30/09/13 09:23 - Atualizado há 7 anos
O advogado especialista em condomínios Marcio Rachkorsky responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio. Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Pergunta 1, de Shirlei Roberta Tonetto
Uma dúvida: sou proprietária de uma unidade. Quem deve pagar os valores de benfeitorias do prédio como: perito e pacote de segurança, mobiliar salão de festa, sala de ginástica, etc, o proprietario ou o inquilino?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Compete ao inquilino o pagamento das taxas ordinárias do condomínio, ou seja, aquelas de manutenção e uso diário do empreendimento, posto que é ele quem se beneficia destes serviços prestados.
Todas as benfeitorias, aquisições que valorizam o patrimônio, devem ser pagas pelo proprietário, uma vez que este é o verdadeiro beneficiário.
Pergunta 2, de Elisandra Brait Silva
Estou com uma grande dúvida quanto ao fundo de reserva. Em nossa convenção diz que devemos calcular o fundo de reserva sobre os encargos condominiais. Nos encargos pagos através de acordos extrajudiciais também devemos calcular e fazer o fundo de reserva? Minha administradora disse que não, pois não é previsto na convenção e que eu estaria arrumando "dor de cabeça". Não concordo, como síndica, com esta opinião, mas quero saber e entender o que é certo fazer.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
O valor a ser pago através dos acordos extrajudiciais devem conter o fundo de reserva posto que fazem parte do valor original a ser atualizado e acrescidos dos devidos juros e multa legal. Se a convenção do condomínio diz que deve ser recolhido o fundo de reserva, ele deve incidir sobre toda cota condominial ordinária, seja ela paga na época ou não.
Pergunta 3, de Renata Medeiros
Marcio, no condomínio onde moro alguns adolescentes têm costume de se aglomerar e fumar narguile em frente a quadra ou em frente a piscina (eles escolhem o local que tiver mais movimentado na hora).
Muitas mães estão reclamando, não pela fumaça e sim pelo mal exemplo. Elas sentem que de alguma forma as outras crianças podem se influenciar, sem falar que algumas destas crianças ficam perto dos adolescentes, mesmo porque são todos conhecidos, e acabam inalando a fumaça. No regimento interno ainda não há nenhuma restrição contra o fumo externo. Se estas pessoas quiserem fazer uma restrição quanto a este tipo de fumo pelo menos perto de janelas ou perto de aglomeração de crianças, é possível? Como devemos agir?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Renata, para incluir a proibição do fumo nas áreas comuns, basta convocar uma assembleia, nos termos do art. 1.355 do Código Civil, e alterar o Regulamento Interno. Para isto é necessário quórum simples (maioria mais um dos condôminos presentes). Entretanto é preciso verificar se não há nenhuma lei que proíba o fumo dentro dos condomínios, como já existe em São Paulo. Nesse caso basta aplicar a lei, sem necessidade de previsão em Regulamento Interno.
(*) Advogado, graduado pela PUC-SP, pós-graduado em direito contratual pelo CEUSP, especialista em condomínios, comentarista da Rádio CBN - Programa “Condomínio Legal”, membro da equipe “Chame o Síndico” do Fantástico da Rede Globo, autor do áudio-livro “Tudo Que Você Precisa Ouvir Sobre Condomínios” – Editora Saraiva, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP; membro do Comitê Jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo), Presidente da Assosíndicos – Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo, Coordenador do curso “Temas Jurídicos Aplicados aos Condomínios”, da Escola Superior de Direito Constitucional; colunista do jornal Carta Forense; colaborador e colunista do Jornal do Síndico; colunista da revista “Em Condomínios”; Colaborador do Caderno de Imóveis da Folha de São Paulo; colunista do “Guia Qual Imóvel”, Palestrante e Conferencista.