07/05/24 05:29 - Atualizado há 5 meses
Realizar a manutenção preventiva ou preditiva em condomínios, além da corretiva, é uma tarefa repleta de desafios. Por mais que os síndicos se preparem, surgem obstáculos inesperados que exigem muita habilidade e paciência dos gestores.
Isso tem a ver desde a entrega do projetos por parte das construtoras até a má conservação da edificação com o passar do tempo. Cenário que se agrava com a falta de qualificação adequada de empresas e profissionais e a baixa adesão à "cultura da prevenção".
O resultado disso tudo só poderia render surpresas. Por isso, listamos 10 serviços em condomínios com armadilhas na manutenção, os prejuízos e o que fazer para não ser surpreendido.
No final, destacamos os três tipos de manutenção predial, sendo corretiva, preventiva e preditiva, citando definições, diferenças entre si e exemplos. Faça boa leitura!
Por mais que um planejamento seja feito, é difícil adivinhar todos os imprevistos que podem surgir pela frente. Na hora de realizar a manutenção predial, síndicos sabem muito bem o que é isso. Afinal, as manutenções possuem muitas pegadinhas que obrigam os profissionais a dominarem a arte do improviso.
Segundo Laura Mitterer, engenheira civil especialista em gestão de manutenção, há três motivos principais para isso ocorrer:
Para ela, apesar de todas as evoluções na engenharia civil, o processo construtivo de um edifício ainda é muito artesanal. Há uma tendência de melhora com a implementação da metodologia BIM, porém, a complexidade de implementar todas as fases da construção ainda faz com que as construtoras realizem "ajustes" no momento da execução.
Ao longo do uso da edificação, essas alterações acabam se tornando verdadeiras pegadinhas para realizar a manutenção preventiva ou preditiva, ou ainda as corretivas do dia a dia nos condomínios, justamente por não estarem mapeadas em projetos e documentos, como manuais de uso e operação.
Em edifícios antigos isso se agrava ainda mais, devido às alterações anteriores à criação da norma NBR 16.280 de reformas em edificações, onde obras eram feitas sem o controle da gestão do edifício.
"Assim entendemos que as pegadinhas na manutenção não estão relacionadas a uma edificação específica, nem ao tipo de condomínio implementado, nem à sua idade", afirma Laura.
Somando tudo isso à falta de uma manutenção preventiva ou preditiva realizada corretamente, muitos serviços em condomínios se tornam mais complexos por conta dessas surpresas nada agradáveis.
O engenheiro Zeferino Velloso, diretor da empresa VIP, Vistorias e Inspeções Prediais, acrescenta que a atuação de empresas/profissionais sem a qualificação adequada, muitas vezes sem habilitação legal (diplomas, registros, certificados, treinamentos, etc), também tem uma parcela de culpa nisso.
"É comum encontrarmos pequenas empresas, normalmente abertas por ex-funcionários de firmas tradicionais, que tinham a prática da função que exerciam, mas sem formação técnica para assumir a frente dos serviços", comenta Velloso.
Ele dá como exemplo a contratação de eletricistas não habilitados para fazer manutenções mais complexas e perigosas, como em centros de medição do condomínio. O mesmo vale para serviços condominiais em instalações hidráulicas.
Além disso, prestadores de serviço, manutencistas e zeladores dos condomínios enfrentam mais um grande desafio em realizar a manutenção predial: a dificuldade em acessar as áreas técnicas, espaços apertados, sem ventilação e com escadas do tipo marinheiro mal posicionadas. Sem contar as caixas de passagem, gordura e esgoto, com tampas pesadas e também de difícil acesso.
Então, em resumo, é muito difícil encontrar um condomínio que não possua uma armadilha sequer para desarmar no que diz respeito à manutenção predial. Mas então, quais são os serviços mais comuns com armadilhas na manutenção? Você confere logo abaixo.
Listamos abaixo os 10 serviços em condomínios com armadilhas na manutenção, citando os prejuízos e o que fazer para não ser surpreendido.
Esse é o campeão em pegadinhas! Tubulações e caixas de passagens não documentadas em projetos ou alteradas ao longo do uso geram problemas que necessitam contratar profissionais especializados em caça vazamentos e desentupidoras.
Como consequência, esses vazamentos prejudicam a estrutura da edificação, provocando corrosão, aberturas (rasgos) na alvenaria, que geram pequenas obras.
Quando o vazamento é muito grande, até causam estragos em outros equipamentos do prédio, como nos elevadores.
