave, sejam elas consecutivas ou alternadas. Nesses casos deve-se fazer uma ação de cobrança mais ostensiva.
• Casos Negociáveis ocorrem quando o devedor paga a dívida antes do acúmulo de três cotas, mas freqüentemente volta à lista dos inadimplentes, e no entanto está disposto a negociações e acerto de sua situação;
• Casos em Atenção são os inadimplentes com uma ou duas cotas condominiais em aberto, consecutivas ou alternadas.

 

Em casos de suspeita ou constatação de desvio de verbas...

• Auditoria aprovada em assembleia;
• Ação judicial aprovada em assembleia para indenização ou exibição de documentos.

 

Transparência - atitudes essenciais

• Registrar todos os movimentos financeiros com documentos detalhados sobre os gastos. Todo serviço ou produto adquirido deve ter nota fiscal;
• Reuniões mensais (no mínimo) com o Conselho e consultar a assembleia sempre que houver necessidade de uma despesa elevada com um mínimo de três orçamentos (e solicitar aos condôminos que também tragam orçamentos);

 

Renegociar contratos

• Antes de iniciar a negociação de dívidas do condomínio junto a fornecedores, ou a negociação de contratos, é fundamental conhecer o volume da dívida e os itens do contrato, além das necessidades do condomínio relativas aos serviços, para se ter mais argumentos na negociação ou renegociação.
• O segundo passo é tentar o maior número de parcelas possível com o menor juro e correção proposto, para que haja tempo de recuperação financeira do condomínio, e aí sim, no momento certo, liqüidar a dívida, negociando descontos para pagamentos unificados de mais de uma parcela.
• Caso haja aumento da inadimplência que venha a comprometer esse parcelamento no futuro, recorrer à renegociação e novo parcelamento, sendo o último recurso utilizado o rateio em assembleia.
• Na renegociação de contratos o síndico deverá levar em conta a qualidade dos serviços prestados, pois um serviço de má qualidade prejudica mais do que beneficia, contudo a opção é contratar um fornecedor que tenha boas indicações;

 

Gerar receitas

• A locação de espaços comuns pode representar uma fonte de renda para o condomínio, embora atualmente esses valores devam ser informados aos condôminos como receita tributável;

 

Caso

"Havia problemas financeiros na gestão anterior de um condomínio com 384 unidades, que como síndico, tendo o apoio da administradora, a qual foi fundamental no processo, consegui estabilizar em médio prazo, também com a ajuda dos condôminos, que compreenderam e aprovaram as medidas. Negociei dívidas com parcelamentos e reajustei a taxa condominial em assembleia, demonstrando aos condôminos que era imperativo reajustar para cobrir as mesmas, e fui implacável na cobrança, que foi feita de modo ostensivo pela administradora, que conseguiu quase 90 acordos, e por fim acionei na justiça quase 80 unidades". Sérgio Ricardo C. Catarino, síndico profissional 

Fontes consultadas - Sérgio Ricardo Catarino - Diretor da Catarino & Associados; Hubert Gebara, vice-presidente do Secovi e presidente do Grupo Hubert; Gabriel Karpat, Diretor da GK Administração de Bens; Severino Circelli Junior, Síndico, Gerente da Controller Suporte Empresarial