Imóvel usado

Geralmente mais amplos, em bairros bem habitados e com melhor infraestrutura, os apartamentos e casas usados têm atraído um público que foge dos espaços pequenos e em áreas distantes, características comuns dos novos imóveis. Mas, apesar das vantagens, a compra desse tipo de bem requer atenção redobrada, alerta o advogado José Fernando Cedeño de Barros, sócio do escritório Sant’Anna & Cedeño Advogados.

Para evitar esse cenário negativo, o especialista lista, abaixo, os documentos que o consumidor deve exigir do vendedor antes da aquisição de um imóvel usado. “São documentos públicos, que estão disponíveis a qualquer pessoa que os solicite nos órgãos competentes. O próprio comprador, se tiver tempo e quiser arcar com os custos, pode solicitá-los diretamente ou contratar uma empresa que preste esse serviço”, esclarece. “A melhor solução, porém, é exigi-los do vendedor. Se ele se recusar a apresentá-los, já é um mau sinal.”

 

Nesse documento, válido por 30 dias, estão registrados todos os dados do apartamento ou casa, como a metragem, a descrição dos vizinhos e o nome do último proprietário. “É como uma certidão de nascimento da propriedade. Somente na Matrícula o comprador pode verificar quem é o verdadeiro dono do imóvel, quem está em condições de transferir a propriedade imobiliária.”, explica Cedeño. Ela não deve ser confundida com a escritura de compra e venda – que regula a negociação entre o vendedor e o comprador, com o preço, forma de pagamento e outras cláusulas.

 

Dívidas referentes a tributos imobiliários e taxas passam a ser responsabilidade do novo proprietário, que pode até ter seus bens confiscados para o pagamento. “É possível entrar na justiça para exigir que o antigo dono do imóvel pague, mas será uma discussão onerosa e longa”, explica. “O ideal é verificar antecipadamente se há débitos para, se for o caso, entrar em acordo com o proprietário, pagar a dívida e descontar do valor de compra do imóvel. E, claro, tudo o que for decidido precisa ser registrado na escritura de compra e venda”, afirma.

 

Mesmo no nome do antigo morador, contas atrasadas de água, energia elétrica e telefone podem levar as concessionárias a interromper o serviço até que a quitação do débito. “Como no caso do IPTU, é pouco provável que o antigo dono queira pagar essas contas depois que já vendeu a propriedade”, alerta Cedeño. “Então vale a mesma dica: se houver débitos, é melhor chegar a um acordo antes da compra.”

 

Problemas do antigo proprietário, como títulos protestados, dívidas trabalhistas e pagamento de indenizações, entre outros, podem levar à anulação da venda de um imóvel. “A Justiça pode pedir a penhora dos bens alegando que o antigo dono se desfez deles de má-fé, para não ter como pagar o que deve”, explica. “Nesse caso, o comprador perde o imóvel e a quantia investida, e ainda fica com o ônus de ter que processar o vendedor para reaver o dinheiro.”

 

Em caso de apartamentos ou lotes em condomínios, o advogado recomenda que o consumidor analise a convenção, documento que rege toda relação dos condôminos entre si e com o espaço comum e privado. “É um manual do que existe no condomínio e do que os moradores podem ou não fazer”, afirma. “Para ter uma boa convivência, é importante analisar essas regras antes de adquirir o bem. Se você não se enquadra nelas, talvez seja mais fácil encontrar outro imóvel do que convencer seus vizinhos a mudar algum dos itens”, explica.

 

Só documento não basta

 

Além da documentação, outro fator que deve ser observado antes da compra é a vizinhança. “Geralmente, imóveis usados ficam em áreas bem estabelecidas, com moradores que estão no local há anos”, diz. “Não é uma má idéia pedir ao corretor que facilite a sua aproximação, para ver se vocês poderão conviver adequadamente. Os vizinhos são parte integrante de seu imóvel”, sugere. Outra boa ideia, segundo o advogado, é andar pelos quarteirões adjacentes em diferentes horários. “Assim você percebe se existe muito barulho, se há sujeira nas ruas e até se há vagas para estacionar nas proximidades, o que é útil quando se recebe visitas”, afirma. “São muitos pontos para levar em conta, mas é importante dar atenção a eles e evitar problemas futuros”.

 

Sobre José Fernando Cedeño

 

José Fernando Cedeño de Barros é especialista em Direito Ambiental e Tributário, e possui artigos e livros publicados na área. É Mestre em Direito Processual Tributário pela Universidade de São Paulo (USP) e atuou em diversos processos ambientais e tributários contra a Prefeitura de São Paulo.