De acordo com a norma NBR 5674 de gestão de manutenção, a recomendação para evitar maiores transtornos com o sistema hidrossanitário do condomínio é agir preventivamente.
Com periodicidade anual, realizar a limpeza das tubulações, principalmente as horizontais, para impedir qualquer acúmulo de resíduos nas juntas, além de realizar limpeza trimestral nas caixas de gordura e esgoto, podendo claro, esse período ser ajustado de acordo com o uso e ocupação da edificação.
Esse item também lidera o ranking de grandes dores de cabeça em condomínios. De acordo com Laura, por não ser um sistema aparente, é difícil corrigir o problema logo no início, causando uma grande obra e reclamações quando as infiltrações já acometeram uma área considerável do edifício.
Igualmente ao que acontece com os vazamentos, a estrutura da edificação é prejudicada. Como existe mais de um tipo de impermeabilização, tanto rígidas, quanto flexíveis, para entender qual foi o material aplicado, é necessário contratar um profissional patologista para fazer os ensaios.
Esses ensaios podem ser não destrutivos como o teste de estanqueidade ou destrutivos, chamados "janela de inspeção", de modo que o revestimento e o contrapiso são retirados para verificar o nível de criticidade do problema. Em caso de condenação do sistema de impermeabilização, é necessário realizar uma obra para corrigir.
Como prevenção, é preciso revisar o sistema de impermeabilização anualmente, verificando a qualidade dos rejuntes e fazendo a limpeza dos ralos, principalmente em áreas abertas e reservatórios de água.
Esse item exige um custo elevado de manutenção. Também é um dos sistemas que os síndicos possuem muita dificuldade para orçar, devido à diversidade de materiais. As propostas tendem a ser apresentadas com valores muito diferentes e se essa manutenção não for planejada, o custo dela pode ficar ainda maior ao longo da sua execução.
As armadilhas estão nas microfissuras. Por ser um sistema exposto, a variação térmica e as mudanças de tempo permitem que a água da chuva e da umidade do ar penetre nas microfissuras, causando infiltrações e, consequentemente, descolamento de revestimentos.
No caso de fachadas com revestimento de pastilhas, a surpresa indesejada acontece quando a lavagem da fachada é realizada sem ter sido feito teste de percussão - técnica na qual são identificadas áreas com descolamento do revestimento. Esse teste faz com que o orçamento se aproxime da realidade a ser gasta.
O popular telhado tem pegadinhas em diversos pontos. Primeiro, pela dificuldade em acessar o telhado tendo risco de acidentes aos prestadores de serviço e funcionários do condomínio.
Quando telhas são danificadas por temporais ou mesmo prestadores de serviço, elas dificilmente são trocadas de imediato, infiltrando água. Além disso, quando as telhas são parafusadas, elas exigem revisão dos parafusos.
Na visão de Laura, no entanto, a maior pegadinha de manutenção da cobertura dos condomínios está relacionada à limpeza das calhas, que transbordam e causam estragos na estrutura do telhado.
Assim como o sistema hidrossanitário do condomínio, a parte elétrica sofre com problemas de alterações ao longo do uso.
Porém, além dessas modificações, a falta de identificação na fiação e nos quadros faz com que a busca pela fiação correta se torne um mistério a ser desvendado, obrigando a testar nos disjuntores quais tomadas e lâmpadas estão conectadas no mesmo circuito.
Para evitar danos e superaquecimento da fiação elétrica, um ensaio termográfico consegue identificar pontos de superaquecimento nos quadros, causadom muitas vezes, pela alteração no uso e pelo excesso de equipamentos instalados nas unidades privativas.
Via de regra, todos sabem que água e eletricidade não combinam, mas é comum encontrar a fiação subterrânea da iluminação de jardins e pisos das piscinas sem dutos (responsáveis pela proteção e isolamento dos fios contra intempéries do solo).
Esse tipo de instalação mal feita gera risco de acidentes com descargas elétricas, podendo causar danos aos moradores e prestadores de serviço. Além disso, não é incomum encontrar emendas feitas com material não específico para ambientes externos.
É muito comum em edificações de alto padrão - e também em hotéis -, o aquecimento centralizado por meio de boilers, os quais já surpreenderam muitos síndicos ao estourarem ou pegarem fogo.
O boiler é responsável pela reserva de água quente que é distribuída na tubulação de água quente até as unidades privativas, e a água quente causa corrosão na estrutura do boiler.
Essa estrutura deve ser esvaziada para limpeza anualmente, e caso sejam identificados sinais de corrosão, a manutenção preventiva é fazer o tratamento da corrosão realizando uma pintura interna para prolongar a vida útil do equipamento.
