Fundo de reserva

* Gabriel Karpat

Uma das principais preocupações dos síndicos na administração do condomínio é a elaboração correta da previsão orçamentária. A atual conjuntura fortalece a necessidade de eliminar os excessos, mas também exige uma programação financeira que atenda a todas as necessidades de manutenção e segurança da edificação.

Com os valores enxutos, os imprevistos podem inviabilizar o cumprimento de todos os compromissos assumidos. Se realizada de forma inadequada, a previsão pode comprometer a correta manutenção dos equipamentos, ocasionando a possibilidade de emergências não contempladas na previsão dos gastos.

Mais além, o próprio envelhecimento dos componentes podem ocasionar necessidades de reposição ou ajustes não programados.

É diante de situações como as acima expostas que o fundo de reserva assume a dimensão que efetivamente possui. Sua constituição é prerrogativa da convenção de cada condomínio. Geralmente, uma parcela mensal que varia de 5% a 10% da arrecadação ordinária vai diretamente para esse fundo.

Muitos condomínios cometem o equívoco de utilizar essa verba para complementar corriqueiramente as despesas mensais por uma arrecadação insuficiente. A função primordial do fundo de reserva é suprir uma situação não programada e imprevista.

É uma poupança “forçada” que assegura ao empreendimento atender essas situações inesperadas de necessidade imediata.

Nessas circunstâncias, a utilização dos recursos do fundo pressupõe posterior aprovação em assembleia geral, onde a decisão pode ser tanto pela incorporação na verba ordinária ou pelo planejamento de sua reposição imediata ou ainda parcelada.

Sobre esse tema, é importante salientar que a lei 8245/91(Lei do Inquilinato) estabelece que a constituição do fundo de reserva é considerada uma despesa extraordinária, portanto, de competência do locador e não do inquilino.

Essa relação entre proprietário e inquilino não é de responsabilidade direta do condomínio, entretanto, a correta demonstração da utilização do fundo de reserva deve constar nas prestações de contas para que os envolvidos possam adotar os acertos necessários.

Para a garantia da saúde condominial, seus gestores jamais devem considerar o fundo de reserva uma fonte de receita financeira para o condomínio. Até mesmo porque as aplicações financeiras tradicionais não superam a desvalorização dos imóveis mal conservados.

Portanto, a sua reversão periódica para suprir obras necessárias deve ser avaliada e, se for o caso, aprovada em assembleia, ao passo que, caso seja utilizado, a respectiva reposição deve ser simultaneamente programada, de forma que não se perca a sua função principal e a capacidade de atender as emergências que surgirem.

Também merece devida atenção e análise o fato de muitos condomínios limitarem a sua arrecadação. Algumas edificações fixam um teto para a arrecadação que compõe o fundo de reserva, como, por exemplo, ele alcança uma ou duas vezes o total da arrecadação ordinária.

Há que se avaliar criteriosamente a fixação desse teto.

Com tais informações detalhadas, não restam dúvidas de que o fundo de reserva é um instrumento essencial na gestão financeira dos condomínios, sendo sua preservação algo primordial. Num eventual aperto, tê-lo disponível pode fazer total diferença.

* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br