Convenção atualizada

Por Inaldo Dantas

É cada vez maior o número de Condomínios que fizeram a “lição de casa” e atualizaram suas Convenções de acordo com as determinações do Novo Código Civil.

A Convenção, para o Condomínio, é a bíblia, o estatuto, a constituição. Ali está o primeiro fundamento no qual se encontram os direitos e os deveres de cada um. - Hamilton Quirino Câmara - “CONDOMÍNIO EDILÍCIO - MANUAL PRÁTICO COM PERGUNTAS E RESPOSTAS” - EDITORA LUMEN JURIS – RJ - 2004.

Não somente pelo caráter impositivo da lei federal 10.406/2002 – novo código civil brasileiro - e da lei 11.127/2005, que determinam todas as organizações, inclusive condomínios, a adaptarem seus documentos constitutivos (neste caso a convenção do condomínio), que os síndicos procuram, cada vez mais e mais, atualizarem sua legislação interna, mas, inclusive e principalmente, por perceberem que tal atitude leva a reduzir os riscos da inadimplência, problemas de convivência, fração ideal, instituição do consumo compartilhado de água e gás, entre outros.

Analisaremos a seguir alguns aspectos legais

• Art. 2.031. As associações, sociedades e fundações, constituídas na forma das leis anteriores, bem como os empresários, deverão se adaptar às disposições deste código até 11 de janeiro de 2007. (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005) Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às organizações religiosas nem aos partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003).

• Art. 2.035. Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.

A mesma lei que prevê a necessidade de se adequar os estatutos às normas do novo código civil, e isso deveria ter sido feito até 11 de janeiro de 2007, deixou de “penalizar” aqueles condomínios que não cumprirem com esta exigência. Porém, não aconselhamos aos síndicos a se acomodarem com esta “mãozinha” que a lei deu.

Explico:

Desde janeiro de 2003, a multa pela falta de pagamento da taxa de condomínio foi drasticamente reduzida (de 20% para 2%). Porém, meu caro leitor (e caros colegas advogados e administradores de condomínio), repare que o novo texto legal (o NCCB) diz exatamente assim: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês”. Ou seja, deixou a nova lei que os condôminos, em convenção, determinem que percentual de juros devam ser cobrados.

No mesmo:

• Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 

Neste artigo (1.337), a lei “caprichou”. É que, por ser um dever pagar as taxas condominiais (Art.1.336-I), basta que o condômino inadimplente, reitere esta falta (deixar de pagar por mais de uma vez), que poderá ser aplicado ao caso, o previsto acima, ou seja, multa de até 5 vezes o valor do condomínio, ou seja, de uma simples multa de 2%, o inadimplente poderá ser constrangido a pagar a “bagatela” de 500%. É pouco ou quer mais?  Porém, meu caro leitor, preste bastante atenção: A lei diz: “poderá”, e ainda diz: “por deliberação de ¾ dos condôminos restantes”. E isso complica, já pensou conseguir este quórum numa assembleia?

E é aí que pode haver algum tipo de complicação para os síndicos. É que, com a redução da multa, como já citamos acima, muitos foram os condomínios que quase foram à falência, e muito mais ainda, foram os condomínios que tiveram que reajustar suas taxas para cobrir a inadimplência, tão agravada depois da entrada em vigor do novo código civil.

Como é atribuição do síndico praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, bem como, impor e cobrar as multas devidas, alertamos para que tomem as efetivas providências para tal (e a atualização da convenção é vital nesse ponto), e aconselhamos todos eles a convocarem, o mais rápido possível, assembleia para que seja aprovada a ADEQUAÇÃO DA CONVENÇÃO. As vantagens são inúmeras, principalmente, como já falamos acima, no combate à inadimplência. 

Confira:

• Inclusão das penalidades aos inadimplentes, permitidas pelo novo código civil brasileiro, como por exemplo, juros de mora de até 0.33% ao dia de atraso = 10% ao mês (cumulativo) e, para a inadimplência reiterada (duas ou mais  taxas vencidas e não pagas) multa de até 05 vezes o valor da taxa de condomínio.

Os juros que devem suportar o condômino inadimplente são de 1% (um por cento) ao mês, se a convenção não dispuser de modo diverso, sendo que os juros, se convencionados, devem ser fixados levando sempre em conta o critério da razoabilidade, isto face à nova disposição contida no parágrafo único do artigo 1336 do Código Civil de 2002. - CARLOS ALBERTO DABUS MALUF - * Professor Associado do Departamento de Direito Civil da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, Conselheiro do Instituto dos Advogados de São Paulo, Co-autor do “Novo Código Civil Comentado” – Editora Saraiva/2002

• A definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia);

• Proibição ou não da venda e/ou locação da vaga de garagem a estranhos (art. 1.339 CCB)  
• Cobranças de inadimplentes através da “Justiça Arbitral” que reduz significativamente o tempo e o custo do processo de cobrança, se comparado com a Justiça Comum. No Brasil, a arbitragem é regulada pela Lei 9.307/96, também conhecida como Lei Marco Maciel.  A sentença proferida na arbitragem tem a mesma eficácia da sentença proferida pelo Poder Judiciário, possui força de título executivo judicial e não está sujeita a recurso nem à homologação do Poder Judiciário.  
• Poder de denúncia do inadimplente ao SPC (serviço de proteção ao crédito), e encaminhamento ao PROTESTO.  O pagamento das despesas com o condomínio, na proporção de suas frações ideais não é uma faculdade e sim um dever do condômino. Trata-se de uma obrigação líquida, certa e exigível e por essa razão, passível de protesto pelo não cumprimento da mesma, na data de seu vencimento, conforme dispõe a Lei 9.492/97.  
• Fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) – para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio;  
• Multa de até 10 vezes para o Anti-Social A definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia);

Os condôminos, por sua vez, podem agora, sabendo que há ferramentas (e bem eficazes) para combater a inadimplência, solicitar que seus síndicos adotem medidas eficazes que evitem danos irreparáveis aos seus condomínios.

Por fim, alertamos que o síndico possui a responsabilidade de tomar as iniciativas para modernizar sua convenção, tal como a de pagar as contas do condomínio, sob pena de ter as assembleias anuladas por irregularidades nas votações, que agora é por condômino ou por fração ideal, conforme o caso, e por outros descumprimentos de lei.

Agora é só agir e tratar de, no mais curto espaço de tempo possível, preparar um novo texto para, além de atender a obrigatoriedade de atualizar a convenção (por exigência do novo código civil brasileiro), poder ter uma arma eficaz no combate a inadimplência.

Naqueles condomínios em que não se aprovem a Atualização da Convenção, o Síndico deve fazer constar de ata se isentando de qualquer responsabilidade ou penalidade futura quanto a esta omissão ilegal deliberada em assembleia.

(*)Inaldo Dantas – advogado, administrador de condomínios, jornalista, Pres. Sindicato da Habitação-PB, colunista do Jornal Sindiconews, do portal Sindiconet, editor da Revista Condomínio, membro da CBCSI (Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários- CNC), Coordenador do Programa Condomínio Cidadão.

Serviço

Adequação da Convenção às normas do Novo Código CivilInaldo Dantas – Advogado CondominialContato: inaldo.dantas@globo.com