22/10/12 01:23 - Atualizado há 11 anos
Por Inaldo Dantas
Quem não já ouviu uma história de síndico desonesto? De síndico que se apossou de recursos do condomínio, ou que superfaturou um serviço de manutenção de fachada ou a compra de um sistema de CFTV, por exemplo? Pois é, essa “história” é mais comum do que se pensa.
Não raras as vezes, somos procurados por condôminos que suspeitam de irregularidades na gestão de seus condomínios (quero deixar claro que a imensa maioria dos síndicos que assumem a responsabilidade de administrar um condomínio são pessoas íntegras e preocupadas em trabalhar corretamente, pelo menos é este o perfil dos que conheço e convivo), que em comum têm, ou uma taxa de condomínio acima do valor médio para as características daquele empreendimento (número de aptos, de funcionários e áreas de lazer), ou então, possuem débitos com a Previdência (INSS) ou com fornecedores.
Ah, existem ainda aqueles que adoram uma “comissãozinha”, geralmente bem generosa que dá até para a troca do carro ou até, para custeio de uma “viagenzinha” ali, “bem pertinho”, com direito a levar toda a família.
Geralmente os condomínios que têm como síndicos gestores que se encaixam nos exemplos acima, terminam por causar sérios problemas, sejam de convivência, com a existência de grandes discussões e até bate-boca nas reuniões ou nos corredores (o que é mais grave), ou nas finanças, que sempre terminam em cobrança de altas taxas extra para cobertura de déficit ou para pagamento de dívidas.
É fácil, basta que o conselho fiscal aja com rigor, que fiscalize mensalmente as contas do síndico. Importante também que a empresa administradora não seja “cúmplice” do síndico. Outra boa providência, é que jamais o síndico movimente isoladamente a conta-corrente do condomínio, uma assinatura de um dos membros do conselho fiscal é mais seguro.
E não apenas isso: as pastas contendo a documentação das despesas e receitas mensais devem ser vistoriadas pelo conselho fiscal (qualquer condômino também pode exigir vistas), onde eles devem verificar, documento por documento, constatando se aquelas despesas são compatíveis com a rotina do condomínio, se os impostos (INSS, FGTS, PIS, ISS, IRRF, etc.) estão sendo realmente quitados, se os empregados do condomínio estão recebendo seus salários de acordo com as exigências da CLT, se não há contratação de serviços com valores acima do valor de mercado, e, principalmente, se todas as taxas de condomínio pagas estão realmente sendo depositadas na conta corrente do condomínio.
Muita coisa não? Nem tanto, são documentos de fácil leitura, qualquer pessoa com um mínimo de conhecimento contábil pode ver isso.
A princípio, esta função deveria ser da empresa administradora. Afinal, ela foi contratada para administrar o condomínio, e não para beneficiar o síndico, ela é administradora do todo, e não do mandatário. É ela a primeira a ter conhecimento se há superfaturamento, se está havendo atraso nos pagamentos, se está havendo sonegação de impostos, e tudo o mais. Ela também sabe se está havendo a tal da “comissãozinha”, e como sabe!!!
E se tiver acontecido tudo isso, ou seja, se realmente houve desonestidade na gestão?
O primeiro passo a ser dado é construir a prova. Como fazer isso? Uma auditoria contábil certamente apontará onde houve o dano (é, dano, isso mesmo, dano financeiro) e quem foi o beneficiado, que tendo sido a administradora, fica mais fácil recuperar, basta rescindir o contrato e requerer o ressarcimento. Porém, se o “culpado” foi o síndico, dependendo do valor do “rombo”, vai ser complicado. Pois, se ele não tem condições financeiras para devolver, não haverá decisão judicial que garanta ao condomínio que ele irá pagar. Mas, se, por exemplo, ele tiver deixado de recolher o INSS, pode responder (neste caso na Justiça Federal), por apropriação indébita.
Mas, fiquem tranquilos meus caros leitores, são poucos, muito poucos mesmo, os síndicos ou as empresas administradoras que utilizam destes expedientes (o da “comissãozinha”, nem tanto). Para se livrar deles, basta tomar as precauções que citei acima. Fiquem atentos e..... boa sorte !!!!
Interesse fora do comum em realizar obras no condomínio, contratação de serviços e/ou obras sem obtenção de no mínimo 3 orçamentos e sem aprovação da assembleia; movimenta sozinho a conta corrente do condomínio e faz questão que continue assim; recusa a ajuda de outros condôminos; sempre está disposto a continuar no cargo após término do seu mandato; troca de administradora com frequência (lembrem-se que as administradoras são fiscalizadoras do síndico); a conta corrente do condomínio nunca tem seu saldo “batendo” com o saldo da prestação de contas, e a mais comum de todas, o condomínio não possui conta bancária e os pagamentos das taxas mensais são pagas diretamente ao síndico, que fica com o “dinheiro no bolso”.
Cobra como taxa de administração, valores abaixo do mercado; não incluem em suas cestas de serviços itens básicos como, assessoria contábil e jurídica (cobram à parte); incluem nas prestações de contas itens como: material de expediente, encadernações, despesas diversas; os orçamentos apresentados por elas (principalmente aqueles de maior vulto) sempre têm um custo em torno de 10% acima do valor de mercado.
Nota: Qualquer semelhança com o que descrevemos acima, saibam que É PURA COINCIDÊNCIA !!!!!
(*)Inaldo Dantas – advogado, administrador de condomínios, jornalista, Pres. Sindicato da Habitação-PB, colunista do Jornal Sindiconews, do portal Sindiconet, editor da Revista Condomínio, membro da CBCSI (Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários- CNC), Coordenador do Programa Condomínio Cidadão.