Evite sustos durante a obra

Seja qual for o intuito da mudança - modernizar ou adaptar a construção a eventuais necessidades ou por questões de segurança, por exemplo –, é preciso estar preparado para o que der e vier.

O SíndicoNet consultou especialistas em três áreas-chave (jurídica, administrativa e de engenharia) para você saber como proceder nessas ocasiões e evitar surpresas desagradáveis. Veja:

1º passo – Identificar e levantar o problema

Uma obra nasce, geralmente, a partir de problemas da edificação ou da necessidade de efetuar melhorias no condomínio, como por exemplo: alteração da portaria do prédio para melhorar a segurança; restaurações por conta de desgastes da edificação, como impermeabilização de alguma área ou reformas mais simples, como pintura da fachada e áreas comuns.

• Uma visita ou consulta técnica de um engenheiro ou empresa que seja independente, que não execute obras e não tenha interesses paralelos, é o primeiro passo para nortear as ações a serem tomadas.
• O parecer emitido pelo engenheiro é superficial, mas suficiente para dizer quais as reais necessidades, assim como qual a complexidade da empreitada. Se for muito complexa e/ou tenha uma estimativa de custos elevados, recomenda-se um estudo mais aprofundado, como uma inspeção com emissão de um laudo, parecer técnico, ensaios laboratoriais, etc.
• Se possível, antes de iniciar o processo de cotação, discuta o assunto em assembleia quanto às reais necessidades, prioridade e estimativa de custos. 

2º passo – Definir diretrizes

• Como a grande maioria das obras exigem um cronograma extenso, custos expressivos e os riscos de desperdícios são eminentes, vale a pena investir em um levantamento técnico inicial para traçar as diretrizes do que e como será feito.
• A contratação de uma Inspeção Técnica com emissão de relatório e/ou laudo é ideal para este levantamento e pode trazer economia, além de diminuir riscos.
• Muitas vezes a obra diagnosticada pelo condomínio apenas atua sobre as consequências de um problema, sem eliminar a causa. O laudo deverá apontar os problemas reais da edificação.
• Outra vantagem de se dispor de um laudo técnico é que este servirá de parâmetro para solicitar os orçamentos e avaliá-los. O síndico deve pedir que as empreiteiras orcem seguindo exatamente as especificações técnicas do diagnóstico.
• O laudo aponta os problemas da edificação e as soluções técnicas recomendadas. Pode indicar também materiais a serem usados, planilhas de quantidades e os melhores procedimentos.
• Pequenos laudos ou pareceres, em geral, podem ser contratados a partir de R$ 1.500. Já trabalhos mais complexos podem superar R$ 40 mil. O importante, porém, é que esses valores correspondem, em média, a menos de 10% do valor das obras.

3º passo – Iniciar processo de cotação

• O ideal é obter três ou quatro propostas para apresentação, em planilhas detalhadas, incluindo itens como: serviço, valor, condições de pagamento, garantia e prazo de execução.
• Caso a obra tenha um escopo, projeto ou um laudo emitido pela inspeção técnica, peça para que as empreiteiras sigam exatamente as especificações técnicas do documento.
• Como em qualquer área, é fundamental cercar-se de referências, consultando órgãos de defesa do consumidor e buscando indicações de clientes com obras realizadas há cinco ou 10 anos.
• Caso tenha contratado uma inspeção técnica, a empresa contratada pode se encarregar de auxiliá-lo na tabulação, análise e avaliação dos orçamentos.

4º passo – Aprovar a obra em assembleia

• O síndico deve utilizar de todos os recursos para apresentar os problemas e soluções, como fotos, relatórios, apresentações em telões e/ou e-mails para conscientizar os condôminos da necessidade da obra. Além disso, todos os orçamentos coletados devem estar equalizados, em relação aos serviços a serem prestados.
• Em obras de valor expressivo, pode-se criar uma comissão de condôminos para analisar com mais detalhes os orçamentos colhidos; comprovar, por meio de visita, as obras realizadas pelas empresas envolvidas; negociar preço e condições de pagamento e participar da análise do contrato.
• Vale lembrar que, se as obras forem classificadas como necessárias (par. 1º. do art. 1341 do Cód. Civil) ou necessárias urgentes e excessivas (par. 2º. do art. 1341 do Cód. Civil), o síndico pode dar andamento a obras sem aprovação em assembleia.
• Consulte aqui as votações necessárias para aprovação em assembleias

