Fundo de reserva e fundo de obras: entenda as diferenças

A gestão financeira é um dos pontos mais importantes no processo de administração de um condomínio. Afinal de contas, ela é imprescindível para manter as contas em dia, além da manutenção da estrutura e áreas comuns do local. Existem dois instrumentos fundamentais que contribuem para isso: fundo de reserva e fundo de obras. 

Saber o que são, para que servem e como usá-los adequadamente é de sua importância, não apenas para o síndico, mas para os condôminos também. Por isso, neste artigo, falaremos mais sobre esses fundos, explicando mais sobre suas diferenças e como gerenciá-los. Continue a leitura!

O que é fundo de reserva? 

Como o nome sugere, o fundo de reserva é formado com uma determinada quantia de dinheiro para ser usado em casos de emergência ou imprevistos de um condomínio. Basicamente, ele funciona como uma espécie de poupança, que garante ao edifício ter recursos disponíveis para pagar despesas não previstas em seu orçamento. 

É muito comum que esse fundo seja utilizado em casos de problemas estruturais, vazamentos, reparos urgentes ou até mesmo na substituição ou conserto de algum equipamento essencial para o funcionamento adequado do local, como elevador ou bomba. 

O fundo de reserva é uma ferramenta de muita importância para manter a estabilidade financeira de um condomínio, já que ele evita a necessidade de efetuar rateios extraordinários entre os condôminos, o que pode impactar na vida financeira deles. 

Em resumo, podemos definir que esses valores ajudam a promover uma gestão financeira mais organizada.

O que é fundo de obras? 

No caso do fundo de obras, o principal objetivo é custear obras específicas em áreas de uso comum do condomínio. Diferentemente do que ocorre no fundo de reserva, aqui, o dinheiro não é utilizado em imprevistos, mas sim de forma específica e planejada. 

A quantia arrecadada pode ser utilizada para pinturas de fachada ou internas, reformas, renovação das áreas de lazer, troca de revestimentos, modernização de sistemas (elétrico, hidráulico, contra-fogo), entre outras mudanças que visam a melhorar as instalações do patrimônio comum. 

Por trás do fundo de obras há um planejamento, que considera uma programação dos gastos em uma determinada obra e período. Isso significa que as despesas vinculadas a esse dinheiro devem ser aprovadas em assembleia com antecedência, permitindo que os condôminos façam sua contribuição proporcionalmente na cota condominial.

Quais as diferenças entre fundo de reserva e fundo de obras? 

Existem diversas diferenças entre fundo de reserva e fundo de obras. Uma das principais é a finalidade de cada uma, já que a primeira é destinada para a cobertura de despesas emergenciais, enquanto a segunda serve para financiar melhorias programadas. 

Afinal, no fundo de reserva, o valor obtido é utilizado para despesas não prevista, como reparos, tais como vazamentos, problemas estruturais, elétricos, entre outros. Já no fundo de obras, o dinheiro costuma ser destinado para benfeitorias em áreas comuns, como fachada, troca de equipamentos, reformas, impermeabilização etc. 

Por fim, a arrecadação também é feita distintamente, pois os valores para reserva são pagos geralmente todo mês, formando o fundo comum para os possíveis imprevistos. Há condomínios que destinam um percentual sobre o valor da conta ordinária, outros estipulam um teto até atingir um determinado valor etc Isso está determinado nas normas do condomínio.

Já para projetos específicos, o valor de arrecadação do fundo de obras é definido com base na cotação do projeto e por um período determinado, tudo deliberado em assembleia com a participação dos condôminos.

Quem paga os fundos? 

Tanto o fundo de reserva quanto o fundo de obras são custeados pelos condôminos, pois o que muda é como cada um deles é cobrado. Além disso, a contribuição varia conforme cada condomínio, suas necessidades e deliberações em assembleia. 

Geralmente, no fundo de reserva, as contribuições são mensais com base em um percentual sobre o valor da arrecadação das despesas comuns (ordinárias) do prédio e no histórico de gastos imprevistos.

Já no caso do fundo de obras, o valor é calculado com base na projeção do custo da benfeitoria a ser realizada e pelo tempo que se pretende ter o valor para dar início à execução. 

Mas é importante destacar uma questão: o que acontece quando o morador é um inquilino e não proprietário? Conforme a Lei 8245/91, a Lei do Inquilinato, a contribuição de despesas ordinárias do condomínio é de total responsabilidade do locatário do imóvel. Ou seja, nem o fundo de reserva e nem o fundo de obras é responsabilidade do inquilino, e sim do proprietário.

