Construtoras x condomínio de casas: Vícios de construção

Por Leandro Souza*

condomínios de casas horizontais.

No passado, as construtoras investiam e pensavam em condomínios de prédios verticais com grandes áreas com infraestrutura.

garantia e a responsabilidades das construtoras. 

• Leia também: Garantias da construtora na entrega do condomínio

Conceito de responsabilidade civil 

Vou falar um pouco sobre o fundamento da responsabilidade civil. O desenvolvimento está dividido em três seções. A primeira trata dos conceitos de responsabilidade civil; a segunda classifica os tipos de responsabilidade civil; e a terceira apresenta aspectos relacionados à responsabilidade civil do construtor.

Aspectos conceituais da responsabilidade civil 

reparar o dano causado razão de ação ou omissão, com culpa ou sem culpa.

imposta por lei ou vir de mero descumprimento contratual. 

Classificação da responsabilidade civil

• Responsabilidade civil e penal  
• Responsabilidade contratual e extracontratual  
• Responsabilidade subjetiva e objetiva 
• Responsabilidade nas relações de consumo 

Responsabilidade civil da construtora

contrato de empreitadaobriga a realizar uma obra por meio de terceiros ou pessoalmente, recebendo uma remuneração que é dada pelo proprietário da obra. 

construtor, engenheiro ou arquiteto, habilitado legalmente ao exercício da profissão, ou pessoa jurídica autorizada a construir. 

O empreiteiro terá responsabilidade quanto à(ao):

• Solidez e segurança do trabalho nas empreitadas referentes a edifícios e outras construções de grande envergadura;
• Riscos da obra, se ele forneceu os materiais, até o momento da entrega da obra, CC, arts. 611, 234, 400, 615 e 617);
• Preço dos materiais utilizados na obra;
• Danos provocados a terceiros;
• Impostos, perante a Fazenda;
• Danos provocados pelo subempreiteiro, pois o empreiteiro tem o direito de ceder o contrato de empreitada, desde que não seja intuitu persoane, dando origem à subempreitada, parcial ou total. Em qualquer situação o empreiteiro responderá pela má execução;
• Defeitos e imperfeições da obra construída, que, decorrentes de imperícia, negligência ou imprudência na execução do serviço ou no emprego do material;
• Inobservância da obrigação contratual;
• Falta de recolhimento das contribuições previdenciárias dos empregados da obra, (Lei nº 8.212/91, arts. 30 e 31, e Decs. nº 3.048/99, 3.266/99 e Instrução Normativa do INSS nº 20/00); 
• Pagamento de materiais que recebeu se por imperícia ou negligência os inutilizar (CC, art. 617);
• Mora na entrega da obra encomendada, pois esta pode dar lugar à constituição de perdas e danos, se o comitente não preferir rejeitar a obra, que só se justifica se ela se desvalorizar muito.

Veja também: Vícios e defeitos de construção em condomínios

Direitos dos proprietários

A pessoa que fecha um contrato de compra e venda tem o direito de exigir que lhe seja entregue a coisa certa. Tem também assegurada a garantia de que, além de ser entregue no tempo e local acertados, sem que o devedor da coisa comprada, que é o alienante incorra em mora.

Logo, o mesmo deverá concorrer com todas as consequências a que sua mora der causa, pois falhou no cumprimento de sua obrigação.

maioria dos defeitos de obra é oculto, não é certo que a responsabilidade do construtor cessasse com a entrega da obra.

Portanto, verifica-se que a responsabilidade por vício do produto e do serviço estabelece satisfazer puramente os interesses patrimoniais do consumidor, forçando, principalmente o cumprimento da legislação. 

Obrigações da construtora

Assim sendo, o entendimento doutrinário é de que existe a solidariedade do incorporador e do construtor no contrato de incorporação imobiliária.

respondepela reparação dos danos provocados aos consumidores por defeitos oriundos de projeto, fabricação, construçãoprestação dos serviços informações insuficientes ou impróprias a respeito de sua fruição e riscos.

caráter não apenas reparatóriocunho pedagógico de que deveria servir ao provocador do dano.

(*) Leandro Souza é advogado, pedagogo e administrador, que atua no segmento condominial e imobiliário no estado do Rio de Janeiro há mais de 15 anos.