Se esse sistema ainda for composto por caldeira, os queimadores devem ser igualmente limpos ao longo do ano.
A engenheira Laura faz um adendo caso esse sistema seja constituído por aquecedores de passagem. "Nessa condição, a troca da tubulação da chaminé deve ser feita anualmente também, e se o sistema contemplar placas fototérmicas, a limpeza das placas deve ser realizada a cada 6 meses", explica.
Ainda é importante revisar ou incluir no contrato mensal de revisão de motobombas as bombas de calor e bombas de circulação que esse sistema possui.
Por falar em bombas, esse sistema é um caso a parte. As bombas d'água estão presentes em várias partes do condomínio, como as bombas de recalque, responsáveis por levar a água até os reservatórios superiores, bombas de fontes de água, bombas de piscina, bombas de calor e circulação, bombas de esgoto, bombas de pressurização, bombas de incêndio, bombas de drenagem, e por aí vai.
Todas elas têm funções extremamente importantes, e se apresentarem falhas, devem ser corrigidas rapidamente.
As bombas de drenagem possuem uma pegadinha que causa sua queima com frequência. Elas são responsáveis por controlar o nível do lençol freático do terreno, ficam submersas (trabalham sempre embaixo d'água) e seu acionamento é controlado por três boias elétricas que ficam em diferentes níveis.
Porém, as caixas nas quais as boias são instaladas possuem anéis metálicos, que se tornam obstáculos. Assim, caso uma das peças se enrosque nesses anéis, a bomba pode trabalhar a seco, causando sua queima.
O segredo aqui é realizar testes frequentes, pois muitas bombas d´água costumam ficar inativas por um certo tempo até que você percebe sua necessidade apenas em situações de emergência. Aí já pode ser tarde demais.
A recomendação de especialistas é fazer um checklist básico diariamente, limitando o zelador a fazer vistorias "visuais e auditivas" - ou seja, nada de intervir no sistema, pois todo equipamento rotativo apresenta riscos a quem o manuseia. Qualquer outra avaliação deve ser feita pela empresa contratada pela manutenção preventiva ou preditiva.
Esse equipamento é considerado um grande problema em termos de manutenção, mas, na opinião de Laura, longe de ser a maior pegadinha do condomínio, o elevador é considerado uma "caixa preta".
A pegadinha está em ter muita confiança na relação com o prestador de serviço. O síndico profissional Nilton Savieto, por exemplo, assina o contrato de manutenção dos elevadores sempre com o fabricante do equipamentos e ainda incluindo troca de peças, pois entende que "assim você tem menos surpresas".
Fabricantes conhecem profundamente o sistema, têm acesso facilitado a peças originais e sobressalentes, e os clientes podem até receber uma garantia estendida.
"No mais, para se ter uma dupla garantia, vale contratar uma auditoria no sistema de elevador. Além de trabalhar com o fabricante, você também o fiscaliza", comenta Nilton.
Por ser um equipamento de alta utilização, o elevador tende a apresentar mais problemas, porém, já possui legislação e obrigatoriedade de manutenção preventiva mensal, além da preditiva a cada cinco anos, sempre com mão de obra especializada.
Este componente prega tanta pegadinha que muitos condomínios adotam um motor reserva.
Os portões são fundamentais para o condomínio, sendo responsáveis pelo fluxo de entrada e saída dos moradores e pela segurança do empreendimento. Logo, se surgir qualquer problema, será um momento extremamente crítico.
Assim como o elevador, o portão é um sistema de alta utilização, e muitos acidentes ocorrem quando o sensor de barreira para de funcionar. Dessa forma, podem, frequentemente, fechar ou bater em algum veículo.
Para evitar problemas com o portão, a lubrificação dos componentes e teste frequente no sensor de barreira são imprescindíveis.
O que pudemos conferir até aqui é que muitos serviços em condomínios possuem armadilhas na hora de fazer a manutenção por falta do cultivo da "cultura de prevenção".
O que se observa é que simples limpezas e verificações visuais tornariam a manutenção predial muito mais simples e menos custosa.
A manutenção em condomínios é fundamental para conhecer os mistérios que toda edificação possui. É um trabalho importante que envolve não só as empresas responsáveis pelo serviço, mas, principalmente, a gestão que tem que fazer toda a engrenagem andar. Se essas duas pontas estiverem conscientes, as chances de você ser surpreendido por "armadilhas" é menor.
