03/07/24 05:26 - Atualizado há 54 dias
Muitos condomínios têm necessidades financeiras que só podem ser atendidas no curto prazo via empréstimo ou financiamento. Porém, poucos sabem avaliar as alternativas que os instrumentos financeiros oferecem, e acabam pagando mais do que poderiam. Conheça as características, vantagens e desvantagens dos sistemas de amortização mais oferecidos no mercado.
A fachada está caindo aos pedaços, oferecendo grandes riscos aos moradores, não há mais tempo para fazer uma chamada de capital e esperar o provisionamento desse dinheiro. A obra é urgentíssima. E, para piorar, o condomínio não tem um centavo na conta, nem fundo de reserva. E agora, José?
Recorrer a um empréstimo ou financiamento pode sim ser uma saída para o condomínio, mas para contratá-lo de forma responsável, é importante saber como tudo funciona.
O que determina o valor mensal da dívida do condomínio quando da contratação de empréstimo ou financiamento? Basicamente 5 variáveis:
Valor a ser amortizado, ou seja, o que você pediu emprestado e deve ser devolvido ao credor;
Correspondem ao “aluguel” do dinheiro que foi emprestado, e são definidos de acordo com o prazo e nível de risco da operação;
Trata-se de uma postergação do início dos pagamentos pelo empréstimo em relação à data de recebimento dos recursos emprestados. O prazo de carência pode ou não existir, a depender da negociação;
Essas taxas (ex: IOF, Taxa de Cadastro, seguro, etc) podem variar de acordo com cada agente financeiro, portanto não as consideraremos nos cálculos mais adiante.
O cálculo do valor mensal a ser pago por um empréstimo ou financiamento, e consequentemente o Custo Efetivo Total (CET) da operação, levará em consideração todas essas variáveis. Porém, poderá produzir resultados diferentes a depender de uma sexta variável: o sistema de cálculo de amortização dessa operação.
Existem basicamente dois sistemas de cálculo mais utilizados no mercado financeiro. Vamos detalhar abaixo
A amortização da dívida é constante em cada período, o que significa que o valor amortizado é o mesmo a cada mês. Os juros são calculados sobre o saldo devedor remanescente a cada período. Com isso, as parcelas são decrescentes ao longo do tempo.
Esse sistema inicia os pagamentos com mensalidades mais altas, mas proporciona uma redução gradual das parcelas mensais ao longo do tempo, aliviando o fluxo de caixa conforme o saldo devedor diminui.
Isso pode ser um desafio para quem tem menos disponibilidade financeira no início do financiamento. Porém, normalmente resulta em juros totais mais baixos se comparado ao sistema Price, devido à amortização mais rápida do saldo devedor inicial.
|
Parcela |
Juros |
Amortização |
Pagamento |
Saldo Devedor |
|
0 |
- |
- |
- |
R$ 10.000,00 |
|
1 |
R$ 100,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.100,00 |
R$ 9.000,00 |
|
2 |
R$ 90,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.090,00 |
R$ 8.000,00 |
|
3 |
R$ 80,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.080,00 |
R$ 7.000,00 |
|
4 |
R$ 70,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.070,00 |
R$ 6.000,00 |
|
5 |
R$ 60,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.060,00 |
R$ 5.000,00 |
|
6 |
R$ 50,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.050,00 |
R$ 4.000,00 |
|
7 |
R$ 40,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.040,00 |
R$ 3.000,00 |
|
8 |
R$ 30,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.030,00 |
R$ 2.000,00 |
|
9 |
R$ 20,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.020,00 |
R$ 1.000,00 |
|
10 |
R$ 10,00 |
R$ 1.000,00 |
R$ 1.010,00 |
R$ - |
|
Total |
R$ 550,00 |
|
R$ 10.550,00 |
|
A amortização e os juros são combinados em parcelas mensais iguais, o que significa que uma parte maior das primeiras parcelas é destinada ao pagamento de juros.
O resultado disso é que as parcelas são fixas ao longo do prazo do financiamento, oferecendo maior previsibilidade dos fluxos financeiros. Por outro lado, os juros totais pagos ao longo do tempo tendem a ser maiores do que no sistema SAC, devido ao maior saldo devedor remanescente nos primeiros períodos.
Veja este quadro comparativo para financiamentos pelo sistema SAC e pelo sistema Price, ambos a partir de um valor de R$10.000 dividido em 10 parcelas mensais e consecutivas, emprestados a uma taxa de juros de 1% ao mês, e sem carência:
|
Parcela |
Juros |
Amortização |
Pagamento |
Saldo Devedor |
|
0 |
- |
- |
- |
R$ 10.000,00 |
|
1 |
R$ 100,00 |
R$ 955,82 |
R$ 1.055,82 |
R$ 9.044,18 |
|
2 |
R$ 90,44 |
R$ 965,38 |
R$ 1.055,82 |
R$ 8.078,80 |
|
3 |
R$ 80,79 |
R$ 975,03 |
R$ 1.055,82 |
R$ 7.103,77 |
|
4 |
R$ 71,04 |
R$ 984,78 |
R$ 1.055,82 |
R$ 6.118,98 |
|
5 |
R$ 61,19 |
R$ 994,63 |
R$ 1.055,82 |
R$ 5.124,35 |
|
6 |
R$ 51,24 |
R$ 1.004,58 |
R$ 1.055,82 |
R$ 4.119,78 |
|
7 |
R$ 41,20 |
R$ 1.014,62 |
R$ 1.055,82 |
R$ 3.105,15 |
|
8 |
R$ 31,05 |
R$ 1.024,77 |
R$ 1.055,82 |
R$ 2.080,38 |
|
9 |
R$ 20,80 |
R$ 1.035,02 |
R$ 1.055,82 |
R$ 1.045,37 |
|
10 |
R$ 10,45 |
R$ 1.045,37 |
R$ 1.055,82 |
R$ 0,00 |
|
Total |
R$ 558,21 |
|
R$ 10.558,21 |
|
É importante lembrar que nem sempre a opção entre um sistema e outro lhe será oferecida! Porém, se isso for possível, tenha em mente que o sistema SAC é mais adequado para quem busca reduzir o custo total do financiamento a longo prazo e pode lidar com parcelas iniciais mais altas.
Já o sistema Price é preferível para quem precisa de parcelas fixas e previsíveis desde o início, mesmo que isso signifique um custo total do financiamento potencialmente maior.
A escolha entre SAC e Price depende das necessidades específicas de cada devedor, incluindo suas capacidades financeiras e preferências quanto à previsibilidade das parcelas e ao custo total do financiamento.
E aí, qual o melhor para o seu condomínio?
(*) Síndico profissional, administrador, especialista em finanças, palestrante com experiência corporativa de sucesso no mundo condominial. Mais de 20 anos de experiência como gestor e mais de 9 anos de experiência como síndico.