10/11/14 02:03 - Atualizado há 7 anos
Com o passar dos anos, um condomínio muda consideravelmente. Não é apenas a necessidade de mais manutenção e a pintura da fachada. A comunidade muda. E sua forma de viver naquele espaço também.
É por isso que na grande maioria dos condomínios, após certo período, a coletividade percebe que há alguns espaços não sendo tão bem utilizados como poderiam – e que todos perdem com isso.
“Os condomínios clube inaugurados há oito anos, com quase cinquenta itens de lazer, com certeza os moradores já deram novos usos a esses espaços”, explica Marcio Bagnato, diretor da administradora Habitacional.
O que acontece é que muitas vezes o que funciona no panfleto de propaganda pode não ser uma ótima ideia para aqueles moradores com o passar do tempo. Por isso, a comunidade pode optar por dar outra destinação para o local.
“Uma sala de jogos, de carteado para adultos, por exemplo, pode não ser uma boa em condomínios com crianças e sem uma área para elas. Nesse caso, o espaço poderia ser melhor aproveitado se fosse uma brinquedoteca”, argumenta Marcio.
Dar uma destinação diferente a uma área que já existe no condomínio pode ser muito mais proveitoso para os moradores, mas pede muitos cuidados.
O primeiro cuidado é convocar uma assembleia para esse fim. É importante que, já na convocação, esteja claro que será debatida a troca de destinação do espaço específico para outro fim.
O Código Civil pede unanimidade dos moradores quando se vai trocar a destinação de uma área que é de todos, mas, na prática, isso raramente acontece. Geralmente os condomínios aprovam esse tipo de mudança com dois terços dos moradores, mesmo sabendo que não é o ideal.
Como as áreas comuns dizem respeito ao direito de propriedade de todos – mesmo daqueles que não estão em dia com as suas obrigações condominiais – alguns dos especialistas ouvidos pelo SíndicoNet apontam que essa é a única assembleia onde inadimplentes podem votar.
Para Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (associação das administradoras), não é sempre que a unanimidade é necessária.
“Se for transformar um playground em quadra, por exemplo, a destinação das duas áreas é a mesma: lazer. Portanto, o quórum previsto é de dois terços. Mas se for transformar uma quadra em garagem, aí se muda o uso do espaço e é necessária aprovação unânime da massa condominial”, ensina.
Importante lembrar que se deve sempre seguir os quóruns pedidos pela convenção condominial, mas que, ao alterar o uso de uma área, não é necessário alterar o documento.
"Seguindo o que pede a convenção em termos de aprovação, basta que a ata da assembleia registre isso de maneira detalhada, evitando assim a revisão do documento", aponta Marcio Bagnato.
Há casos também de mudanças em áreas de circulação do condomínio. Em locais onde não haviam uma destinação específica pode ser mais simples implementar mudanças.
Transformar uma área de circulação em um bicicletário, por exemplo, pede anuência de dois terços dos moradores.
A mesma área comum sem destino pode se tornar uma churrasqueira com aprovação de dois terços dos condôminos. Porém, é de suma importância que o projeto seja concebido de modo a não atrapalhar ninguém – principalmente aqueles que moram nos primeiros andares.
Importante apontar que construir no condomínio pode ser mais fácil de se aprovar internamente, mas para estar dentro da lei é importante que a prefeitura aprove a alteração. Muitas vezes os empreendimentos são entregues já com todo seu potencial construtivo usado pela construtora. Nesses casos, o correto é não agregar mais área construída.
Para transformações mais radicais, como fazer mais um pavimento de garagem ou instalar uma piscina, mesmo em áreas sem destinação, por serem obras de grande monta e que vão mudar o layout do condomínio, o quórum necessário é também de unanimidade.
Fontes consultadas: Gabriel de Souza, diretor da administradora Prop Starter, Rosely Schwartz, professora do curso de gestão condominial da Escola Paulista de Direito, Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (associação de condomínios), Alexandre Callé, assessor jurídico do Secovi-SP, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Marcio Bagnato, diretor da administradora Habitacional, João Paulo Rossi Paschoal, instrutor jurídico da universidade Secovi.