Quais as regras do fundo de reserva e fundo de obras? 

No artigo 9º, parágrafo 3º, alínea “j” da Lei nº 4.591/1964, a antiga Lei de Condomínios, cita que o percentual de arrecadação do fundo de reserva seja estabelecido na convenção do condomínio, bem como o prazo, se será permanente ou não. Há condomínios que estabelecem um teto para este fundo. 

Geralmente, o valor da arrecadação do fundo de reserva varia entre 5% a 10% da cota ordinária do condomínio. 

Já o fundo de obras não está previsto na legislação. Basicamente, o regramento específico para este e outros fundos deve ser estabelecido na convenção do condomínio e regimento interno, com aprovação em assembleia geral para a qual todos os condôminos são convocados. 

Para não haver problemas na gestão financeira, é imprescindível que as regras relativas aos fundos sejam claras e transparentes para todos. Além disso, é preciso que a forma de cálculo das contribuições, uso dos recursos e prestação de contas estejam bem definida. 

Em resumo, a convenção do condomínio e o regimento interno podem estabelecer as diretrizes para a constituição, administração e uso dos fundos, bem como a necessidade de prestar contas periodicamente aos condôminos - esta já prevista no Código Civil.

Como deve ser o gerenciamento das reservas? 

Existem algumas diretrizes que precisam ser seguidas para um bom gerenciamento do fundo de reserva e fundo de obras. Afinal, é necessário ter planejamento e transparência em ambos os casos. Por isso, veja o que deve ser considerado nesses processos:

• Transparência: os condôminos devem sempre ser informados sobre a existência dos fundos, como eles funcionam e qual é o saldo atual. Essas informações constam do balancete mensal, que geralmente pode ser acessado no boleto da cota condominial ou no portal da administradora; 
• Planejamento: outro ponto essencial é que a gestão do condomínio planeje as reformas e melhorias necessárias, estimando custos e cronogramas do fundo de obras, com o rateio correto de acordo com as regras do condomínio (em sua maioria, por fração ideal) aprovado em assembleia; 
• Contabilidade adequada: os registros detalhados das transações relacionadas aos fundos, incluindo receitas, despesas e transferências, devem ficar disponíveis. Esse trabalho já é feito normalmente pela administradora do condomínio, que disponibiliza aos condôminos pelo portal. Caso o condomínio não tenha uma administradora, é interessante contratar um profissional da área para auxiliar nesse processo, caso considere necessário;
• Controle de gastos: os recursos dos fundos devem ser usados apenas para as finalidades previstas. Desvios ou despesas não autorizadas podem causar diversos transtornos entre os condôminos. 
• Assembleias: é importante a realização de assembleias regulares para discutir como estão os fundos, aprovar contribuições adicionais e tomar decisões sobre gastos. Todos os proprietários devem ter a oportunidade de contribuir com o processo, não apenas financeiramente, mas debatendo e deliberando a respeito. Isso é gestão participativa!

Qual a importância de manter uma reserva de emergência no condomínio?  

Manter fundos de reserva e de obras é fundamental para a saúde financeira de um condomínio. Essa medida é significativa e beneficia tanto os moradores quanto a administração do local. 

Os fundos permitem que o condomínio esteja preparado para despesas imprevistas (fundo de reserva) e evita a necessidade de fazer rateios extras, o que pode causar desconforto financeiro entre os condôminos, assim como executar as melhorias necessárias (fundo de obras), mantendo a estrutura em boas condições, trazendo mais valorização ao local. 

Quando não há fundo de reserva e fundo de obras, os condomínios podem acabar recorrendo a empréstimos e financiamentos para realizar reparos, manutenções e benfeitorias necessários. Porém, essa atitude pode acarretar em mais despesas futuramente, visto que há incidência de juros. Esta medida deve ser tomada com cautela. 

Em resumo, ambos os fundos desempenham papéis cruciais na gestão financeira de condomínios, garantindo a manutenção adequada, a previsibilidade financeira e a transparência. 

Por essa razão, ao entender as diferenças entre eles e seguir as normas estabelecidas, os condôminos têm a oportunidade de contribuir de forma mais ativa para um empreendimento mais bem administrado e uma melhor qualidade de vida no ambiente comum. 

Gostou desse conteúdo? Então, aproveite para entender o que é apropriação indébita do síndico do condomínio.

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