Fração ideal

Por Inaldo Dantas (*)

Fração Ideal X taxa de condomínio, o que é isso? Está no artigo 1336 do Novo Código Civil Brasileiro:

Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção.  

Daí vem um dos maiores pontos de dúvidas dos moradores (e contribuintes) de condomínio: O que é que a lei quer dizer com isso? O que é fração ideal? Por que eu tenho que pagar mais do que o meu vizinho se eu não gasto mais que ele? Certamente algum leitor já deve ter feito essa pergunta, nem que tenha sido a ele mesmo, acertei?   A fração ideal é a cota parte inseparável de cada unidade correspondente a sua área privativa e às áreas comuns, divididas proporcionalmente de acordo com o seu coeficiente de proporcionalidade. Elas podem ser iguais ou diferentes, dependendo geralmente do tamanho da unidade dentro do condomínio.   Vamos exemplificar isso com o que é mais comum de acontecer, os apartamentos de cobertura. Geralmente esses apartamentos possuem maior área de construção e mais vagas de garagem.

Podemos dizer que, para efeito de cálculo para pagamento das taxas de condomínio, estes dois itens são os que valem. Assim, quanto maior o apartamento, somando-se a ele as vagas de garagem, maior o percentual de contribuição nas despesas mensais do condomínio. E ao contrário do que se parece, este calculo é (relativamente) fácil de fazer.   É obrigatório vir expressamente em todas as convenções, as informações referentes à determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns. Assim, de posse dessa informação, faz-se uma previsão de despesas e aplica-se o resultado desta soma (da previsão, é claro) ao percentual de cada unidade.   Neste cálculo, muitas vezes alguns mitos são derrubados, como por exemplo: Nem sempre as coberturas pagam o dobro dos demais apartamentos; nem todos os apartamentos, mesmo que não sejam de cobertura, pagam o mesmo valor. Muitas vezes apartamentos com o mesmo tamanho pagam um valor maior (por conta das vagas de garagem).   E é justo pagar pelo tamanho do apartamento, se isso não significa maior despesa?   Muitos são aqueles que trazem essa alegação, principalmente os proprietários dos famosos “apartamentos de cobertura”.

É fato de que nem sempre os maiores apartamentos dão causa a maiores despesas dentro do condomínio, como também é fato que muitas vezes, os apartamentos de menor tamanho têm mais moradores, que consomem mais água, mais gás, utilizam em maior quantidade a piscina, a sauna, etc.

Mas, não é por esse ângulo que a lei vê o assunto, e sim pelo entendimento de que, quanto maior a unidades, menor a quantidade de contribuintes na coletividade>Bem como quanto menor a unidade, mais unidades se constroem naquele condomínio, consequentemente, mais contribuintes existirão para “ratear” as despesas mensais.

Por isso, a saída mais justa, foi fazer a divisão, pelo percentual que as unidades detêm na coletividade.   Mas, contradizendo tudo o que falei acima, a própria lei também deixou para os próprios condôminos contribuintes, escolherem a melhor forma de dividir as despesas mensais, desde que coloquem isso na convenção.

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Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.