20/05/15 05:04 - Atualizado há 1 ano
A explosão em um condomínio em São Conrado (RJ) foi tema de muitas perguntas em maio de 2015, quando o incidente ocorreu provocando danos em toda a edificação. Por isso, o colunista do SíndicoNet e advogado especializado em direito condominial, Alexandre Marques*, dá algumas respostas sobre o ocorrido.
Entenda e solucione dúvidas como: Responsabilidade do síndico; Medidas de prevenção contra vazamento de gás; Indenização do seguro; Responsabilidade do condomínio, proprietários e inquilinos; entre outras.
O que deve ser feito pelo condomínio através de seu síndico, por meio de empresas especializadas, é uma vistoria periódica das instalações de gás e equipamentos de segurança do condomínio, dentre eles, detectores de vazamento de gás nas áreas comuns, como corredores e escadas, além de hidrantes, spliters, extintores, etc.
O AVCB deve estar em dia, principalmente para efeito de seguro, e mais, deve-se periodicamente realizar um teste de estanqueidade do sistema de gás do condomínio justamente prevenindo vazamentos e variações de pressão muito grande nas tubulações – isso, inclusive, nas unidades condominiais.
Ainda na questão da prevenção, há um detalhe relevante: os condomínios de um modo geral são construídos há muitos anos, logo, com um projeto de sistema de encanamento de gás obsoleto, subdimensionado para os tempos atuais e, muitas vezes, com material de má qualidade ou que perdeu sua eficiência ao longo dos anos.
Com o avanço da qualidade de vida social, as pessoas, ao longo dos anos, adquiriram fogões mais poderosos, aquecedores a gás, etc., que faz com que a demanda de gás seja cada vez maior, com variações de pressões enormes, dependendo do horário de pico.
A não adequação desta rede de gás interna do condomínio e das unidades condominiais a contento pode levar a gargalos de pressão que, segundo uma das hipóteses do que está sendo apontada pela perícia realizada no local, podem gerar esse tipo de problema, comprometendo assim toda a estrutura do condomínio.
Quase todo acidente pode ser evitado, na maioria das vezes as causas têm a ver com falha humana ou de material, que também pode se atribuir a falha humana por má escolha do material ou manejo errôneo dele.
Assim, certamente houve negligência, culpa, no sentido jurídico da palavra, onde há presente os elementos negligência, imperícia e imprudência.
Se não foi algo intencional, alguém falhou, seja o síndico ao não realizar ou não contratar uma manutenção e/ou conservação adequada a rede de gás, ou o condômino que realizou uma reforma em sua unidade sem respeitar as normas da ABNT sobre a forma de realizar esta obra, material, etc..
Mais importante que realizar uma caça às bruxas na busca de um ou vários culpados, há que se pensar na mudança de mentalidade que os moradores deverão ter daqui para frente, face a necessidade de manutenção e conservação adequada desta rede de gás, tanto das áreas comuns como das áreas privativas.
O síndico tem uma responsabilidade direta à frente da manutenção e conservação do condomínio, prevista no inciso V do Art. 1348 do Código Civil, mas, os moradores também têm responsabilidade solidária em casos como este.
O síndico somente será responsabilizado isoladamente se for comprovado que ele agiu com culpa e/ou dolo de forma comissiva própria.
Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (...) V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (...)
Se o morador desta unidade realizou uma reforma ou modificação na rede de gás interna da unidade, sem o aval do condomínio, principalmente depois da vigência da norma da ABNT NBR 16.280 que rege reformas e modificações como estas, se comprovado isso, a responsabilidade será realmente dele.
Porém, podem sim, os prejudicados, buscar a inserção dos demais partícipes deste cenário em uma eventual ação indenizatória, justamente por uma falta de fiscalização e regulação apropriada.
Os condôminos atingidos podem responsabilizá-los nesse caso, bem como ao próprio condomínio. Os prédios e construções vizinhas, por sua vez, podem acionar o condomínio e até os condôminos individualmente, no caso de uma extinção de condomínio, como preconizam os artigos 1357 e 1358, do nosso Código Civil.
Sim, pode! A empresa pode alegar que a explosão ocorreu por falta de manutenção e/ou conservação adequada do condomínio, nos ditames da lei e normas técnicas. A empresa pode tentar, de alguma forma, isentar-se da responsabilidade de pagar o prêmio.
Certamente, a seguradora pode alegar que as cláusulas gerais da apólice de seguro não preveem tal cobertura de sinistro, etc.. Caso isso ocorra, restará ao condomínio ingressar com ação judicial contra a empresa seguradora para receber o prêmio.
Obviamente que haverá o devido processo legal, com respeito ao contraditório e ampla defesa, etc., e, no fim, até existe a possibilidade de a seguradora não ser obrigada a indenização. É uma chance remota, mas, existe!
Para Pedro Bento, diretor da seguradora Shelter, especializada em condomínios, o caminho natural é que a seguradora arque, sim, com a reconstrução do que foi destruído pela explosão.
Vale salientar, porém, que a empresa deve investir, apenas, na reconstrução do que foi destruído - sem levar em conta as melhorias executadas no local, e nem itens como vestuário e aparelhos eletrônicos, entre outros.
O que se recomenda fortemente diante disso é que os condôminos, individualmente, promovam seguros particulares de suas unidades condominiais, independentemente do seguro obrigatório por lei da área comum, que é de responsabilidade do condomínio.
Com isso, caso haja uma negativa da seguradora principal, as seguradoras secundárias podem pagar o prêmio relativo às unidades condominiais afetadas pelo vazamento de gás.
A responsabilidade é do proprietário da unidade, ou seja, do locador, porque a reforma da unidade e até, dependendo do caso, a reconstrução, é uma obrigação ligada ao direito patrimonial da pessoa, afeito diretamente ao direito de propriedade.
Assim, a reconstrução e/ou reforma beneficiará o proprietário, pois, caso não o faça o inquilino pode inclusive rescindir o contrato de locação, em razão da perda do objeto que era o imóvel a ser locado. Este, simplesmente deixará de existir. Logo, não há mais contrato em vigor, pois, não existe mais o bem em si!
Por outro lado, se o inquilino realizou benfeitorias no imóvel que estavam sendo abatidas gradativamente dos aluguéis pagos mensalmente ou mesmo na forma de anistia até que se compensasse o investimento, pode ser que o proprietário seja obrigado a indenizar o locatário.
Do contrário haveria enriquecimento indevido por parte do locador, o que nossa legislação, como se sabe, proíbe.
Agora, se a explosão se deu no imóvel locado, por obra irregular do inquilino sem conhecimento do locador, então, a responsabilidade pela reconstrução e/ou reparo é do inquilino.
(*) Alexandre Marques é consultor, advogado militante e professor na área de direito condominial; Mestrando pela FADISP, Coordenador do curso de Pós-graduação em Direito Condominial da FAAP/SP, especialista em Processo Civil pela PUC-SP, com cursos de extensão em Direito Imobiliário e Direito Civil; membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), palestrante do Departamento de Cultura e Eventos da OAB-SP; coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”; articulista dos programas “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM; “Edifício Legal” da rádio CBN-RO , “A hora do povo” da rádio Capital-SP e “Dito e Feito” da Rádio Nacional; sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.