Fração ideal

 Por Gabriel Karpat*

As edificações em condomínio se caracterizam por uma divisão das partes que são propriedade exclusiva e outras que sãopropriedades em comum de todos os condôminos. As chamadas unidades autônomas, de uso exclusivo dos seus proprietários, distinguem-se pela sua livre possibilidade de utilização.

 As áreas de propriedade compartilhada, por sua vez, aliadas a impossibilidade de divisão,seguem legislação específica que atribui a cada unidade condominial uma fração ideal do terreno e sobre as coisas comuns como parte inseparável de sua unidade. Essa fração ideal é o percentual da propriedade do condômino nas partes comuns do empreendimento.

Esse mesmo percentual também foi adotado pela legislação como critério de participação na cobrança das despesas do condomínio. De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, dentre outras obrigações é dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Tal divisão deve caber não somente para as verbas destinadas à conservação e manutenção, mas também às designadas para obras de embelezamento, inovações, e qualquer outra desde que devidamente aprovadas em assembleia geral.

É importante ressaltar que, em contrapartida, o mesmo Código Civil, em seu artigo 1.334, I, determina que as despesas de condomínio sejam proporcionais às frações ideais, salvo estipulação diversa na convenção do condomínio.

Essa redação legislativa abre caminhos para o estabelecimento de outros critérios na divisão de despesas. Como exemplo, temos a igualdade de divisão entre unidades ou a cobrança na proporção da utilização. Para que essa alteração seja possível, entretanto, é necessário que a convenção tenha essa diretriz ou que uma assembleia especificamente convocada com a observância do quórum legal (2/3 dos condôminos) estabeleça tal determinação, alterando a sua redação original.

Qual seria, então, a forma mais justa de divisão das despesas? 

Embora não seja raro um condômino suportar determinada despesa que não lhe diga respeito diretamente, como nos modernos edifícios mistos, os chamados “home offices”, ou nos condomínios clube, onde extensa lista de áreas de lazer ficam sem uso permanente, seriam calculados o divisor das despesas? Dificilmente uma resposta a essa questão agradaria a todos.

Originariamente, o Código Civil previa que a fração ideal fosse “proporcional ao valor da unidade imobiliária”. Por sofrer severas críticas, porém, foi alterado pela lei 10.931/04.

Uma das maiores distorções de divisão através da fração ideal ocorre nos gastos de consumo de água e gás quando essas são medidas coletivamente. Essa divergência na utilização pode ser facilmente corrigida através da individualizaçãoda cobrança, de acordo com o grau de consumo de cada unidade. Basta que dote o edifício com medidores em cada uma das unidades.

Mesmo não havendo unanimidade no tema, a adoção da fração ideal, por ser uma forma que considera proporcionalidade da área - exceto em casos excepcionais - evita cobranças baseadas em critérios que podem causar grandes injustiças e motivações não coletivas. Ao optar por adquirir unidades maiores, o condômino deve ter ciência desseassunto.