Legislação Condominial: quais as leis e regras a seguir

Atualmente há uma gama enorme de leis que os condomínios devem respeitar. Da Constituição às leis municipais, o condomínio deve ficar muito atento para não contrariar nada da legislação brasileira.

Entre tantas esferas, códigos e normas técnicas não é difícil se perder. Mas é o Código Civil o “farol” a apontar o caminho correto para os condomínios em um mar de leis a serem seguidas.

O Código Civil brasileiro está em vigor desde 2003 e conta com 27 artigos sobre a vida em condomínio.  No CC explica-se de fração ideal às decisões tomadas em assembleia – consta, até, a obrigação de se fazer seguro no local e a extinção do condomínio. É lá também que estão itens como eleições, multa, barulho.

Como se pode ver, é um documento fundamental para quem mora em condomínio.

Lei anterior

Mas e antes de 2003? Quando o CC ainda não existia em sua forma atual, quem regulava a vida em condomínio era a Lei 4591, de 1964.

Acontece que, com a chegada do novo Código Civil, os artigos que tratam da vida condominial vivem uma vida dupla: a grande maioria foi substituída pelo CC. Os advogados usam o termo “derrogado” para se referir aos artigos dessa lei que, apesar do CC, não foi revogada (anulada) por completo.

Exemplo de artigo "derrogado":

• Lei 4591, de 1964 - Cápitulo III Das Despesas do Condomínio  - Art. 12 / § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

Note que este artigo 12 § 3º, da lei anterior, perdeu a validade - ou seja, foi derrogado -, já que o atual Código Civil estabele uma nova determinação para multas por atraso em pagamento em condomínios. Veja:

• Código Civil, de 2003 - Capítulo sobre condomínios - Art. 1.336 / § 1o. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Alguns assuntos, porém, não foram contemplados na nova legislação e, para esses, a lei 4591 ainda é a fonte para se recorrer. 

Importante ressaltar que esse é o entendimento da maioria, mas não é algo que seja unânime entre os operadores do Direito, como advgados, promotores e juízes.

“Entendo que onde há lacuna no Código Civil, a antiga pode ser aplicada – desde que não contrarie conceitos da nova legislação”, argumenta o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

Vale lembrar que uma parte de lei 4591/64 ainda está na ativa: é a parte que trata de incorporação imobiliária. 

Convenções antigas

Outra situação que gera dúvida não apenas nos síndicos, mas também em advogados, é quando a convenção do condomínio é anterior ao Código Civil - e, por isso, algumas regras ali representadas não correspondem à realidade atual.

Um exemplo bastante recorrente é o das convenções que pedem anuência de dois terços dos condôminos para tirar o síndico do cargo. O entendimento atual do Código Civil, em seu artigo 1.349, é que a maioria dos presentes em assembleia, basta - uma vez que é esse o quórum necessário para colocar o gestor no poder, deve ser o mesmo necessário para cassar este poder.

Mas alguns advogados divergem. Veja:

"Nesse caso podemos entender que vale mesmo esses dois terços para tirar o síndico do poder, uma vez que aquela coletividade pode alterar a convenção se quiser", aponta Marcelo Manhães de Almeida, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP.

Já o entendimento de Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, é outro. "Nesses casos, entendo que o mais adequado é considerar esses pontos da convenção como nulos".

O que é unânime entre todos é a importância do Código Civil para o condomínio – e que a lei 4591 pode complementá-lo, mas não deve se sobrepor a ele. 

“O nosso Novo Código Civil não fala, por exemplo, em conselho consultivo. A lei 4591/64, sim. Daí temos um guia para o assunto”, exemplifica Rodrigo Karpat. 

Convenção e Regulamento interno

Além da lei 4591/64 e do CC, a vida em condomínio segue algumas regras próprias: a convenção e o regulamento interno.

• Conheça a importância de se manter esses documentos atualizados

Essas regras do próprio local são fundamentais para manter o condomínio com a sua própria identidade. 

Porém, é fundamental que essas normas internas não se choquem com as leis – sejam elas federais, estaduais ou municipais.

“As pessoas gostam de dizer que a assembleia é soberana, mas a verdade é que as decisões da coletividade não podem ser contrárias às leis. A lei é o limite para essas decisões”, explica João Paulo Rossi, advogado e professor da Universidade Secovi.

