É proibido? Por que?

  Por Inaldo Dantas*

Seguindo na série “É PROIBIDO O QUE? POR QUE?", e sempre trazendo pontos polêmicos, o tema abordado desta vez é a questão do fechamento das varandas dos apartamentos. 

Uma prática bastante comum nos edifícios e que tem provocado “calorosos” debates nas reuniões de condomínio, o fechamento de varanda. A discussão quanto ao que é permitido ou não, se uma espécie de padrão de fechamento pode ou não ser instalado, ou até a questão de que um fechamento de vidro pode ser caracterizado como alteração de fachada deve ser interpretado caso a caso.

Ao contrário do que muitos imaginam, a lei não prevê que esse ou aquele tipo de esquadria ou vidraça é permitido. Ou que, qualquer que seja, não pode e pronto, está decidido. Não é bem assim.

De início, como sempre de costume, é bom trazer a lei: (Cód. Civil)

Art. 1.336. São deveres do condômino:

[...]

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Um pouco de teoria: Fachadas:Definição

Fachada é toda aquela face de uma edificação, ela pode ser: externa, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos; e a secundária, que é toda e qualquer parede interna (paredes do corredor, por exemplo).

Quando o assunto é fachada, o que mais torna-se polêmico, é quanto a sua alteração.

Diz a Lei (4.591/64):

"É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada.

II- decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação".

Diz ainda a Lei:

"Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados umas e outros, as normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos."

Alteração:

 Ato ou efeito de alterar; modificação; mudança; decomposição; degeneração ; perturbação.

"Conceito de alteração não é determinado pelo código. Mas, de um modo geral, deve entender-se que a alteração proibida é a que muda o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser.: Clóvis Bevilácqua.

Fechamento de varanda altera a fachada?

Há uma corrente que defende a tese de que um simples fechamento de varanda com vidros não chega a alterar a fachada, visto que não agride a estética do prédio. O problema é que, sempre acompanhado deste vidro, vem as esquadrias ou, em muitos casos, as cortinas, persianas, etc, sem se falar da quase inevitável derrubada da parede que divide a sala da varanda. Aí pode até ameaçar a estrutura da edificação.

O que é alteração?

Considera-se alteração de fachada, quando nela se introduz qualquer mudança física de sortea desequilibrar ostensivamente, `a primeira vista, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, ou que comprometa a aparência estética geral do prédio.

Mas será que o fechamento da sacada pode ser considerado como alteração de fachada? 

O que entendem os Tribunais:

AÇÃO COMINATÓRIA. Obrigação de fazer. Unidade autônoma em condomínio edilício. Alteração da fachada do prédio, mediante fechamento de sacada com vidros escuros e esquadrias, violando normas do condomínio e o art. 1.336 , III do CC . Modificação de parte comum da edificação, com prejuízo da harmonia estética da fachada. Eventual ilícito semelhante praticado por outros condôminos que não legitima a conduta do réu. Ação procedente, para o fim de condenar os réus a retirar as janelas inseridas na sacada, sob pena de incidência de multa diária - Sentença procedente - Recurso improvido. TJ-SP - Apelação APL 9111216032006826 SP 9111216-03.2006.8.26.0000 (TJ-SP) 

Como o Direito não é uma ciência exata, e também, como já dito, cada caso é um caso, temos, ao contrário do que entendeu o TJ-SP na decisão acima, outro ponto de vista, contrariando esta jurisprudência:

O CÍVEL - CONDOMÍNIO - FECHAMENTO DE SACADA DE APARTAMENTO COM VIDROS TRANSLÚCIDOS - ÁREA DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA E ÁREA DE PROPRIEDADE COMUM - INSIGNIFICÂNCIA QUANTO A BELEZA ARQUITETÔNICA. A área interna da sacada de apartamento, que possui utilização independente, é de propriedade exclusiva do condômino proprietário e pode ser modificada, para melhor uso, desde que não comprometa a segurança ou a estrutura do edifício. As paredes externas, esquadrias e acessórios, por serem partes comuns, não podem sofrer alterações ou inovações, sem o consentimento dos demais proprietários. A colocação de vidros translúcidos, que não modifica a beleza arquitetônica do edifício, em face da sua difícil visualização, não importa em alteração ou em inovação proibida, por ser imperceptível e de insignificância no conjunto harmônico visual. Apelação Improvida, para manter a sentença que julgou improcedente a ação que pretendia a retirada dos vidros. TJ-PR - Apelação Cível AC 2245121 PR Apelação Cível 0224512-1 (TJ-PR) 

Podemos no entanto concluir que, sendo o fechamento da sacada realizado sem que a harmonia arquitetônica tenha sido afetada ou ainda, tendo obedecido um padrão aprovado previamente pela assembleia, não há do que se falar em alteração de fachada.

(*)
Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.