03/04/24 10:21 - Atualizado há 7 meses
Como gestores, devemos estar sempre atentos às regras condominiais. Eu, como síndica profissional e por não residir nos condomínios nos quais estou síndica, sempre conto com os funcionários e com o corpo diretivo para serem meus olhos nos momentos em que não posso estar presente.
Ainda que tenhamos todo um sistema de câmeras entre outros que monitoram os residenciais através de filmagens, fotos etc, é sempre bom contar com a parceria daqueles que querem melhorar e manter a ordem do local onde trabalham, assim como aqueles que querem valorizar seu próprio patrimônio.
Assim, em um dos condomínios que sou síndica na região do Itaim Paulista, em São Paulo, o conselho registrou uma foto a qual mostra que os moradores de certa unidade realizaram uma mudança fora do horário permitido (aproximadamente às 19h30).
Os moradores advertidos argumentaram que “nem era tão tarde assim" e se “não deixaria passar desta vez", afinal, eles trabalhavam muito e era muito difícil cumprir o horário que determinava o Regimento Interno”.
No entanto, tal conduta contrariava as normas internas do condomínio, em específico o Regimento Interno que trazia a seguinte redação:
Art. 23 – As mudanças deverão ser comunicadas ao Síndico, no mínimo com 02 (dois) dias de antecedência, devendo ainda ser informado o nome da empresa que realizará a mudança e deve ser acompanhado por alguém responsável pelo apartamento.
Art. 24 - O horário de obras e mudanças é de segunda a sexta-feira, das 08h00min às 12h00min e das 13h00 às 17h30min e aos sábados das 08h00min às 12h00min, sendo proibida a realização de obras e mudanças aos domingos e feriados.
Ademais, o ato praticado por aqueles moradores contrariavam os deveres impostos aos condôminos previsto no artigo 1.336, inciso VI, do Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
V - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Assim, no que se referia à infração do artigo acima mencionado, o Regulamento Interno deste “meu” condomínio, determinava a aplicação de penalidade de multa nos moldes abaixo colacionados:
Art. 34 - Fica estabelecida a multa de ½ (meia) maior contribuição condominial para infrações aos artigos acima. A cada reincidência de transgressão ao regimento, será aplicada nova multa em dobro do valor. Ainda, os reparos necessários por eventuais danos causados serão realizados pelo condomínio e cobrados no próximo boleto da taxa condominial da unidade infratora.
Caberia ainda salientar que tal exigência tem o objetivo de promover a segurança e tranquilidade de todos os moradores do condomínio de forma prática e eficaz, o que se deseja para toda a massa condominial sempre, não é mesmo?
Todavia, apesar de comprovadas as infrações ao Código Civil e instrumentos normativos daquela edificação, e considerando privilegiar as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, de forma preliminar, antes da aplicação da penalidade de multa, se fez necessário que desse a oportunidade àqueles para se manifestarem em relação aos fatos que acabei de descrever aqui, para que assim houvesse apreciação dos argumentos em assembleia, conforme estabelecia artigo 68 do Regulamento Interno.
Entendem porque é tão importante que tenham um jurídico especializado em Direito Condominial? A matéria é específica, e o síndico deve também conhecer as normas internas do condomínio onde atua para que possa sempre saber se está atuando dentro do regramento. E sempre devemos dar a oportunidade da defesa.
Assim, o jurídico deu um prazo de dez dias contados do recebimento da notificação em relação aos fatos que violaram as normas internas. Em caso de inércia ou rejeição da argumentação pelo Corpo Diretivo, ficariam sujeito à multa.
E você síndico(a), já passou por uma mudança fora do horário em seu condomínio? Entre em contato comigo e me conte como você atuou no caso!
(*) Amanda Accioli é advogada consultiva condominial; Diretora Regional em SP da ANACON (Associação Nacional da Advocacia Condominial); Membro da Comissão de Direito Condominial OAB/SP, “podcaster” no “Síndicas à Beira de um Ataque de Nervos”; Síndica Profissional na Accioli Condominial; articulista e palestrante. Perfil no Instagram @acciolicondominial.