Atritos com as leis

É bastante comum, porém, observarmos que os condomínios através de suas normais internas (seja a convenção, regulamento interno e decisões assembleares) entrem em rota de colisão com a legislação.

Veja alguns casos:

• Condômino inadimplente proibido de participar da assembleia de sorteio da vaga de garagem. Como a garagem faz parte da propriedade privada, o proprietário, ao não poder participar – e assim ficar com as ‘piores’ vagas do local sofre dupla sanção: uma na Justiça e outra nessa situação. Por isso, o recomendado é permitir a participação de devedores nesse tipo de assembleia
• Cachorro no colo. O condomínio não pode obrigar moradores a andarem com seus pets no colo. Isso fere também o direito de propriedade da pessoa – seu direito de ir e vir. Vale ressaltar, porém, que em estados onde haja obrigação de focinheira para algumas raças de cachorro, o aparato deve ser usado também dentro do condomínio
• Multa superior a 2%. Antes do Código Civil, a multa para quem atrasasse o pagamento de sua cota condominial poderia chegar a 20%. Com o advento do CC, esse percentual caiu para 2%.

“Não adianta ter a unanimidade dos moradores nesse tipo de decisão: o condomínio não pode se sobrepor às leis do país”, emenda Rodrigo Karpat.

Veja abaixo um esquema sobre as leis que regem a vida em condomínio:

1. Constituição: é o principal conjunto de leis do país. Não fala necessariamente em condomínio, mas trata de assuntos como propriedade privada e dignidade da pessoa humana.
2. Código Civil: Lei principal que trata sobre a vida em condomínio. Pode ser complementada pela lei 4591/64, mas em caso de conflito, vale o que estiver no CC. O que constar no Código Civil não deve contrariar a Constituição.
3. Leis estaduais e municipais: cada região pode ter leis às quais os condomínios devem obedecer como regras de acessibilidade, código de obras, etc. Nesse panteão se encaixam também as normas técnicas – que, apesar de não serem leis, devem ser seguidas pelos empreendimentos também. Essas regras não podem desobedecer nem a Constituição e nem o Código Civil.
4. Convenção do condomínio: é a lei interna do condomínio. Não pode se sobrepor a nenhuma lei federal, estadual ou municipal, nem às normas técnicas.
5. Regulamento interno: são as regras de uso do condomínio. Também não contrariar nenhuma legislação.
6. Decisões assembleares: também vale como uma lei para aquela comunidade - desde que se respeite o quórum necessário para o assunto avaliado em questão. Também não pode extrapolar o limite de nenhuma lei. 

Como consultar o CC

Para facilitar a sua busca por alguns assuntos específicos no Código Civil, elaboramos a tabela abaixo. Veja:

Assunto	Artigo do Código Civil
Definição	1331
Registro do condomínio	1332
Assembleias	1350 a 1355
Eleição de síndico e Conselho fiscal	1347 e 1356
Destituição	1349
Prestação de contas	1350
Aprovação de obras e benfeitorias	1341, 1342 e 1343
Multas	1336 e 1337
Regras / Convenção e RI	1333 e 1334
Procurações	653 e 654
Contratação de administradora e síndico profissional	1348
Alteração de fachada	1336 inciso III
Barulho	1336 inciso IV
Condômino antissocial	1337
Funções e deveres do síndico	1348
Funções e deveres dos condôminos	1335 e 1336
Vagas de Garagem e áreas comuns	1338 a 1340
Animais em condomínios	Assunto tratado no Regulamento interno
Dívida de condomínio	1345
Realização de seguro	1346
Extinção do condomínio	1357 e 1358

Consulta à Lei 4591/64

Conforme citado anteriormente, os artigos dessa lei foram derrogados, quando o novo Código Civil entrou em vigor.

Veja, no link abaixo, os artigos referentes à vida  em condomínio que ainda podem ser considerados em vigor (sem riscar) e os que já foram substituídos pela nova legislação (riscados).

Importante salientar que essa interpretação da lei não é unânime entre os operadores do Direito.

• Lei Nº 4.591 - 16 de Dezembro de 1964

Fonte: João Paulo Rossi, advogdo e professor da Universidade Secovi, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, André Luiz Junqueira, supervisor jurídico da administradora Apsa, Marcelo Manhães, presidente da comissão de direito urbanístico da OAB-SP e Márcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios