16/03/20 06:24 - Atualizado há 4 anos
O novo Coronavírus (covid-19) está se alastrando pelo Brasil a cada dia.
O SíndicoNet publicou no começo do mês, quando os casos confirmados eram poucos, uma matéria abordando o coronavírus e os condomínios, com diversas orientações a síndicos, condôminos e funcionários, já que o potencial de contágio é muito elevado.
O cenário mudou drasticamente e diversas outras dúvidas sugiram e pairam no ar.
Para esclarecê-las e trazer orientações práticas a quem faz parte de um condomínio - seja gestor, morador, funcionário ou prestador de serviço -, preparamos um guia cobrindo os principais tópicos impactados pela ameça da doença (ou até mesmo casos confirmados) nos empreendimentos. Confira e tire suas dúvidas.
Para Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, a responsabilidade dos gestores de condomínios é tão grande quanto a dos governantes.
"Cada um, dentro da sua micro-sociedade, precisa tomar medidas. Não dá para esperar. Temos que pensar em como inibir e evitar que a doença se espalhe. Corremos o risco de ser portadores e contaminar as pessoas que convivem em nossa comunidade", alerta.
ASSEMBLEIAS AINDA NÃO CONVOCADAS
A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) indica às administradoras de condomínio que orientem síndicos a adiar a convocação de assembleias ou reuniões presenciais, atendendo aos alertas emitidos pela Organização Mundial da Saúde (OMS), e pelo Ministério e Secretarias de Saúde para cancelamento de eventos com aglomerações de pessoas como medidas restritivas.
A OAB de São Paulo, da mesma forma, soltou no dia 16 de março nota assinada pelo seu coordenador de Direito Condominial, Rodrigo Karpat, orientando também pela suspensão das assembleias de condomínios.
A recomendação do setor é aguardar e monitorar como será a evolução da doença e retomar assembleias quando houver segurança.
ASSUNTOS INADIÁVEIS QUE EXIGEM ASSEMBLEIA
Uma das maiores preocupações dos condomínios e administradoras é quanto aos aspectos legais e de representatividade, como um mandato de síndico que está para vencer e, por consequência, o certificado digital.
Com a suspensão de assembleias presenciais pelo risco de contágio e não havendo a possibilidade de o condomínio realizar assembleia virtual, entidades como Secovis e AABIC, estão pedindo flexibilização de regras à Receita Federal e bancos para os empreendimentos durante a pandemia.
Assembleias para sorteio de vaga de garagem, aprovação de contas ou discutir a previsão orçamentária e definir um novo rateio - e o condomínio tiver capacidade financeira para manter o mesmo valor aprovado na assembleia anterior - a recomendação é prorrogar e aguardar quando for mais seguro.
"Depois, é só ratificar essa decisão na próxima assembleia e, se necessário, fazer um rateio extra para cobrir um eventual déficit", orienta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
ASSEMBLEIAS JÁ CONVOCADAS: DÁ PARA CANCELAR?
é motivo mais que suficiente para dar o respaldo jurídico para o cancelamento das assembleias condominiais.
"Dos interesses em jogo, a saúde pública e a vida de todos ganha claro protagonismo, sendo uma questão de ordem pública."
O Código Civil se preocupa em falar do ato convocação (art. 1.334, III), nada dizendo sobre o cancelamento da convocação. E, mesmo assim, o Código Civil remete que a Convenção do condomínio trará os detalhes aplicáveis ao ato.
Deste modo, para que seja realizado o cancelamento de uma convocação já feita, a primeira medida é conferir se a Convenção diz algo a respeito da ocorrência, orienta o advogado, que acha pouco provável haver previsão a esse respeito, visto que as convenções, em geral, têm redação padronizada.
o recomendado é agir com rapidez e efetividade, devendo o autor da convocação fazer uso de todos os meios de comunicação, mesmo que redundantes, para o fim de alcançar prontamente todos os seus destinatários, de forma a evitar confusões, deslocamentos desnecessários e outros aborrecimentos", diz Paschoal.
REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIAS DIGITAIS
previsão em sua Convenção de tal medida e de como a mesma será realizada. Lembrando que são poucos os condomínios e as administradoras que já trabalham desta forma."No meu entender, o embasamento da Convenção sobre a possibilidade de realizar assembleia digital é o primeiro e fundamental passo para que suas deliberações tenham eficácia e aplicação", explica o advogado João Paulo Rossi Paschoal.
