16/03/22 08:00 - Atualizado há 2 anos
Alugar um imóvel exige que proprietário e inquilino tenham um amplo conhecimento sobre as regras de locação e os direitos dos inquilinos.
Nesse sentido, a Lei do Inquilinato é uma grande aliada. Ela detalha quais são os direitos que os locatários conquistaram ao longo do tempo, e aqui neste artigo você vai conferir quais são os principais pontos que merecem a sua atenção.
A Lei Nº 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, foi criada em 1991 para deixar claro quais os direitos do inquilino e do proprietário, além dos deveres de cada um desses envolvidos em um aluguel de imóvel.
Ao longo desses anos, algumas alterações já ocorreram na regulamentação, e a última delas foi durante a pandemia, suspendendo o despejo ou a desocupação de imóveis urbanos por falta de pagamento a partir de março de 2020, o que deu aos inquilinos mais segurança no período crítico.
Uma das principais mudanças da lei nesses mais de 20 anos foi em relação a ações de despejo. Inquilinos com aluguel atrasado e sem garantia locatícia têm prazo de 15 dias para sair do imóvel mediante ação judicial.
Um dispositivo da lei que visa a favorecer as locações é a possibilidade de haver troca de fiador na vigência ou prorrogação do contrato. O fiador que deseja encerrar o compromisso, no entanto, permanece responsável pela fiança por mais 120 dias após comunicar a retirada do contrato.
A multa rescisória é válida para o inquilino que decidir descupar o imóvel antes de completar 12 meses de aluguel ou não cumprir o aviso prévio de 30 dias. Para isso, deve ser feito um cálculo dessa multa.
E se o dono do imóvel decidir tomá-lo de volta antes do prazo por algum motivo não previsto em lei, o inquilino deve ser indenizado.
A Lei do Inquilinato resguarda diversos direitos do inquilino. Entre eles, podemos destacar alguns dos mais importantes:
Ao entrar no imóvel, ele deve estar em boas condições para o uso a que é destinado.
Caso o local apresente problemas ou avarias que coloquem em risco a vida do inquilino, é possível devolver o imóvel.
Para evitar surpresas, antes da ocupação, é realizada a vistoria do imóvel. Na oportunidade, o locatário identifica se há problemas que o proprietário precisa solucionar antes de entregar as chaves ao novo morador.
Se durante o período de locação o locador decidir colocar a propriedade à venda, existem alguns direitos do inquilino na venda do imóvel.
A Lei do Inquilinato assegura ao inquilino a preferência de compra. Ou seja, o proprietário precisa informar ao inquilino sobre a intenção da venda (judicial ou extrajudicialmente). A partir daí, entre os direitos do inquilino em caso de venda do imóvel, ele tem 30 dias para manifestar interesse na compra.
Se o locatário não se manifestar nesse período, o imóvel vai para o mercado e pode ser vendido a qualquer interessado.
Com o falecimento do inquilino, a Lei do Inquilinato autoriza a substituição pelo seu cônjuge, herdeiros necessários, ou pessoas residentes no imóvel que dependiam economicamente do falecido. Para isso, é preciso notificar o locador sobre a substituição.
O contrato de locação originalmente acordado com o falecido permanece o mesmo, assim como suas condições, sem necessidade de criar uma nova versão ou desfazê-lo.
Para atender a situações dessa natureza, o inquilino pode efetuar benfeitorias, desde que o contrato de locação não as proíba.
Existem dois tipos de benfeitorias que são indenizáveis: as necessárias (aquelas que não precisam de autorização do proprietário) e as úteis (que precisam de autorização do proprietário).
As benfeitorias necessárias são aquelas que não precisam de autorização do proprietário e que que mantêm a condição de uso do imóvel. São exemplos: reparos estruturais, instalações elétricas e hidráulicas, paredes, etc.
As benfeitorias úteis requerem autorização prévia do dono do imóvel. Elas aprimoram a condição do imóvel, como instalar janelas com isolamento acústico, entre outras.
Em alguns contratos, há cláusulas contratuais para as benfeitorias, que especificam como as indenizações se darão.
É direito do inquilino solicitar o comprovante de quitação de todas as despesas extraordinárias ao locador, uma vez que o proprietário é que deve custeá-las. O inquilino só tem a obrigação de arcar com as despesas ordinárias incluídas na taxa de condomínio.
Constituem as despesas extraordinárias:
É direito do inquilino morar no imóvel pelo prazo determinado no contrato de locação. A lei estipula contratos de locação de 30 meses, e períodos superiores a esse apresentam alguns riscos legais.
No entanto, ele também tem o direito de fazer a devolução do imóvel quando bem entender — o que pode estar sujeito a multa, se ocorrer antes do prazo, conforme previsto em contrato.
Geralmente, o valor da multa de rescisão é igual a três meses de aluguel e proporcional a duração restante para o término do contrato.
A Lei do Inquilinato assegura o direito ao locatário de receber os comprovantes de pagamento de aluguel.
Caso o proprietário não emita o recibo, configura-se uma infração contratual, que pode ser punida, de acordo com o que está firmado em contrato.
A recomendação é que o inquilino arquive, ainda, os demais tipos de comprovantes de pagamento com as despesas devidamente discriminadas (taxas condominiais, água, energia, etc), para garantir que ele cumpriu as obrigações contratuais e evitar problemas no futuro.
Para que o imóvel retorne para as mãos do proprietário, o inquilino terá que desocupá-lo, e, dependendo da motivação para a saída e do que está previsto em contrato, o prazo de desocupação pode variar.
Se a causa for o fim do contrato de locação, a saída do inquilino deve acontecer até o último dia do prazo de locação estipulado quando o negócio foi firmado.
Se não houver interesse na renovação, 30 dias antes do término do contrato é preciso comunicar oficialmente a imobiliária ou o proprietário.
Caso opte por sair antes do vencimento, o inquilino precisa notificar a sua saída com 30 dias de antecedência. O prazo para a desocupação é contado a partir daí.
Se o proprietário decidir reaver o imóvel durante o período em que a locação está vigente, o direito do inquilino na quebra de contrato é de 30 dias a partir da notificação para deixar o imóvel.
Todavia, a Lei do Inquilinato permite o pedido de rescisão pelo proprietário apenas em alguns casos. São eles:
No caso da venda do imóvel alugado, se o inquilino não manifestar interesse na compra e o imóvel for adquirido por um terceiro, após a venda ser fechada, ele tem 90 dias para sair da residência.
Independentemente da situação, o proprietário jamais pode tirar o inquilino à força do imóvel. Se ele resistir à saída, é preciso buscar a Justiça e tomar como medida legal uma ação de despejo.
Este caminho pode prolongar a permanência do locatário por semanas e até mesmo meses, uma vez que ele pode apresentar uma justificativa aceita pelo juiz, que definirá um novo prazo para desocupação.
Quando os direitos do inquilino não forem preservados durante a locação de um imóvel, a relação entre as partes envolvidas pode precisar de interferência jurídica.
O inquilino tem o direito de entrar com um processo judicial em determinadas situações. Entretanto, não há garantias de se obter uma decisão favorável ou não. Confira alguns casos comuns:
Como você pode ver, existem diferentes direitos e deveres do inquilino envolvendo a locação do imóvel.
Um dos pontos que normalmente gera dúvidas, é à respeito da participação de inquilinos em assembleias. Entenda mais na nossa matéria sobre o assunto!
Conteúdo SíndicoNet