5º passo – O contrato

• Deve considerar desde o cronograma de execução – geralmente atrelado ao pagamento da(s) parcela(s) – à garantia e as possibilidades de rescisão ou indenizações (pagamento de multa), no caso do descumprimento das cláusulas.
• O detalhamento deve ser o maior possível, incluindo desde o que será feito, números como metragem, unidades a serem modificadas, quantidade e tipo de material, discriminando marcas e modelos em uma planilha, com custos para cada item que será reformado/executado.
• Quando o condomínio contrata uma empresa, assume a figura de consumidor e é protegido pelo Código de Defesa do Consumidor. Além da proteção da lei, o condomínio deve identificar no contrato todas as partes envolvidas – contratante e contratado, além de terceiros intervenientes, se houver; o objeto contratado, conforme proposta apresentada previamente, que poderá ser anexado; valor, forma de pagamento bem como impostos e retenções de responsabilidade do condomínio; responsabilidades das partes; tempo do serviço; multa por descumprimento contratual, inclusive prazo de execução do contrato, se cabível; formas de rescisões; entre outros.

Problemas mais comuns em obras

Antes Falta de ajustes contratuais, erros no diagnóstico e determinação do que é preciso ser feito. Muitas obras realizadas apenas maquiam os problemas e, ao se desfazerem, os mesmos persistirão. Durante Atrasos no cronograma de execução. Muitas empresas subempreitam seus serviços, permitindo com que pessoas diferentes fiquem constantemente no condomínio, e isso prejudica tanto a segurança quanto o andamento do serviço. Muita sujeira, falta de organização, de assiduidade dos operários, substituição desautorizada de materiais etc. Depois Demora no retorno da empresa para atender a garantia no caso de algum problema. Falha nos serviços executados, qualidade inferior à esperada na contratação, descumprimento de garantias e, nesse caso, vale destacar o chamado “jogo do empurra”, quando há mais de uma empresa envolvida, por exemplo, em uma obra de impermeabilização, cujos acabamentos são feitos posteriormente por outra empresa.

O que fazer se...

... a empreiteira falir ou desaparecer? Esse tipo de conduta deve estar prevista em contrato. Caso isso ocorra, o contrato deve ser denunciado, os pagamentos suspensos e a empresa notificada quanto ao não cumprimento do contrato. Caberá ação judicial para garantir os direitos do condomínio. ... o orçamento estourar? Se a obra for emergencial, envolvendo riscos graves aos moradores, o síndico poderá autorizar a realização do serviço e, depois prestar contas à assembleia, que fará a alteração do serviço executado, autorizando ou ratificando os rateios necessários. Em outros casos, deve ser levado para discussão e aprovação em nova assembleia. O contrato deve prever as formas de rescisão, e ocorrendo um deles, motivado pela contratada, poderá o condomínio - de forma administrativa - notificar a empresa faltante e cobrar a multa contratual. Não havendo êxito, deverá propor a devida ação judicial para cobrar a multa contratual prevista ou, conforme o caso, perdas e danos.

Fique de olho!

Implantação de equipamentos novos, coberturas etc.: podem afetar os sistemas de impermeabilização e estrutural. Em reformas do sistema de impermeabilização, na ânsia de fechar negócios pelo menor preço, algumas empresas acabam oferecendo soluções ineficazes. O mesmo ocorre com obras de recuperação estrutural, que é um trabalho bastante especializado e requer materiais especiais e conhecimento técnico. Muitas empresas fazem reparos errados, com materiais inadequados em uma estrutura danificada e não voltam mais. Aquele reparo vai durar certo tempo, mas como a causa não foi solucionada, o dano voltará.

Serviço

Empresas especializadas em Laudos e Pareceres técnicos, Fiscalização de obras e Gerenciamento de obras em condomínios

advogado Cristiano Souza, engenheiro Zeferino Velloso, administrador Renato Brunelli