Mas, hoje em dia, ainda há muita confusão em conhecer os diferentes tipos de manutenção predial, tais como a manutenção corretiva, mais praticada mas não ideal porque acontece quando problema já existe e acaba sendo mais cara, e a manutenção preventiva ou preditiva, estas duas consideradas ideais por se anteciparem aos problema. Vamos esclarecê-la, dando os devidos exemplos.
A manutenção corretiva está relacionada a reparos ou intervenções realizadas após a ocorrência de uma falha ou quebra no equipamento. É uma abordagem reativa, na qual as ações são tomadas para restaurar o funcionamento normal após uma falha ter sido detectada.
Exemplo: Substituição de uma peça defeituosa em um equipamento assim que ela quebra ou apresenta mau funcionamento, sem planejamento prévio.
A manutenção preventiva consiste na realização de atividades programadas de inspeção, limpeza, lubrificação e substituição de peças em intervalos regulares. O objetivo é prevenir falhas e maximizar a vida útil do equipamento, mesmo que ele esteja operando normalmente.
Exemplo: Troca de óleo regular em um veículo a cada 10.000 km para evitar desgaste prematuro do motor.
A manutenção preditiva utiliza técnicas de monitoramento contínuo para detectar sinais de desgaste ou falha iminente em equipamentos.
Isso permite programar intervenções de manutenção com base em dados reais de condição, minimizando paradas não planejadas e maximizando a eficiência.
Exemplo: Monitoramento da temperatura e vibração de um motor para identificar padrões que indiquem a necessidade iminente de substituição de peças.
A manutenção corretiva é reativa, realizada após uma falha; a preventiva é proativa, executada em intervalos regulares independentemente do estado, tal como preditiva, com a diferença que esta é baseada em dados contínuos da condição do equipamento.
É importante frisar que a manutenção preditiva não substitui a preventiva. Esta tem como finalidade reduzir a probabilidade de falha de um bem ou a degradação de um elemento ou sistema da edificação.
A manutenção preventiva possui atividades programadas com periodicidades distintas para cada sistema. É um procedimento organizado que deve ser personalizado em cada edificação, devendo sempre respeitar o período mínimo indicado na NBR 5674.
Segundo Laura Mitterer, cerca de 70% das manutenções preventivas, com atividades indicadas pela NBR 5674, são realizadas pela equipe de manutenção local, ou seja, zeladoria e equipes de limpeza. Elas envolvem vistorias, ações e pequenos testes.
Já a manutenção preditiva tem a finalidade de definir o tempo de vida útil dos componentes das máquinas e equipamentos e as condições necessárias para que este tempo seja otimizado.
A realização da manutenção preditiva se dá através de acompanhamento periódico de equipamentos e máquinas, por meio de dados coletados de monitoramento e inspeção.
Conforme descreve Laura, as técnicas mais comuns para a realização destas inspeções da manutenção preditiva são: análise de vibração, ultrassom, inspeção visual e técnicas de análise não destrutivas.
Dessa forma, os benefícios gerados pela manutenção preditiva são:
Então, como se vê, planejamento e custo são outras diferenças entre esses três tipos de manutenção citados acima.
A manutenção corretiva não é planejada; a preventiva é feita em intervalos fixos, enquanto a preditiva é planejada com base em análises de dados em tempo real.
Do ponto de vista financeiro, Velloso reforça que o condomínio deve entender que não existe manutenção predial barata.
"Isso é como comprar analgésico na farmácia. Diminui a dor por algumas horas, mas não trata a doença", contextualiza o engenheiro.
A manutenção corretiva tende a ser mais cara devido a paradas não planejadas; a preventiva visa a reduzir falhas e custos de manutenção, enquanto a preditiva busca maximizar a eficiência ao agir somente quando necessário.
"Ou seja, quanto mais manutenção preventiva (mais barata) for feita, menor será a necessidade de manutenção corretiva (mais cara)", sintetiza Velloso.
Como nem mesmo a manutenção preventiva é feita corretamente nos condomínios, sendo mais comum a corretiva, Velloso esclarece que a preditiva é algo raríssimo em condomínios. "Eventualmente, pode ser aplicável a prédios comerciais AAA, com equipamentos de última geração", ele diferencia.
Agora que você já sabe quais os 10 serviços em condomínios com armadilhas na manutenção, saiba o que exigir de empresas para cada serviço no condomínio, clicando nesta matéria.
Fontes consultadas: Laura Mitterer (engenheira civil especialista em gestão da manutenção); Zeferino Velloso (engenheiro civil e diretor da VIP Inspeções Prediais) e Nilton Savieto (síndico profissional).