Por Alexandre Marques (*)
Poucas pessoas têm conhecimento de que o imóvel existente no Condomínio, possuidor de cotas condominiais em atraso, pode ser objeto de pedido judicial de usufruto de seus rendimentos, revertidos em favor da massa condominial para pagamento do débito oriundo da própria unidade (propter rem).
Nesse sentido reiterados julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo, a exemplo do enunciado abaixo:
Agravo de instrumento. Ação de cobrança de despesas condominiais. Pedido do condomínio para locação da unidade inadimplente com a consequente amortização do débito. Possibilidade de locação do bem pelo condomínio, posto que se encontra desabitado. Recurso que permite a amortização do débito e possível quitação da dívida. Decisão reformada. Recurso a que se dá provimento. (destacou-se)
No caso em comento o condomínio agravou (Art. 496, II do Código de Processo Civil, espécie de medida Recursal), da decisão de primeira instância que negou a possibilidade de usufruto do imóvel pelo condomínio para pagamento dos débitos condominiais da própria unidade.
O Desembargador Relator, entendeu, acertadamente, ser mesmo possível a utilização da unidade para este fim, em favor da massa condominial por ser cabível a medida, com base na dicção do artigo 716 do Código Buzaid, abaixo reproduzido:
Art. 716. O juiz pode conceder ao exeqüente o usufruto de móvel ou imóvel, quando o reputar menos gravoso ao executado e eficiente para o recebimento do crédito. (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
Ora, além de expressa previsão legal da possibilidade, moral e eticamente falando, convenhamos, nada mais justo! Afinal, a massa condominial está carregando por anos, sobre seus ombros, o pesado fardo de arcar com as despesas condominiais da unidade em falta, o que é, no mínimo, IMORAL!
Assim, constatada a dificuldade de venda em hasta pública (Art. 647, III do CPC - modalidade de expropriação patrimonial diversa do leilão), onde o bem não foi arrematado ou adjudicado pelo praceamento pode, o condomínio-exequente, requerer o usufruto do imóvel gerador das despesas condominiais objeto da execução, pode sim o juiz, a pedido do credor (condomínio), constituir usufruto judicial do imóvel em seu favor, ficando nomeado como administrador do ato jurídico e negocial o próprio Exequente, representado por seu síndico, a quem ficam outorgados todos os poderes concernentes ao usufruto. O usufruto, que é ônus real, prevalecerá até a total satisfação do débito, devendo o credor prestar contas em juízo, anualmente dos valores auferidos pela locação e/ou qualquer outra modalidade de cessão onerosa em favor de terceiros.
Essa situação afigura-se segura ainda mais se o imóvel estiver desabitado e deixa o proprietário ou equivalente nos termos da lei de cumprir com a mais comezinha das obrigações que lhe toca, qual seja, o pagamento do débito condominial.
A “vantagem” para o devedor, executado, enfim, aquele que tem que pagar a dívida é que, ao contrário do que ocorre na hasta pública, praceamento do bem, ele não perde a propriedade, perdendo apenas a posse! O imóvel continua sendo dele, porém, será explorado pelo condomínio até ulterior cumprimento da obrigação proter rem.
Nesse sentido julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:
“Agravo de Instrumento Despesas de Condomínio Execução Pedido do condomínio de usufruto da unidade devedora até satisfação de seu crédito. Medida menos gravosa ao devedor, que perde apenas a posse do imóvel, sem perder a propriedade Possibilidade de locação do bem, pelo condomínio Recurso provido, para o fim de instruir o usufruto judicial sobre o imóvel, em favor do agravante, até o limite do seu crédito” (Agravo de Instrumento nº 990.09.280xxx5-9 Relator Des. xxxx xxxxx 33ª Câmara ade Direito Privado j. 01.02.2010). (destacou-se)
Desse modo, pode o condomínio adotar as providências que julgar cabíveis para alugar o bem a quem entender conveniente, recebendo a renda mensal (aluguel), persistindo o usufruto judicial até que o valor seja pago em termos do principal, juros, custas e honorários advocatícios (Art. 717 do CPC), procedendo o condomínio a oportuna prestação de contas ao Juízo, comprovando o recebimento dos locativos e o saldo devedor, até integral satisfação da dívida executada.
Importante ressaltar que, débitos condominiais posteriores ao período da execução, se existentes, terão, em tese, que ser objeto de nova ação, pois, estando o imóvel na posse de outrem, ou seja, locatário ou assemelhado nos termos da lei, a este caberá o pagamento das cotas condominiais, como regra geral.
Assim, entendemos ser a medida uma excelente oportunidade ao condomínio, nos casos em que, o valor do débito, por exemplo, não supera 1/3 do valor do imóvel o que faz com a dívida seja satisfeita com um contrato de locação celebrado pelo período padrão legal de 30 (trinta) meses.
Isso não onera demais o proprietário, tão pouco inviabiliza o recebimento do crédito pelo condomínio.
Valores acima disso, realmente, devem ser analisados caso a caso, pois, dependendo da situação vale mesmo mais à pena levar o imóvel a hasta, por praceamento, ou, sendo o caso, requerendo sua adjudicação.
Mas, lembramos que o mais importante é que, com essa modalidade de execução, esta se opera da forma menos gravosa ao executado, como manda a lei e imagina-se, pela dignidade da pessoa humana, fazendo com que aquela pessoa, mantenha seu patrimônio ao final do cumprimento da obrigação para o condomínio, afinal, a ação é meio e, não fim para alcançar-se o resultado pretendido.
Assim, colegas advogados, síndicos, conselheiros,condôminos e administradores, pensem nessa possibilidade como uma solução para a questão de algumas unidades condominiais, antes de simplesmente requererem em juízo a designação de novas praças e alienações.
(*) Alexandre Marques
Advogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.