Ele recorda dois aspectos legais: é condição para realização das assembleias a convocação de todos os condôminos (art. 1.354 do Código Civil), bem como que deverá ser indicada uma fórmula técnica-jurídica que assegure a fidelidade daquele que manifesta seu voto virtual, como, por exemplo, o manejo do certificado digital.
ASSEMBLEIAS ABERTAS E PROIBIÇÃO DE USO DE SALÃO DE FESTAS
No vídeo abaixo, nosso colunista e advogado Zulmar Koerich fala sobre uso de urnas em votações de assembleia aberta ou de seção permanente e também sobre a proibição pelo síndico do uso de áreas de lazer como salão de festas.
Como o coronavírus é altamente contagioso, e uma das recomendações da OMS e das esferas governamentais brasileiras é evitar aglomerações, os condomínios devem considerar a suspensão de atividades em academias de ginástica, espaços kids (brinquedotecas, playgrounds, salão de jogos etc), áreas esportivas fechadas, saunas, piscinas etc.
Há condomínios já interditando salões de festas, churrasqueiras, espaço gourmet, áreas esportivas etc como medida preventiva.
A restrição do uso da área comum é medida drástica, de modo que orientamos que, antes disso, haja uma forte recomendação no sentido de não utilizarem, em prol da saúde da coletividade", declara Graiche Júnior, da AABIC.
Ele ainda adiciona que, embora o direito de propriedade seja protegido pela Constituição Federal, fato é que, em meio ao caos que estamos vivendo, esse tipo direito fica relativizado, sempre em prol do interesse coletivo, que se sobrepõe ao individual.
Se a recomendação de não usar as áreas comuns não surtir efeito, entendemos ser possível determinar o fechamento e proibição do uso dessas áreas, visando a preservação da saúde de todos."É interessante que o síndico divida a decisão com o conselho, sendo sempre de suma importância guardar as notícias e reportagens sobre o assunto para eventuais questionamentos futuros, complementa Graiche.
ATENÇÃO! Para reduzir o acesso frequente de pessoas no condomínio, até mesmo as locações via aplicativos de hospedagem foram afetadas. O Airbnb já se posicionou sobre o assunto, confira a nota de esclarecimento aqui.
Uma nova cartilha de etiqueta está valendo para quem mora em condomínio. Confira abaixo as principais orientações:
Em caso de confirmação de morador com coronavírus, a AABIC esclarece que a vigilância Epidemiológica de São Paulo deverá ser informada para fornecer as orientações pertinentes.
síndico pode comunicar aos demais condôminos sobre a confirmação da doença no condomínio, sem, contudo, revelar a identidade do morador.
cuidados que o doente deve ter:“A pessoa contaminada ficará em quarentena domiciliar monitorada, expô-la aos demais não ajuda a controlar a disseminação do vírus”, afirma José Roberto Graiche Júnior, o presidente da AABIC. “Nesse caso, o melhor a se fazer é reforçar as orientações de limpeza e precaução”, orienta.
"Perguntar se está precisando de alguma coisa, levar mantimentos, conversar pelo interfone são gestos que não vão lhe prejudicar, ao mesmo tempo em que podem trazer certo conforto para quem precisa e deve ficar em quarentena", sugere Dantas.
O advogado João Paulo Rossi Paschoal acrescenta que para obras de caráter emergencial poderá ser aplicada analogicamente o previsto no artigo 1.341, § 2º, do Código Civil, que permite ao síndico realizar uma obra para evitar um prejuízo em decorrência de não ter se manifestado a respeito.
Nesse caso, a questão deve ser relatada (quando possível), em assembleia futura.
Síndico deve passar orientações aos colaboradores sobre medidas de higiene, tais como:
LIMPEZA E DESINFECÇÃO
O síndico deve usar todos os recursos disponíveis para manter os moradores bem informados sobre medidas preventivas e decisões tomadas em favor da coletividade. Entre eles:
O sistema MeuCondomínio é uma plataforma gratuita de comunicação, que pode ajudar o síndico a integrar os moradores
AABIC sugere que as próprias administradoras repensem a rotina de trabalho, com criação de horários alternativos para reduzir o trânsito de funcionários e, quando for possível, incentivar o trabalho remoto, em modelo home office.
O SíndicoNet está acompanhando o caso e traremos novos conteúdos nos próximos dias. Fique de olho!
Fontes consultadas: Gabriel Karpat (administradora GK), Inaldo Dantas (advogado e colunista SíndicoNet), João Paulo Rossi Paschoal (advogado), José Roberto Graiche Junior (AABIC),Rodrigo Karpat (advogado), Manager Administração de Condomínios