Locação e comercialização de vagas de garagem a estranhos

As garagens dos condomínios geram sempre inúmeras dúvidas, não é a toa que integram os fatídicos 5C’s: (a) cachorro, (b) cano, (c) criança, (d) calote e (e) carro (leia-se garagem).

Quanto às vagas de garagem, objeto de nosso estudo de hoje, tem-se que as mesmas são divididas em 3 formas registrais distintas, sendo: 

• Vaga autônoma: São aquelas que possuem uma matrícula própria junto ao cartório de registro de imóveis competente, sendo de propriedade privativa e individual de seu titular, a qual, inclusive, representa uma fração ideal do solo autônoma e pode ser vendida separadamente da unidade habitacional.
• Vaga vinculada: Não possuem matrículas próprias, pois são vinculadas às matrículas das unidades habitacionais. A unidade imobiliária é composta tanto pela área privativa da unidade habitacional acrescida da área da vaga de garagem, motivo pelo qual não pode ser vendida separadamente do apartamento.
• Vaga que faz parte da área comum: Nesta hipótese as unidades habitacionais não possuem uma vaga de garagem própria, mas sim um espaço de estacionamento na área comum do condomínio destinada para esta finalidade específica, o qual não poderá ser vendido em separado. Eis que o titular do apartamento possui um mero direito de uso da área comum.

O assunto envolvendo o uso das vagas de garagem já foi objeto de muita controvérsia, conquanto as mesmas, independente da formatação registral, eram locadas e/ou cedidas para terceiros estranhos (não residentes) nos condomínios, fator que teria o potencial de comprometer os procedimentos de segurança dos empreendimentos.

A comercialização das respectivas vagas de garagem, notadamente quando as mesmas são autônomas, também já foi objeto de muita discussão em virtude de comprometer a segurança do empreendimento, haja vista que a segurança poderá restar tão ou mais fragilizada quanto à locação e/ou utilização das vagas por terceiros estranhos ao condomínio.

Neste último caso, no que tange à comercialização das vagas de garagem para terceiros estranhos ao condomínio, a situação é um pouco mais profunda do que o mero comprometimento da segurança. 

Eis que, o proprietário das vagas de garagem com matrículas autônomas é, também, condômino detentor de fração ideal do solo do empreendimento, podendo utilizar livremente das áreas comuns da edificação, tais como salões de festas, piscinas, entre outros equipamentos coletivos. 

A situação era tão polêmica e já foi muito debatida pelos tribunais, tendo dado ensejo à edição da Lei Federal nº 12.607/2012, cujo objetivo era justamente pacificar o entendimento majoritário vigente na jurisprudência nacional. Assim, o artigo 1.331 do Código Civil “ganhou” um  Parágrafo Primeiro, que diz o seguinte:  

Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

impossibilidade de venda, imposição de gravame e/ou locação das partes acessórias das unidades imobiliárias em separado e sem expressa autorização da convenção, conforme verifica-se da transcrição do citado dispositivo legal:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser à respectiva assembleia geral.

Portanto, todos aqueles que não são proprietários de unidades habitacionais autônomas junto ao condomínio, ainda que sejam titulares de uma ou mais vagas de garagem, caso a convenção de condomínio não seja expressa em autorizar o uso e/ou a venda a terceiros não residentes no empreendimento (leia-se estranhos), por força do artigo 1.331, § 1.º do Código Civil, sofrerão restrição em seu direito de propriedade (Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha), notadamente no que diz respeito ao uso e ao gozo do respectivo abrigo veicular.

(*) Dr. Gustavo Camacho é advogado sócio do Karpat Sociedade de Advogados, em Santa Catarina.