07/04/20 09:10 - Atualizado há 4 anos
Por Maria Estela Capeletti da Rocha*
Com a instalação da epidemia COVID-19 (Coronavírus) e, em proporções mundiais, a dúvida paira entre síndicos e condomínios – como ficam os contratos com os fornecedores (jardinagem, empresas terceirizadas, piscina e etc)?
É bem possível que a crise instalada no País tenha por consequência, problemas econômicos no bolso do condômino, o que poderá aumentar expressivamente a inadimplência condominial.
Não será surpresa que alguns contratos com os fornecedores dos condomínios possam ficar prejudicados, ante a possibilidade de aumento da inadimplência condominial.
Neste cenário, alguns advogados já poderão se servir de alguns institutos para ampararem os condomínios e síndicos, e estão previstos nos artigos 478 a 480 do Código Civil.
Teoria da Imprevisão, que justifica a resolução ou a revisão de um contrato caso ocorram acontecimentos supervenientes e imprevisíveis que desequilibrem a base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa.
O instituto e Teoria da Imprevisão atenua o princípio da força obrigatória dos contratos. Vejamos o que a doutrina civilista nos ensina: i). Superveniência de um acontecimento imprevisível; ii). Alteração da base econômica objetiva do contrato; iii). Onerosidade excessiva.
Tecnicamente, o nosso Código Civil anuncia no artigo 478:
condomínios poderão SIM renegociar ou rescindir contratos que se tornaram excessivamente onerosos por ocasião da pandemia COVID-19.Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Notadamente, ainda é possível anotarmos o Enunciado da IV Jornada de Direito Civil:
Art. 478. A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração de circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena.
No citado artigo está consagrada a teoria da imprevisão em favor do consumidor dispensando o elemento da imprevisibilidade.
O condomínio, na pessoa de seu representante legal, poderá solicitar a revisão do contrato quando a circunstância posterior (no caso, de calamidade pública, como esta instalada pela pandemia COVID-19) desequilibrar a base objetiva do contrato, impondo-lhe prestação excessivamente onerosa.
Como o CDC não exige a imprevisibilidade para rediscutir os termos do contrato, a doutrina e a jurisprudência denominam a teoria de Teoria da Onerosidade Excessiva. Código de Defesa do Consumidor:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
(...)
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
A principal orientação em tempos de calamidade pública, é a de que o síndico deverá analisar o caso concreto junto ao corpo diretivo e em assembleia (posterior, de preferência), primar pela preservação dos contratos celebrados no empreendimento, desde que estejam em equilíbrio econômico-financeiro, neste momento de pandemia COVID-19.
Conforme amplamente defendido, a renegociação é hipótese possível, considerando que há amparo jurídico para condomínios e empresas prestadoras de serviços. Por óbvio, em não havendo possibilidade viável para a continuidade do contrato pelo evento/calamidade pública, até mesmo a rescisão contratual, poderá a medida extrema a ser adotada.
(*) Maria Estela Capeletti da Rocha é advogada e sócia na Capeleti Advogados, advocacia especializada em direito condominial.