14/06/19 03:07 - Atualizado há 5 anos
Por Kênio de Souza Pereira*
Aproveitando-se do fato da maioria dos compradores não lerem a convenção, algumas construtoras vêm impondo aos proprietários de unidades adquiridas na planta uma relação leonina.
Isso ocorre quando o edifício é entregue aos adquirentes, e ainda faltam algumas unidades a serem vendidas, sendo os moradores obrigados – por força da escritura de convenção – a pagar a quota de condomínio num valor superior ao que seria correto.
Ao elaborar a convenção do condomínio sozinha, a construtora estabelece que somente as unidades vendidas pagarão a quota de condomínio integral e que as unidades que pertencem ao investidor/construtora, enquanto não forem vendidas pagarão, por exemplo, apenas 30% da quota de condomínio.
Tal cláusula abusiva é encontrada também em alguns estatutos de associação de condomínios fechados, onde os lotes de propriedade do loteador se valorizam à custa dos adquirentes que assumem todas as despesas de manutenção e conservação do empreendimento.
O cálculo funciona da seguinte maneira: se o valor das despesas ordinárias (porteiros, faxineiras, água, energia elétrica, etc) resulta na quota de condomínio de R$1 mil por unidade ocupada ou vendida, a construtora pagaria somente R$ 300 (30%) pela unidade que ainda está à venda.
O problema gera prejuízos expressivos em alguns casos, pois na hipótese de um edifício com 50 unidades, tendo sido vendidas apenas 20 apartamentos, os 30 apartamentos da construtora pagariam R$ 9 mil.
O valor de R$ 21 mil, referente aos 70% restantes, seriam transferidos para os 20 proprietários dos apartamentos, os quais pagariam a quota de R$1 mil mensal acrescida de R$1.050,00 que seriam de responsabilidade da construtora.
O resultado seria cada proprietário que comprou o apartamento ser cobrado no valor mensal de R$ 2.050 mil, o que configura ilegalidade, por acarretar enriquecimento sem causa do construtor, situação essa vedada pelo Código Civil, bem como pelo Código de Defesa do Consumidor.
Pelo fato da convenção ser elaborada unilateralmente pela construtora, a cobrança indevida é maquiada, como se fosse legal, e os condôminos, por confiarem em demasia, pagam a quota acima do valor correto sem nada questionar.
A obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, sendo que o condômino é obrigado a pagar as despesas de conservação e manutenção da edificação/condomínio, independentemente de residir/trabalhar ou não na sua unidade.
O valor a ser pago por todas as unidades deve ser igualitário, pois se paga pelo que se utiliza ou pelo que está à disposição, sendo que a lei determina que todos os moradores têm o mesmo direito de usufruir das áreas comuns e dos empregados.
Tendo em vista que essas despesas beneficiam todas as unidades, inclusive, as que estão à venda, qualquer regra que venha a isentar ou reduzir o percentual de participação de unidade não vendida no pagamento dos custos necessários à preservação da propriedade coletiva, acarretará enriquecimento ilícito pelo beneficiado.
A construtora que impõe tal cláusula na convenção visa o lucro e a redução de despesas de forma condenável, transferindo ilegalmente a responsabilidade aos demais condôminos. Porém, trata-se de típica relação de consumo entre os compradores prejudicados e a construtora, motivo pelo qual a cláusula que determina esse rateio desigual é abusiva e pode ser anulada, conforme o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor:
“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.
Diante da ilegalidade, os condôminos, devidamente assessorados juridicamente, podem valer-se da lei e de sua autonomia administrativa para retificarem a convenção, de modo a garantir o rateio justo entre todas as unidades incluindo-se as que são de propriedade da construtora ou da empresa loteadora, conforme o caso.
A condução amadora num caso dessa complexidade pode resultar na consolidação do prejuízo, já que a construtora ou loteadora possui um departamento jurídico competente, apto a afrontar o síndico e os compradores que não têm domínio das diversas leis aplicáveis ao caso. Os condôminos lesados, mediante uma condução técnica, podem ainda, exigir o reembolso de todas as despesas pagas a mais no período em que vigorou a convenção elaborada pela construtora ou pelo loteador.
A prática dessas táticas montadas pelas construtoras e loteadoras decorre da desunião dos compradores, que deixam de se defender de forma adequada ao não se organizarem mediante uma assessoria jurídica unificada e especializada, favorecendo assim prejuízos que poderiam ser evitados.
(*) Kênio de Souza Pereira é advogado; presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.